Uso incorreto dos corredores
Rodrigo Karpat fala, essa semana, também sobre fachada e dívida com a administradora
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Corredores
Pergunta 1, de Magda Graziela Caldani
Boa tarde, gostaria que me informasse se um morador pode deixar sapatos seus, de familiares, de funcionários, no tapete em frente a sua porta. Ou seja, no corredor onde existem outras portas de outros apartamentos. Isto é permitido? Existem dúvidas pois o corredor é área comum, mas sapatos ou tênis, podem ficar do lado de fora da unidade?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Magda,
A vida em condomínio tem suas vantagem, porém tem limitadores e um dos principais é não perturbar o sossego dos demais condôminos ( Art. 1.336, IV do CC). Temos limitações impostas também pelo direito de vizinhança ( Art. 1.277 do CC).
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Ademais, temos uma máxima no direito que diz que “o meu direito termina onde começa o do outro“.
Em um julgado que tratou também sobre a instalação de objetos em hall social em função dos condôminos colocaram vasos e enfeites no hall social de seus andares, teve o seguinte desfecho:
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RECOLOCAÇÃO DE PORTA CONTRA INCÊNDIO E RETIRADA DE OBJETOS INSTALADOS NO HALL SOCIAL. DESCUMPRIMENTO ÀS NORMAS DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. MULTA DIÁRIA. REDUÇÃO DEVIDA. Desde que evidenciada a probabilidade do direito invocado pela parte e configurado o perigo de dano, deve-se conceder a tutela de urgência. Ao fixar a multa diária em obrigação de fazer deve ser observados os limites do art. 497 do CPC. Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP - AI: 20970518420178260000 SP 2097051-84.2017.8.26.0000, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 10/07/2017, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2017)
Desta forma, entendo que os sapatos não podem ser colocados para fora da unidade em área comum/ hall social, o qual é compartilhado por demais moradores.
Neste sentido, sugiro que a reclamação seja relatada no livro de ocorrências com a solicitação que o síndico tome de imediato as providências cabíveis.
Alteração de fachada
Pergunta 2, de Fernanda Grandi
A mudança na cor do prédio, ou a retirada definitiva das pastilhas localizadas nas sacadas, é alteração de fachada? Qual o quórum exigido? Existe alguma brecha que possibilite utilizar outro quórum?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Fernanda,
A alteração da concepção arquitetônica no condomínio é proibida de forma clara no Art. 1.336 do Código Civil.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Podemos observar o entendimento acima nos seguintes julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo:
ALTERAÇÃO DE FACHADA DE EDIFÍCIO E AUMENTO DA ÁREA CONSTRUÍDA - Irregularidades que destoam do conjunto estético e que caracterizam obra irregular - Obrigação de restituição ao status quo ante corretamente reconhecida - Pedido formulado de adequação à convenção condominial que abrangeu a solução preconizada na sentença - Decisão mantida - Recursos desprovidos.
(TJ-SP - APL: 00754876520038260100 SP 0075487-65.2003.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 12/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2015)
ALTERAÇÃO DE FACHADA. Cerceamento de defesa. Inocorrência. No mérito, autor sustenta a impossibilidade de colocação de calhas por alterarem a fachada das casas. Necessidade de votação unânime em assembleia para sua autorização. Sentença que entendeu que a instalação das calhas não altera substancialmente a fachada e que promove valorização e conservação das unidades. Interesse dos condôminos na obra demonstrado. Inconformismo isolado. Preservação dos interesses da coletividade. Inexigibilidade de quorum especial. Apelo desprovido.
(TJ-SP - APL: 00453481920098260554 SP 0045348-19.2009.8.26.0554, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 28/08/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/08/2014)
A alteração da cor do edífício somente poderá ocorrer com a concordância da unanimidade dos condôminos com base no artigo acima. Quanto a remoção das pastilhas segue a mesma linha.
Sua alteração se justifica somente se estivermos falando de uma necessidade, por exemplo: Se as pastilhas estiverem caindo e não existe mais o mesmo material para reposição. Nesse caso deve-se buscar material análogo e aprovar tal modificação em assembleia com base na obra necessária9 Art. 1.341, § 1o e seguintes
Dívida com a administradora
Pergunta 3, de Daniel Sahonero
Boa noite Dr. Rodrigo. Recentemente meu condomínio teve um déficit alto relacionado a execução de obras. Como os gastos não haviam sido planejados, a administradora assumiu a dívida conforme estipulado em contrato.
No entanto, os juros sendo cobrados são demasiadamente altos e fora do praticado pelo mercado.
A administradora se nega em informar a instituição bancária que forneceu o empréstimo. O que posso fazer?
Como exercer o direito do condomínio de ter ciência dessa informação?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Caro Daniel,
Dentre as funções da administradora não está a de assumir a dívida no caso de saldo devedor. Pensemos. Se eles trabalham por um “fee” mensal e se arcarem com déficit de contas, ainda mais de obras, o valor quitado/assumido, vai superar muito o valor cobrado pela administrada como honorários, o que não faria sentido. Pois iriam trabalhar de graça.
E como não é comum tal prática, suspeito que exista algo errado. Pode ser que você tenha interpretado mal as cláusulas do contrato. O que pode estar o ocorrendo é que, quando a conta é “pool”, ou seja, a conta contábil é do condomínio, mas o dinheiro fica na conta física da administradora, caso exista um saldo negativo, este será suportado, de forma momentânea, pela administradora.
De qualquer forma, a administradora deve orientar o condomínio a realizar uma rateio extra e suprir o quanto antes o déficit.
Não é cabível pelo sistema brasileiro que particulares cobrem juros acima dos considerados legais, via de regra 1% ao mês (Art. 406 e 407 do Código Civil).
Para emprestar dinheiro fora disso, tal prática fica restrita a instituições financeiras. Se a administradora teve que pegar dinheiro no banco para suprir o déficit do condomínio e tal prática está prevista no contrato, a coisa muda de figura.
De qualquer forma, compete ao síndico e corpo diretivo trabalharem para que as contas fiquem em dia e façam os ajustes necessários.
Existe no seu prédio um Corpo Diretivo que deve ser acionado na figura do síndico para prestar as contas e esclarecer as suas dúvidas ( Art. 1.348, VIII). Compete também a administradora a prestação de tais informações pertinentes a gestão.
Lembrando que se a mesmas não forem prestadas, não caberá ao condômino de forma isolada ingressar com ação de prestação de contas, ainda mais se as mesmas forem aprovadas em assembleia, caberá ao condômino de forma isolada exigir a realização de assembleia de prestação de contas. Nesse sentido:
PRESTAÇÃO DE CONTAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. REFORMA. EXTINÇÃO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO. AS CONTAS DEVEM SER PRESTADAS PELO SÍNDICO EM ASSEMBLEIA. APELAÇÃO DOS RÉUS PROVIDA. 1- Sentença que julgou procedente a ação movida pelo apelado, para condenar os réus (condomínio e síndico), à prestação de contas. Reforma. 2- Hipótese de extinção do feito, sem julgamento do mérito, por ilegitimidade ativa (art. 267, VI, CPC). 3- As contas devem ser prestadas pelo síndico perante a assembleia, não cabendo ao condômino, individualmente, exigir a prestação de contas. Arts. 1,348, III, e 1.350, CC, e art. 22, § 1º, f, da Lei nº 4.591/64. Precedentes. 4- Hipótese em que o autor sequer compareceu às assembleias. 5- Apelação dos réus provida. ( GRIFEI)
(TJ-SP - APL: 00208833220108260320 SP 0020883-32.2010.8.26.0320, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 25/11/2014, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2014)
No mesmo sentido:
AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – CONDOMÍNIO ATÍPICO - Sentença de extinção, com fundamento no art. 267, VI, do CPC, por ilegitimidade ativa – APELO DOS AUTORES – Inadmissibilidade – Condôminos que não ostentam legitimidade ativa para, individualmente, propor ação de prestação de contas – Síndico que deve prestar contas à assembleia de condôminos – Inteligência do art. 8º da Convenção Condominial e do art. 1.348, VIII, do Código Civil – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.
(TJ-SP - APL: 00307752720118260482 SP 0030775-27.2011.8.26.0482, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 25/06/2015, 14ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2015)
Assim, o caminho legal deverá ser uma notificação para apresentação dos documentos, seguido de medida judicial se necessário*1, e no caso de não aprovação de contas em assembleia, deve-se solicitar legalmente que as contas sejam prestadas nos termos do Art. 1.350 do CC, pela assembleia ou de forma excepcional por qualquer condômino *2.
*1 AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS Pedido de condôminos de exibição de documentos relativos à administração do condomínio Ação extinta sem resolução de mérito por falta de interesse de agir Desacerto Demanda que objetivou efetivamente o acesso a determinados documentos, e não prestação de contas por parte da síndica Exame rápido e superficial de alguns documentos por parte dos condôminos quando da realização de assembleia geral ordinária em que contas foram aprovadas não retira dos autores a possibilidade de exigir novamente o acesso aos documentos da gestão do condomínio Arts. 1.348, VIII e 1.350 do novo Código Civil Princípio da transparência Reconhecimento do dever da síndica, na condição de representante do condomínio, de permitir o acesso a documentos referentes à administração, de interesse geral de todos os condôminos Aplicação do art. 515, § 3o, do CPC para julgar desde logo o mérito da demanda Recurso provido, para o fim de afastar o decreto de extinção do feito sem julgamento do mérito e julgar procedente a ação.
(TJ-SP - APL: 40023122420138260001 SP 4002312-24.2013.8.26.0001, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 23/02/2015, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2015)
*2- APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. EXIGÊNCIA EFETUADA POR CONDÔMINO. - Compete ao síndico do Condomínio prestar contas à assembléia dos condôminos. Assim, o condômino não detém legitimidade ativa para requerer, de plano, a prestação de contas, pois conduta própria a ser exercida pela assembléia geral. Precedentes do STJ e desta Corte. - Legitimidade ativa reconhecida, no caso concreto, diante da ausência de prestação de contas em assembléia, e mesmo de realização da assembléia prevista na convenção. - Cerceamento de defesa que não se configura pela ausência de intimação para manifestação dos documentos juntados pelo corréu, por se tratar da primeira fase da ação de prestação de contas. Hipótese em que os documentos acostados se destinam à segunda fase do procedimento, ainda não inaugurada. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70067866475, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 10/03/2016).( grifei)
(TJ-RS - AC: 70067866475 RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 10/03/2016, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 18/03/2016)
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
