Unidade leiloada
Quem deve arcar com o ônus das despesas atrasadas?
por Jaques Bushatsky *
Indiscutível o dever do condômino, na proporção de sua parte, de contribuir para as despesas do condomínio.
É o que impõe o Código Civil no art. 1336 e, nos condomínios edilícios esse dever não esbarra sequer na falta de registro da convenção aprovada (Súmula 260, do Superior Tribunal de Justiça), pois conclusão contrária, isto é, consentir que alguém se beneficiasse dos esforços ou dispêndios de outro implicaria em prática francamente - e desde sempre – repelida pela legislação, o “enriquecimento sem causa”.
E nas hipóteses em que a unidade condominial é vendida?
O Código Civil responde, prevendo que o adquirente responda pelos débitos do alienante. Essa responsabilidade engloba não apenas os rateios de despesas, mas também as multas e os juros de mora.
Como se vê, quem compra a unidade assume por inteiro os débitos e este é o fundamento da exigência de declaração do condomínio, representado pelo síndico, acerca de eventuais pendências relativas à unidade em negociação.
Mas, o que ocorre quando a unidade, após penhora em execução, é arrematada em um leilão judicial?
Afinal essa transmissão de propriedade não decorre de venda, de negócio, de mútuo consentimento, tratando-se de ato em que o Estado transfere a propriedade de um bem coercitivamente, após processo formal e público, para que ao final o credor seja satisfeito.
Pois bem, doutrina e jurisprudência dão a essa aquisição consequência símile à da alienação comum e concluem que o arrematante arque, sim, com os débitos da unidade.
O STJ julgou incontáveis casos nesse sentido, lembrando se tratar de entendimento consolidado, como no agravo 682664/RS, relatado pela Ministra Nancy Andrighi:
“O arrematante de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição. Precedentes do STJ...”. Isto, porque a dívida condominial constitui obrigação "propter rem", isto é, adere ao imóvel.
Estabelecido o direito do condomínio, é evidente que aqueles que pretenderem arrematar, geralmente pessoas estatisticamente imunes a erros pois muito capacitadas e bem assessoradas tecnicamente, deverão agir com cautela (como deve fazer qualquer comprador...), analisando as circunstâncias que cercam o imóvel pretendido.
Assim, evita-se, o que somente incautos (e essa condição não lhes assegura proteção legal) chamariam de surpresa: significativos débitos condominiais.
(*) Jaques Bushatsky é advogado e administrador de empresas. Fundador e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Pró-reitor da Universidade Secovi e integrante do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação. É especialista nas áreas de Condomínio e Locação. É sócio da Advocacia Bushatsky.
