Aplicação de multas
Inadimplência e anulação de assembleia também são os temas abordados essa semana por Rodrigo Karpat
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Multa e convivência
Pergunta 1, de Sidney Junior
Meu maior medo é multar ou advertir alguém e essa pessoa ficar com raiva de mim - querer me matar ou me bater. Como posso fazer isso de forma mais profissional possível, e evitar ao máximo o conflito?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Sidney,
A sua preocupação é a mesma que tem a grande maioria dos síndicos, assim importante que antes da aplicação de qualquer multa, seja verificado de forma clara, o descumprimento do regimento interno, e de forma alguma a aplicação da multa seja algo pessoal, ou não previsto neste instrumento.
Quanto ao procedimento para aplicação da multa, mesmo que não previsto em regimento interno ou convenção, sugiro a concessão do direito de defesa ao infrator.
Alguns condomínio clube, em assembleia, implantam a comissão de julgamento, para que as infrações possam ser julgadas por um colegiado, antes de serem ratificas ou anuladas em assembleia.
Estas medidas garantem a isenção ao síndico e tornam a situação o menos pessoal possível.
Multa e inadimplência
Pergunta 2, de Lucille Romualdo Rios
Estou sendo notificada pela prefeitura com relação à fachada e marquise do prédio e o valor está em torno de 20 mil. Comecei este mês a arrecadação para obra. Meu índice de inadimplentes é alto. Pergunto: e se não conseguir arrecadar o suficiente para início das obras, o que faço? Devolvo o dinheiro e deixo a multar chegar ou convoco outra assembleia e faço novo rateio?
Prezada Lucille,
Não sei qual a natureza da multa em relação à fachada e marquise, de qualquer forma, incialmente, a multa aplicada precisa ser contestada de forma administrativa, caso exista embasamento para isso, claro.
Lembrando que a aplicação de multa é apenas uma das sanções administrativas possíveis pela prefeitura. Desta forma, deve ser analisado se a multa não é apenas um primeiro passo para a interdição do prédio. O que normalmente ocorre no caso de situações que tragam risco a segurança dos que ali coabitam.
Se o índice de inadimplência é alto, a medida judicial para a recuperação das cotas é salutar, e qualquer rateio, deve comtemplar a taxa de inadimplência a fim de que a arrecadação possa fazer frente as despesas com as obras necessárias, sem nova assembleia para complementar o rateio inicial.
Porém, se o rateio, da forma que foi feito, não foi suficiente para fazer frente as obras, imprescindível a convocação de nova assembleia a fim de contemplar o restante do valor.
Anulação de assembleia
Pergunta 3, de Aurilucia Ferreira Teixeira
Em assembleia decidimos cobrar uma taxa extra com duração de um ano, para reparação e pintura do prédio (bastante deteriorado). Somos ao todo vinte condôminos. Presentes na reunião sete. A pergunta é: essa assembleia pode ser anulada por aqueles que não estavam presentes na reunião? Outra coisa, o regimento interno não é soberano nessa situação? Quando diz que o voto da maioria é válido, e que os ausentes tem que se submeterem a decisão da assembleia?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Aurilucia,
Uma assembleia devidamente convocada que tomou uma decisão somente poderá alterar esta decisão se convocar outra assembleia com o objetivo de modificar a decisão anterior.
Quanto ao voto da maioria é importante destacar que algumas decisões somente podem ser tomadas quando da existência de quórum qualificado, como no caso da alteração da convenção. Senão estiverem presentes, ou representados 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC) a decisão é nula.
Porém, as decisões que não prescindirem de quórum especial, poderão ser tomadas por maioria simples, (Art. 1.353 do CC). Desta forma, se estiverem presentes, apenas duas pessoas, e estas acordarem com algo, a decisão é valida e obrigará os ausentes. O que não pode ocorrer é a ausência de convocação de todos. ( 1.354 do CC).
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
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