Aluguel de curta temporada em condomínios x Home office

Por Cristiano De Souza Oliveira*

As locações de curta temporada em condomínios ainda terão uma longa jornada de discussão quanto à possibilidade dos condomínios poderem ou não proibir o proprietário de alugar o imóvel nesta modalidade (prevista no art. 48 da Lei de Locações nº 8245/91)

Os argumentos: insegurança, rotatividade de locatários e desvio de finalidade do uso da unidade condominial.

A vigência da Medida Provisória 1108/2022 (tem força de lei, ainda que por tempo limitado até ser convertida em lei após debate no Congresso) se relaciona aos aluguéis de temporada. Isso porque permite que a relação de trabalho possa ser exercida na modalidade de teletrabalho, ou seja, home office. 

Leia também: Dicas e orientações para fazer home office em condomínios

Da mesma forma que as locações de temporada, os condomínios terão que deliberar sobre o home office e debater polêmicas como:

• Se o mesmo alteraria a finalidade residencial da unidade condominial;
• Se haveria como limitar visitantes às unidades residenciais (sem descriminar entregadores de clientes ou mesmo visitas sociais ou familiares);
• Aumento do fluxo de entrada e saída de pessoas estranhas ao condomínio.

Importante para ambos os casos, observar inicialmente que antes de pensarmos em toda a proteção que recai sobre a propriedade privada (incluindo a liberdade do proprietário, observado a coletividade), ninguém está obrigado a fazer ou deixar de fazer algo no Brasil, senão em virtude de lei (inciso II do art. 5º da Constituição Federal), e ambas as autorizações são permitidas por lei.

Jurisprudências recentes sobre aluguel de temporada em condomínios

Junto ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgados recentes sobre locação por temporada, o interesse coletivo foi elevado à proteção do bem-estar e boa convivência 

Foi autorizado aos condomínios, quando respeitadas as questões de segurança e bom comportamento, proibir a locação por temporada por meio de alteração da convenção (quórum mínimo de 2/3).

Recentemente, estes dois julgados chamaram a atenção:

• Resp 1819075/RS falava em sublocação e uso da unidade como pensionato;
• Resp 1884483/PR se tratava de um condomínio de casas e incidentes de segurança de passeios dos locadores nas ruas internas observando o dia a dia dos demais.

Paralelo à observação de que ambos os julgados tiveram situações específicas, algo ficou claro em ambos os casos: as decisões não tratam como regra a possibilidade de proibição, mas sim avaliam que “somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial” haverá uma decisão final, ou seja, a análise deve ser caso a caso.

O que o STJ fala sobre a regulamentação do home office

Desta forma, também a questão do home office caberia uma observação apurada, uma vez que o STJ frisa que é importante se verificar:

“A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.”

Em ambos os recursos junto ao STJ, não houve trânsito em julgado das decisões, estando ainda em fase de julgamento de Embargos de Declaração.

Sem muita verticalidade na decisão sobre este prisma, deixa a mesma de observar, por exemplo, em complemento ao que já citamos: 

• Nos termos da lei de locação compete a qualquer locatário cumprir as normas internas do condomínio (art. 23, X da Lei nº 8245/91);
• O proprietário neste sentido é sempre responsável pelas infrações cometidas as normas internas e legislação, em especial art. 1336 do Código Civil (§2º do art. 1336 do Código Civil);
• Para locar, o proprietário exerce a faculdade do dispor de sua propriedade, o que para ser impedido requer lei específica, uma vez que recai sobre o dispor (diferente do usar e gozar que é comportamental) o princípio da reserva legal, não sendo a convenção lei sequer entre os condomínios, mas sim, por conceito doutrinário, um ato institucional normativo.
• Nos termos do art. 1228, §2º do Código Civil, é vedado qualquer ato animado pela intenção de prejudicar outrem, sendo certo que pelo art. 170 da Constituição Federal, a propriedade esta inserida na ordem econômica, podendo ser objeto de exploração e atividade econômica. E ainda, mas não só, qualquer ato proibitivo de atividade laboral, poderá ser um ato discriminatório nos termos da convenção 111 da OIT, da qual o Brasil é signatário e desta forma nos termos da própria Constituição Federal (§3º do art. 5º) uma afronta a um direito fundamental.

A vigência da MP 1108/2022 à luz do direito condominial poderá (da mesma forma que a locação por temporada) gerar uma insegurança se pensarmos na rotatividade de pessoas no condomínio. 

O que fazer para que o home office não atrapalhe a convivência no condomínio

Entendo que o mais correto para não haver prejudicar a harmonização da vida condominial, respeitando-se os princípios que conduziram o Código Civil (lei que trata da vida privada) trazidos na Exposição de Motivos do Código Civil, seria seguir a ideia de que:

“(...) superado de vez o individualismo, que condicionara as fontes inspiradoras do Código vigente, reconhecendo-se cada vez mais que o Direito é social em sua origem e em seu destino, impondo a correlação concreta e dinâmica dos valores coletivos com os individuais, para que a pessoa humana seja preservada sem privilégios e exclusivismos, numa ordem global de comum participação (...)”.

Ou seja, regulamentar internamente, de acordo com cada necessidade, tecnologia, particularidade e estilo de vida da coletividade, não só a locação por temporada, mas toda a locação e possibilidade de haver teletrabalho nas unidades condominiais, com os menores impactos possíveis à coletividade, a exemplos:

• Para locações (qualquer tipo)
  • Comunicação previa de quem entrará e seu cadastro;
  • Sem possibilidade de chaves ficarem na portaria;
  • Sem possibilidade do condomínio controlar entrada e saída específica (salvo as normais que já possui para todos os moradores);
  • Entrada apenas em dia e horário comercial estabelecido;
  • Responsabilidade expressa de todo condômino/locador informar as regras aos locatários e ser o responsável por infrações e danos;
  • Entre outras.  
• Para home office
  • Recebimento de encomendas e malotes na entrada do condomínio;
  • Caso haja necessidade de recebimento de pessoas, que as áreas comuns não sejam usadas como sala de espera, salvo se houver uma reserva prévia de um salão de festas, por exemplo;
  • Não uso dos funcionários e portaria como controladores de acesso ou atividades de secretaria;
  • Entre outras.

O regramento pode ser por alteração do regimento interno, não sendo assunto a ser tratado pela convenção, diretamente, podendo ser criado (incluído no regimento existente), pelo quórum mínimo definido no próprio documento.

No silêncio, por analogia ao §5º do art. 1354-A do Código Civil, pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. 

(*) Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP); membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP; palestrante e professor de Dir. Condominial, Mediação e Arbitragem; autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis.