Zerando a inadimplência condominial
Saiba como síndico conseguiu ficar meses sem inadimplentes
Alexandre Balaton Prandini tem 41 anos e chegou a ser síndico profissional pelo caminho tradicional: começou administrando seu próprio condomínio, viu que gostava da posição. Foi buscar mais qualificação, fez cursos.
Deixou de lado o trabalho no sistema financeiro quando percebeu que administrar condomínios era a sua paixão. Atua como síndico profissional em São Paulo há dois anos e conta com quatro clientes, já considerando o condomínio onde mora.
Alexandre acredita que sua principal característica como gestor é estar sempre de olho na inadimplência do condomínio, com foco no morador.
"Eu trabalho com administradoras muito boas. Vi que até o terceiro mês devendo, as empresas mandavam cartas para o condômino. Percebi também que muitas vezes essas correspondências não são nem abertas pelos moradores. Fiquei pensando que deveria haver um jeito melhor de abordar o problema com quem deve”, explica o síndico.
Estratégias para minar a inadimplência no condomínio
Para não deixar a inadimplência crescer, o que Alexandre faz é conversar com o devedor cerca de vinte dias depois do vencimento do boleto.
“Se agirmos antes de virar uma enorme bola de neve fica mais fácil de a pessoa pagar. O condomínio recebe, ninguém gasta com advogado e nem se perde esse tempo precioso que o local ficou sem esses fundos”, explica o gestor.
Fazer essa aproximação com o devedor não é simples, e deve-se ter em mente que muitas vezes não é na primeira conversa que o um acordo é feito.
“Em um dos condomínios onde atuo, um dos conselheiros me questionou sobre eu participar do processo de cobrança. E eu disse que dificilmente a administradora sabe o que acontece com o condômino, o que é natural, eles atendem muita gente. Agora, eu, que sou o gestor e estou lá, eu sim tenho que procurar entender e achar caminhos para que a pessoa fique quite com o condomínio”, argumenta.
A dica é sempre tentar entender o motivo que fez com que a pessoa deixasse de pagar o condomínio, sem perder de vista que o local precisa do dinheiro para continuar funcionando bem.
“Não é só quem deixou um pagamento ou dois para trás, que atrapalha o fluxo de caixa do condomínio. Quem paga atrasado todo mês também não colabora” aponta ele.
Para impactar essas pessoas ele sugere comunicações no condomínio que lembrem, sempre, a importância do pagamento em dia da taxa de condomínio.
Agindo dessa forma, Alexandre já conseguiu ficar três meses consecutivos sem inadimplentes em alguns clientes.
“Nos clientes onde há inadimplência, a taxa é de cerca de 8%, o que eu considero abaixo da média do mercado atualmente. Temos que ter em mente que a inadimplência é algo que muitas vezes foge do controle do gestor, mas que ele deve, sempre, buscar diminuir ao máximo essa taxa”, explica ele.
Além dessas dicas, Alexandre aponta ser importante estar sempre com uma postura receptiva e simpática no condomínio, afastando aquela ideia de síndico carrancudo.
Para o devedor contumaz, aquele que deve e não vai pagar mesmo, o melhor caminho é deixar cobrar na Justiça.
"Acho que a alternativa mais indicada é não deixar chegar no ponto que o devedor olhe e pense 'realmente, não dá mais para pagar, vou esperar a cobrança judicial'", reflete o gestor.
Negociando com o inadimplente condominial
Fazer um acordo que seja bom para os dois lados e possível de ser pago é fundamental.
“Não adianta propor um acordo ótimo pro condomínio se a pessoa não tiver certeza que vai pagar aquilo, além das cotas dos meses seguintes”, pesa Alexandre.
Uma boa abordagem, segundo ele, é sempre perguntar “como posso te ajudar a ficar em dia com o condomínio?” e realmente tentar entender os motivos que levaram a pessoa a deixar de pagar.
“Vivi um caso de uma moradora que não pagava o condomínio já há muitos anos, porque não concordava com a gestão e não entendia as necessidades e até a vida em condomínio mesmo. Sentei para conversar com ela e em pouco tempo chegamos a um acordo. Ela pagou o que devia e, por estar adimplente, conseguiu voltar às assembleias e participar mais da tomada de decisões do local”, exemplifica.
É importante ressaltar, porém, que Alexandre faz acordos e propõe condições sempre apoiado nas decisões do conselho.
“Sempre fecho um acordo com a anuência de um membro do conselho. Dá mais transparência ao que foi combinado e também me sinto tranquilo de que a decisão tomada foi a melhor para todos”, completa.
O que não fazer com os devedores do condomínio
Uma dica sobre o que não fazer para ajudar os moradores a ficarem em dia com o condomínio é propor uma conversa com mais de uma pessoa.
“O ideal é não deixar o morador ansioso ou envergonhado. Uma vez, logo que comecei como síndico, fiz uma junta com os conselheiros e fui chamando os moradores. Não deu muito certo. Hoje, opto pelo caminho inverso, de deixar a pessoa o mais à vontade possível. As conversas são sempre entre eu e quem está devendo, mais ninguém”, conta ele.
Alexandre também aponta que o síndico profissional é um “ponto positivo” nesse caso, uma vez que o inadimplente não estaria negociando com um vizinho, mas com um gestor.
Oferecer descontos é também algo que não deve ser feito.
“Para isso é necessária aprovação de 100% dos moradores, então, é algo que foge da minha atuação. Conseguimos discutir condições de pagamento e outras facilidades”, aponta Alexandre.
Melhorias
Além de se focar em uma taxa baixa de inadimplência, Alexandre está sempre em busca de como melhorar a vida em condomínio.
Há três meses ele substituiu a lavanderia comum de um de seus clientes por uma lavanderia paga.
“Trouxemos máquinas de lavar e secar importadas, industriais, as mesmas que as boas companhias de lavagem têm. Cobramos pelo uso e assim conseguimos não apenas diminuir o uso da água como também cobrar de uma maneira mais justa. No formato antigo, a água usada na lavanderia comum era rateada por todos- porém, era uma minoria que usava esse serviço. Agora, quem quiser lavar na área comum compra fichas. Se colocar na ponta do lápis, é ótimo para o condomínio, morador e meio ambiente”, argumenta ele.
As máquinas foram alugadas pelo condomínio, de forma a evitar que as mesmas precisassem ser compradas – o que representaria um grande investimento.
Assim, há economia de R$ 3 mil mensais em água para o condomínio, mesmo havendo aumento do uso da lavanderia.
Outra melhoria implantada é o sistema de aquecimento de água da piscina do condomínio
Com as placas instaladas há um ano e meio, cerca de R$ 9 mil mensais estão sendo economizados no caixa do condomínio.
“Temos sempre que pensar adiante, de forma a trazer economia e tecnologia para o condomínio”, sugere.
Saiba mais:
Esse é o décimo segundo case publicado pelo SíndicoNet sobre "gestores da vida real". Nossa ideia é mostrar como é o dia-a-dia dos síndicos brasileiros. O primeiro a participar foi um gestor jovem, que optou por ser síndico para agregar a sua vida profissional. Já entrevistamos o síndico do Copan, um porteiro que chegou ao time A dos síndicos profissionais, um síndico persistente, que deu uma guinada na vida do seu condomínio, entre muitos outros. Quer participar? Escreva para gente aqui.
