Vazamento em condomínios
Saiba quem deve pagar pelos reparos causados em outras unidades
Vazamentos no condomínio: de quem é a responsabilidade?
Especialista da Apsa destaca pontos do Código Civil
Problemas com encanamentos são sinônimo de dor de cabeça para moradores e síndicos. Os vazamentos podem derrubar um dominó de outros problemas, passando por comprometer a estrutura física do prédio, causar infiltrações — que, por sua vez, geram mofo e problemas de saúde —, além de possíveis brigas entre vizinhos. A responsabilidade sobre o conserto dessas falhas por vezes é tida como incerta, mas a lei é clara quanto a isso.
É comum que os condôminos recorram ao síndico sempre que há um contratempo do tipo. Porém, na maior parte dos casos, a administração não é a responsável por fazer o reparo. Segundo o Código Civil, é dever do síndico intervir quando o vazamento ocorre apenas em tubulações de uso comum.
“O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”, determina o artigo 1.331.
Na outra ponta, os espaços e itens de uso exclusivo devem ser zelados pelos proprietários.
“Os apartamentos possuem uma rede de canos diferente da de uso comum”, explica Jean Carvalho, gerente geral de condomínios da Apsa.
Ele se refere aos encanamentos verticais e horizontais. Nos primeiros, passa a água que vai abastecer o prédio inteiro e para onde vai o esgoto dos apartamentos. Esse é de responsabilidade do condomínio. Já os sistemas horizontais são as ramificações que ligam os canos principais aos imóveis, ou seja, são de uso privado, ficando os moradores responsáveis.
“Ao constatar um vazamento, é necessário que um encanador ou engenheiro detecte qual cano está com defeito e a quem ele pertence”, recomenda Carvalho, destacando que o condomínio só deve exercer gerência se o caso for difícil de ser identificado.
É muito comum que o cano furado de um apartamento prejudique o imóvel do vizinho do andar abaixo, então o morador prejudicado depende da atitude do outro condômino, o que nem sempre acaba bem.
Se os vizinhos não se entenderem, a administração do condomínio pode atuar. O morador afetado tem a opção de formalizar um comunicado para que o vizinho problemático assine uma das vias e comprove saber o que se passa.
Se isso não adiantar, cabe aí uma ação no Juizado Especial Cível, para obter uma liminar que o obrigue a reparar o cano e até a pagar indenização, desde que um perito comprove que o cano do vizinho que foi o culpado pelo estrago.
Se o problema for causado por um cano da rede vertical, alguns cuidados são recomendados por Jean Carvalho.
“Moradores, síndico e a administradora devem escolher uma boa construtora ou profissional para fazer o reparo, para evitar obras malfeitas que vão durar pouco e gerar dores de cabeça em todos”, sugere.
Além disso, o rateio do custo deve ser feito da maneira que manda o Código Civil. O artigo 1.336 diz que os apartamentos de tamanhos diferentes devem pagar fatias de acordo com sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. É nessa hora que também entra em ação o fundo de reserva, preparado para emergências condominiais.
