Vaga de garagem em condomínio
Rodrigo Karpat comenta também sobre síndico profissional e nova área construída
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Vaga própria
Pergunta 1, de Maria Cristina Pupo Felicissimo
Dr. Rodrigo, boa tarde. Ao chegar ao meu condomínio em Santos, deparo-me com uma placa na qual se informa que a vaga da garagem, particular, numerada, só pode ser usada pelo proprietário do apartamento e não mais por hóspedes ou visitantes. Eu mesma não possuo carro, mas meus parentes e amigos ,sim. Trata-se de apartamento de temporada e não houve nem ata, nem assembleia a respeito, houve reforma do piso da garagem e a necessidade de indenização de carros danificados pela queda de uma laje. Essa ordem é legal? Grata
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Maria,
Mesmo que na convenção conste que as vagas se destinam exclusivamente à guarda de carros dos condôminos, a norma precisa ser flexibilizada para que não interfira no direito de propriedade, sob pena de ser anulada judicialmente caso assim seja requerido por qualquer condômino que se sinta prejudicado no seu direito de uso da vaga.
Assim, familiares, visitantes, não devem ser impedidos da utilização da vaga do proprietário, desde que previamente informado ao condomínio e desde que não interfira na destinação do edifício e que não seja utilizada de forma a prejudicar o sossego e a segurança dos que ali coabitam.
Lembrando que em condomínios comerciais, a situação pode ser diferente, uma vez que exista previsão da locação de vagas a empresa terceirizada a fim de se auferir receita.
Anulatória. Assembleia de condomínio que determinou que as vagas de garagem só podem ser utilizadas pelo proprietário. Condômina que pleiteia a utilização por seus familiares. Sentença de improcedência. Abuso nas regras da convenção. Proprietária não pode ser impedida de utilizar seu bem. Irrelevante o fato dela não possuir veículo ou carteira de habilitação. Necessária anulação de cláusula que exige a condução de veículos de terceiros pelos proprietários das unidades. Recurso provido.
(TJ-SP - APL: 1951101620098260100 SP 0195110-16.2009.8.26.0100, Relator: Teixeira Leite, Data de Julgamento: 02/02/2012, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2012)
Pagamento do síndico profissional
Pergunta 2, de Maria Ermelinda Serafini
O síndico profissional é obrigado a ter empresa com CNPJ ou poderá receber através de RPA?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
O síndico profissional passou a ser mais utilizado após o novo Código Civil, uma vez que até então com a vigência da Lei 459164, o sindico deveria ser eleito conforme previsto em convenção e essa, via de regra, previa a figura do síndico condômino, ou seja proprietário.
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Porém, a partir da vigência do novo código Civil, fica expresso a previsão da figura do síndico não condômino.
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
E no direito privado como "tudo o que não está expressamente proibido, está implicitamente permitido", existe a possibilidade de sindico pessoa jurídica ou pessoa física.
Sendo pessoa física, poderá emitir recibo simples de autônomo de prestação de serviços( RPA), o qual deverá sofrer as retenções legais, 11% INSS e o condomínio deverá recolher 20%.
Sendo sindico pessoa jurídica, este deverá emitir nota fiscal e efetuar os recolhimento nos moldes legais.
Alteração de área comum
Pergunta 3, de Marcos Sutani
Iremos reformar a área de churrasqueira, então aumentaremos uma área de aproximados 15 m ² atrás da churrasqueira, onde existe um declive no terreno que será transformado em mezanino. Entendo que esse espaço é inútil. Pergunto: precisamos de 2/3 de condôminos para aprovar o projeto, ou maioria presente em assembleia. Fui intruido a buscar os 2/3 de votos, preciso?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Marcos,
O acréscimo de partes comuns já existentes a fim de facilitar ou aumentar a utilização deve respeitar o quórum de 2/3 da massa condominial conforme aduz o artigo 1.342 do CC. Lembrando que ainda precisa ser verificado através de um arquiteto ou engenheiro, se não foi utilizado todo o potencial construtivo na edificação do prédio, o que impediria a legalização de qualquer construção adicional.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
