Vida de síndico
Só tem noção do que é ser síndico, quem já ocupou este cargo. E por conta disso, a assessoria de um advogado é indispensável
Por Inaldo Dantas*
Calma! Não precisa entrar em pânico. Estou me dirigindo a você, que é síndico e nunca parou para pensar no tamanho da responsabilidade que é exercer este cargo.
E exatamente para que não venha um dia realmente entrar em pânico, é que o tema ocupa hoje este espaço. Falo da responsabilidade civil, criminal, tributaria, fiscal, previdenciária e algumas outras que no decorrer da matéria abordaremos.
É que, além das cláusulas previstas na convenção de cada condomínio, que têm força de lei, o Código Civil ainda determina que é do síndico a responsabilidade de representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
Também prevê que é dele a competência de dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio, bem como, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, além de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas, realizar o seguro da edificação, ufa! Chega.
É muita coisa não? Que nada, isso é só o começo. A lei não fala da interferência que o síndico deve ter nas relações conflituosas entre os condôminos, nas falhas dos prestadores de serviço, e por aí vai.
Porém, prefiro entrar no mérito de três pontos, frequentes no dia-a-dia de qualquer condomínio que preze pelo caminho da legalidade: A responsabilidade pelo cumprimento da legislação trabalhista, a obrigação de promover a segurança e a integridade dos que habitam no edifício e a obrigação de gerir, com responsabilidade, as finanças do condomínio.
A responsabilidade no cumprimento das regras trabalhistas
Os porteiros, o zelador, os serventes, os vigias, enfim, todos os funcionários do condomínio, têm, por força da CLT, o direito da anotação da carteira profissional de trabalho, e o síndico, a obrigação de assiná-la. E a partir daí, começam as obrigações acessórias: Cumprimento da jornada de trabalho (12X36, 8 horas diárias, jornada de 44 horas semanais, etc.), o controle de horário (folha de ponto), o fornecimento do vale transporte (não pode ser pago em espécie), os recolhimentos dos encargos sociais (FGTS, INSS, PIS, entre outros), as exigências das conquistas sindicais, o gozo das férias a cada período de 12 meses, os exames admissionais e demissionais, fardamento, 13º salário, escala de folgas, atribuição de tarefas, e por aí vai.
O Síndico tem a responsabilidade de cumprir com todas as exigências, mesmo que não tenha nenhum conhecimento delas (não vale argumentar o desconhecimento para deixar de cumprir a lei), e muitas das reclamações trabalhistas onde os ex-empregados saem vitoriosos, ocorre não pelo folclore de que a Justiça do Trabalho é protecionista (isso é coisa do passado), e sim, pelo fato do empregador ser displicente no cumprimento da lei. E assim acontecendo, ou seja, o condomínio sendo condenado numa reclamação trabalhista, por culpa do síndico, os condôminos prejudicados poderão buscar na justiça, o reembolso deste prejuízo.
A obrigação de promover a segurança e a integridade dos que habitam no edifício
Também é do síndico a responsabilidade pela perfeita conservação da edificação, evitando assim acidentes que venham a causar danos, tanto pessoais como materiais, mesmo que o condomínio não possua recursos financeiros para esta conservação. Não interessa, é a lei quem diz isso, confira:
- Art. 1.348. Compete ao síndico:V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Aquela desculpa de que não consertou o revestimento da fachada que está caindo, porque a assembleia não autorizou a cobrança de taxa extra para tal, não serve. O síndico tem que diligenciar a conservação das partes comuns, e a fachada é parte comum. E sem dinheiro, como fazer isso???
E este exemplo foi apenas um dos muitos casos que podem vir a ocorrer no condomínio, como por exemplo, a contaminação da água da cisterna, ou o furto de um automóvel da garagem, ou até, num caso extremo, um arrastão causado por falha da segurança. Já imaginou a dor de cabeça?
A obrigação de gerir, com responsabilidade, as finanças do condomínio
A prestação de contas cabe a todo aquele que administra bens e patrimônio de terceiros ou de bens comuns. Com esta teoria, fica clara a obrigação do síndico, como gestor, de prestar contas do que administra e, além disso, gerir com responsabilidade os valores recebidos dos condôminos, para a manutenção dos serviços de interesse da coletividade condominial.
As prestações de contas do condomínio, que muitas vezes são apresentadas pelas empresas administradoras, dão a ideia que são delas tal obrigação. Que nada. A obrigação de prestar contas é do síndico. Se a administradora o faz, é em nome dele, e sob a sua inteira conta e risco. Estando errada, é do síndico a culpa pelo prejuízo que este erro der causa, por mais que ao síndico seja dado o direito de buscar este prejuízo.
Portanto, seja na questão trabalhista, na manutenção da segurança da edificação, na forma de gerir o condomínio, estando o síndico assessorado de um advogado, as possibilidades de vir a cometer algum erro ou falha, são praticamente nulas, desde que ele siga as orientações do advogado, e este advogado, um especialista em condomínios, é óbvio.
Assim, a partir de agora, não abra mão de uma assessoria jurídica, além de custar menos do que se imagina, evita que o síndico venha a cometer algum ato que possa por em risco sua gestão.
(*)Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínios, jornalista, Pres. Sindicato da Habitação-PB, colunista do Jornal Sindiconews, do portal Sindiconet, editor da Revista Condomínio, membro da CBCSI (Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários- CNC), Coordenador do Programa Condomínio Cidadão.
