Trabalho da administradora

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Trabalho da administradora

Pergunta 1, de Carlos Alves

O que fazer quando a administradora deixa de defender os interesses dos moradores, não disponibiliza com regularidade as contas mensais e adota uma postura de defender os interesses do síndico?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente influência política ou encubra qualquer irregularidade - uma vez que a administradora também responde pelos atos de gestão para os quais foi contratada. Ademais a administradora é escolhida pelo síndico para auxiliar nas questões administrativas do condomínio.

Situação que deve ocorrer mediante aprovação em assembleia por imposição do parágrafo 2º do artigo 1.348 do CC, que aduz “ § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Ressaltamos que não existe uma lei específica que trate do exercício da administração de condomínios. Sendo que administrar é gerir o patrimônio próprio ou alheio, público ou particular.

O que no caso da administração de condomínios ocorre, via de regra, através de um contrato de administração, quando o síndico delega a terceiros o exercício de algumas atividades de sua responsabilidade. Imperando as normas de mandato, pois é clara a  delegação de poderes para que um terceiro (administradora) em nome do mandatário (síndico) realize alguns atos de gestão conforme ajustado no contrato.( Art. 653 e seguintes do Código Civil)

Pelo fato do síndico ser o responsável direto pela gestão por força de lei Art. 1.348 do Código Civil, se discute inclusive se o síndico pode trocar a administradora e depois ratificar a esta escolha em assembleia.

Situação que particularmente achamos possível, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico e como sabemos, as inúmeras funções do dia a dia do edifício obrigam o síndico a ter auxílio administrativo, porém legalmente os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico diretamente e em casos extremos pessoalmente, não obstante temos a possibilidade de direito de regresso perante administradora.

Em um primeiro momento o síndico ou o condomínio respondem pelos erros praticados inclusive pela administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar a prejuízo a administradora em um segundo momento.

Por exemplo: No caso de uma ação trabalhista com a condenação do prédio em função de um problema criado pela falta de pagamento de horas extras, a administradora não responde perante a justiça do trabalho e sim o prédio, mas se provado a culpa da administradora, poderá de forma regressiva ter que arcar com sua falha.

Um outro exemplo seria a falta de recolhimento de INSS, mas que foi retido do funcionário. No caso o síndico responde pessoalmente na qualidade de gestor pelo crime de apropriação indébita (168 do CP), mesmo que tenha direito de regresso perante o condomínio.

Porém, se ficar clara a responsabilidade direta da administradora, como por exemplo, no caso de emissão e controle de boletos. E esta falhar na sua função, poderá ser acionada diretamente conforme entendimento do TJSP em Acordão nesse sentido:

CIVIL – PROCESSO CIVIL – ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – DÉBITO QUITADO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA – INDENIZAÇÃO CABÍVEL – Administradora de condomínio responsável pela emissão das cobranças e pelos seus recebimentos – Legitimidade passiva configurada – Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório, comprovando a regularidade da cobrança efetuada, diante do pagamento efetuado pela autora – Inteligência do art. 333, II, do CPC/73 – Cobrança indevida – Autora considerada inadimplente perante o Condomínio, o que a impediu de exercer o seu direito de voto em Assembleia – Danos morais – Indenização mantida em R$ 3.000,00 (três mil reais), observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade – Recurso desprovido.

(TJ-SP - APL: 10257799820148260114 SP 1025779-98.2014.8.26.0114, Relator: Carlos von Adamek, Data de Julgamento: 17/05/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2017)

Por estes motivos nada mais justo que o síndico possa escolher a administradora do condomínio. Situação que pode ser dividida com o conselho e que deve ser referendada posteriormente em assembleia.

A não disponibilização das contas é uma falta grave, sugiro solicitar formalmente o envio dos documentos e no caso de negativa o síndico deve ser notificado, uma vez que a responsabilidade de prestar contar anualmente e sempre que solicitado compete ao mesmo. (Art. 1.348, VIII do Código Civil)

Sendo que a falta de providências no sentido de mostrar as contas conotará má gestão e poderá implicar na destituição do síndico. (Art. 1.349 do Código Civil)

Inadimplência

Pergunta 2, de Tatiana Fortes Leite · 

Moro num prédio com poucos moradores e um morador não está pagando o condomínio. Quando o cobro ainda reclama que eu devo entrar na Justiça.  Quanto tempo devo esperar para entrar com a ação?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Tatiane,

Infelizmente a inadimplência nos condomínios é um grande problema, ainda mais em prédios menores quando uma única unidade poderá representar um percentual grande. Por exemplo: Um prédio de 10 unidades com 3 inadimplentes. No caso a inadimplência será de 30%. Assim, a cota terá de ser majorada em 30% para fazer frente as despesas de custeio com base na previsão orçamentária que não tenha comtemplado inadimplência.

Situação essa que pode representar inclusive uma desvalorização das unidades imobiliárias, um vez que um imóvel com condomínio de R$ 1.500,00 tem um valor no mercado, e um bem com cota de quase R$ 2.000,00 tem outro valor no caso de venda da unidade. De qualquer forma, precisamos conviver com a situação que existe em grande parte dos condomínios pais afora.

Para tanto, o importante é termos uma boa assessoria de cobrança para os prédios e os síndicos não assumam o papel direto de cobrar, o que pode ocorrer em casos especiais e para ajudar na negociação, mas na maioria das vezes a interferência do síndico na cobrança, o qual tem interesse no recebimento imediato, pode extrapolar a cobrança razoável e inclusive fulminar em ação de danos morais caso a cobrança ao devedor seja agressiva.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA PELO RITO SUMÁRIO. COBRANÇA VEXATÓRIA DE COTAS CONDOMINIAIS. AFIXAÇÃO DO NOME DOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES NA PORTARIA DO EDIFÍCIO, AO INVÉS DA UTILIZAÇÃO DE OUTRA FORMA DE COBRANÇA QUE NÃO EXPUSESSE AO RIDÍCULO OS DEVEDORES. DANO MORAL CONFIGURADO, QUE ENSEJA A DEVIDA REPARAÇÃO. O VALOR DA REPARAÇAO MORAL FOI FIXADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADADE. DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.

(TJ-RJ - APL: 00147468820078190205 RIO DE JANEIRO CAMPO GRANDE REGIONAL 1 VARA CIVEL, Relator: ODETE KNAACK DE SOUZA, Data de Julgamento: 24/06/2009, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/07/2009)

O condômino que está com sua cota em atraso tem por lei o acréscimo de juros de 1%, correção monetária índice INPC, multa de 2% e honorários advocatícios mesmo que na fase extrajudicial, salvo disposição em contrário na convenção, que serão devidos a partir do vencimento do boleto, salvo para os honorários advocatícios que serão devidos a partir do envio do caso ao jurídico.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO JUDICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE APLICÁVEL. INPC. 1. Discussão relativa ao índice de correção monetária a ser adotado para atualização de débitos de condomínio, objeto de condenação. 2. Esta Corte decidiu que não há ilegalidade ou abusividade na adoção do IGP-M para atualização monetária de débitos, quando esse índice foi eleito pelas partes. 3. Na hipótese, a convenção de condomínio não prevê qual índice deverá ser adotado para atualização de débitos. 4. A correção pelo INPC é adequada à hipótese, além de estar em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido da utilização do referido índice para correção monetária dos débitos judiciais. Precedentes. 5. Recurso especial desprovido.

(STJ, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2013,  T3 - TERCEIRA TURMA)

Tanto a cobrança extrajudicial, quanto a cobrança judicial não tem um prazo para ocorrerem, o que pode acontecer desde do inadimplemento do primeiro boleto. Porém, os condomínios costumam aguardar um prazo para o ingresso de ação com base no valor das cotas, uma vez que existe um custo para distribuir a ação, em média os condomínios aguardam 3 meses, mas isso não é uma regra.

Nota fiscal

Pergunta 3, de Naianne Félix 

Minha síndica demorou vinte dias para me apresentar duas notas fiscais de um serviço de portão - meu irmão encostou o carro no mesmo. Quando vi a nota, ela não era eletrônica, acho que devido aoo prestador ser Micro Empreendedor de uma serralheria. Eu pedi para ver uma nota que informasse o valor da peça que foi amassada. Ela informou que não tinha, era somente essa nota que informava "portão" na descrição e o valor tota do serviçol, sendo que eram apenas duas peças do portão.

Fiquei impressionada que ela aceitasse uma nota daquelas, na qual nao havia informação da descrição correta do serviço. Fiquei mais impressionada ainda quando ela disse que havia levado a nota para o balancete e o conselho havia aceitado, pois sempre pensei que fossem mais exigentes. É comum e aceitável esse tipo de prática?    

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Naianne,

Em relação ao Micro empreendedor individual o mesmo não tem obrigatoriedade da emissão da Nota Fiscal Eletrônica. A legislação aplicável é municipal, estamos falando no Município de São Paulo, o site da Município tem a seguinte instrução:

• 01. O que é Microempreendedor Individual (MEI)? 

Considera-se MEI o empresário individual a que se refere o art. 966 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, que tenha auferido receita bruta, no ano-calendário anterior, de até R$ 81.000,00 e que seja optante pelo Simples Nacional.

• 22. O MEI prestador de serviços deve emitir nota fiscal? 

O MEI que é prestador de serviços no Município de São Paulo também está dispensado de emitir nota fiscal em relação aos serviços prestados a consumidores, pessoas físicas. Por outro lado, se prestar serviços a empresas (pessoas jurídicas), deverá emitir a nota fiscal. Neste caso, o MEI deve emitir a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e).

Em razão de seu baixo faturamento anual, o MEI não está obrigado a utilizar NF-e. No entanto, os prestadores desobrigados, inclusive o MEI, também podem optar pela utilização de NF-e de serviços no Município de São Paulo. (Fonte)

Naianne, quanto ao prazo de atendimento à sua solicitação perante à síndica, ressaltamos que a morosidade excessiva na apresentação de documentos precisa ser avaliada caso a caso. De qualquer forma, sugerimos que os balancetes com as notas pertinentes fiquem sempre disponíveis on line para consultas dos condôminos. Isso facilita a visualização e traz mais transparência a gestão.  

A prestação de contas em condôminos é muitas vezes um ponto nevrálgico e infelizmente e realizada sem muito critério. O ideal é que o condomínio tenha uma administradora com contadores para assinarem as pastas, mesmo que não exista a obrigatoriedade e com um departamento de contas a pagar que faça a verificação de tributos em âmbito Municipal, Estadual e Federal.

Ademais, é salutar que o conselho fiscal seja atuante e que exista uma auditoria preventiva, preferencialmente permanente. 

Os condomínios têm se aprimorado e buscado a profissionalização na gestão, porém ainda existem muitos prédios que precisam alterar a forma temerária de gestão.

Cabendo a qualquer condômino que verifique uma situação de não conformidade, alertar a gestão, se necessário tomar as medidas legais em defesa de seus interesses, e se viável se dispor a ajudar nas mudanças necessárias. O condomínio é um local de domínio comum, ou seja, todos devem participar para que se obtenha melhores resultados.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Matérias recomendadas