Unidade não residencial em prédio misto não é vale-tudo
Se esse tipo de edificação consiste em imóveis com finalidades diferentes, suas unidades não permitem essa polivalência
Por Roberto Piernikarz*
Parece óbvio que uma unidade não residencial (NR) não pode ser destinada à moradia. O problema é o descuido de alguns compradores na hora de adquirir um tipo de imóvel que voltou a ser bastante oferecido desde uma alteração recente no Plano Diretor de São Paulo.
Visando estimular mais os prédios mistos – destinados tanto à residência quanto a fins comerciais diversos – na gestão do prefeito Fernando Haddad foi aprovada uma prerrogativa de aumento de potencial construtivo caso as incorporadoras ou construtoras ofereçam algumas unidades NR em um prédio com uma maioria de apartamentos residenciais (R).
“As mudanças no Plano Diretor, na gestão do Haddad, procuraram tornar a cidade mais dinâmica nas regiões próximas dos corredores de ônibus e estações de metrô, com mais uso misto e multiuso”, afirma a advogada especialista em mercado imobiliário, Ana Beatriz Almeida Lobo. Uma das metas do novo Plano Diretor foi estimular que as pessoas trabalhassem em unidades NR no mesmo prédio de seus lares ou pertinho deles.
Outro diferencial do imóvel não residencial (NR), segundo o consultor imobiliário e especialista em hospitalidade, Fernando Feller, é o seu alto potencial para investidores ou compradores.
Por não ser regida pela lei do inquilinato, a unidade NR pode funcionar não só como suas finalidades mais conhecidas – que são o escritório, flat ou quarto de hotel – mas também como consultório médico, day hospital (centro de cirurgia ambulatorial fora do ambiente hospitalar), student house (moradia estudantil) ou como locação por airbnb. “Essa polivalência é uma vantagem para o investidor, que ganha ainda um imóvel de alto potencial para uma venda futura”, afirma Feller.
Outros objetivos do resgate dos prédios de uso misto (comuns no passado da cidade, como é o caso do Conjunto Nacional, na Av. Paulista, em São Paulo) eram diminuir o uso do automóvel, melhorar a pouca mobilidade urbana na megalópole paulistana e ainda tornar os prédios mais seguros, pois o movimento comercial dá mais vida a um edifício ou condomínio e inibe o crime.
A denominação de “prédio de uso misto” pode gerar, porém, confusão em consumidores desatentos. Se esse tipo de edificação consiste em imóveis com finalidades diferentes, para morar ou fazer negócios, suas unidades não permitem essa polivalência. Ou seja, a unidade residencial (R) serve apenas para a habitação e a não residencial (NR) não permite, em hipótese alguma, que seu proprietário viva no local.
Segundo a advogada Ana Beatriz, não há margem para enganos. As incorporadoras licenciam as unidades com a finalidade bem clara. A unidade NR, por exemplo, tem entre alguns dos seus usos permitidos funcionar como quarto de hotel ou flat. “O problema é o desconhecimento do comprador, que compra como flat e pensa que pode usar também como moradia”, afirma a advogada.
O desconhecimento acontece muitas vezes por puro descuido. Ana Paula revela que muitos compradores simplesmente não leem o contrato com a construtora ou fazem isso sem muita atenção.
Outro advogado experiente na área, Paulo Ferreira Filho, diz que o comprador desatento, que deseja desistir de um imóvel, pode “buscar a rescisão contratual, mas provavelmente poderá perder parte do percentual pago pelo imóvel, conforme prevê a corrente jurisprudencial dos tribunais superiores”.
Por outro lado, Ana Paula alerta para a obrigação de clareza e correção no processo de venda por parte das incorporadoras: “Quem vende a unidade na planta com uma destinação tem que entregar com essa finalidade.”
Paulo Ferreira acrescenta que “cabe à construtora ou incorporadora promover todos os esclarecimentos a respeito da utilização do imóvel, das restrições do condomínio, natureza da habitação.
Essa obrigação é baseada no Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade de informar sobre todos os detalhes, direitos e deveres que envolvem o negócio”. Além disso, o comprador também tem o Código Civil para regular as relações, evitando a omissão de informações ou falsas premissas.
“Em caso de haver omissão dos fins de utilização do imóvel, o comprador pode requerer a rescisão do contrato firmado e até ser indenizado por danos pela falta de uma informação essencial para aquisição de um imóvel.”
Para enganos e processos não ocorrerem na negociação e entendimento sobre as possibilidades dos imóveis NR, é aconselhável que as incorporadoras tenham uma assessoria de consultores especializados em hospitalidade. Esses profissionais são encontrados apenas em algumas administradoras de condomínios.
(*) Roberto Piernikarz é Diretor Geral da BBZ Administradora de Condomínios; Bacharel em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP). Atua no setor há mais de 17 anos, tendo sido responsável pela implantação de mais de 300 condomínios, e participado da capacitação de mais de 1000 síndicos profissionais, além de ter colaborado com diversas matérias publicadas nos principais meios de comunicação do país. Colunista do Site do IG.
