Aprovação de obra em condomínio
Essa semana, Rodrigo Karpat fala também sobre registro em cartório e telhado com cupim
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Registro em cartório
Pergunta 1, de Guilherme Henning Cardoso ·
Sr. Rodrigo
A ata da assembleia geral do nosso condomínio, em virtude de nela constar mudança de síndico, obrigatoriamente tem que ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos, ou não? Nossa convenção é omissa quanto a esse assunto.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Caro Guilherme,
O registro da ata no cartório de títulos e documentos é uma medida saudável, porém, não obrigatória, salvo se disposto a sua obrigatoriedade na convenção de condomínios. O objetivo do registro da ata no cartório de títulos e documentos é garantir que o documento possa ser encontrado, mesmo que o livro de atas seja extraviado.
O fato de existir alteração de sindico, não obriga o registro da ata. O que se torna obrigatório neste caso, é a atualização do e-cnpj do condomínio, da procuração do banco, alteração do responsável pelo condomínio na Receita Federal, e demais obrigações legais.
Telhado com cupim
Pergunta 2, de Fabiana Leone Athouguia
Moro num edifício que uma parte da cobertura foi vendida. O telhado do local está cheio de cupim. Minha pergunta: quem paga pelo conserto: o condomínio ou o proprietário da cobertura ?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Fabiana,
A fato da cobertura ter sido vendida é irrelevante, o que deve ser considerado é a propriedade do bem. Normalmente o telhado da cobertura é do condomínio, conforme preceitua o Art. 1331 do CC, porém, quem definirá isso será a especificação do condomínio e a convenção.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
O telhado não será área comum se por exemplo: o mesmo for um quiosque da churrasqueira na cobertura. Nesse caso, o telhado seguramente será parte integrante da unidade. E de manutenção dos proprietários.
E ainda, temos mais uma situação que precisa ser analisada, se ao invés de telhado estivermos falando de uma laje, e essa for utilizada de forma exclusiva pelo proprietário da cobertura, mesmo que seja área comum, a responsabilidade da manutenção e conservação será deste último com base no Art. 1.344 do CC.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Resumindo, se a área for de propriedade do condomínio e não tiver sendo utilizada pelo morador da cobertura o reparo deve ser do prédio. Se for área privativa, o reparo é do condômino da unidade. Se for área comum de uso exclusivo, a responsabilidade da conservação e assim do respectivo reparo, será do condômino que a utiliza.
Aprovação de obras
Pergunta 3, de Edna Melo ·
Somos 7 moradores no meu condomínio (horizontal). Qual seria o quórum para aprovação de obras? Pergunto isso, pois apesar de ser uma conta simples, está gerando muitas polêmicas por parte dos condôminos contrários à obra.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Edna,
Primeiramente certifique-se que se trata de um condomínio Edilício e não apenas de uma associação, pois muitos condomínios de casas são na verdade loteamentos e assim são regidos pelos seus Estatutos Sociais. E no caso de obras devem obedecer ao Código de Obras do Município em que se situam.
Porém, caso estejamos falando de um condomínio Edilício, a realização de obras segue o critério estabelecido no Art. 1.341 do Código Civil, ou seja:
Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Se necessárias por maioria simples, quando urgentes, podem ser realizadas e posteriormente ratificada em assembleia.
E apenas para que fique claro o conceito de obras úteis, necessárias e voluptuárias, segue definição do Artigo 96 do Código Civil:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
