Locação por temporada
STJ mantém decisão que permitiu a prática em condomínio de MG
[Atualização] Decisão do STJ permite locação por temporada em condomínio de Minas Gerais
Reaquecendo o debate sobre locações por temporada em condomínios, nessa terça-feira (1º), a 4ª Turma do STJ negou provimento ao Recurso Especial interposto por um residencial de Minas Gerais para proibir a prática em suas dependências. A decisão encerra de vez o processo, que corre há seis anos no Judiciário, assegurando a uma proprietária o direito de continuar alugando sua unidade em plataformas digitais.
Esse novo entendimento vai de encontro ao proferido em 1ª instância pelo TJ/MG, que caracterizou como ilícita a restrição imposta pelo síndico, tendo em vista o direito de propriedade previsto no Código Civil.
Em entrevista concedida ao SíndicoNet, o advogado Márcio Spimpolo afirma que "o julgamento não pacifica o tema, mas é um grande passo para o rumo correto, deixando claro que os ministros validam a locação por temporada como residencial e não comercial", como argumentava o condomínio.
Segundo ele, ainda há controvérsias quanto às medidas que podem ser adotadas para impedir a locação por temporada, no entanto, o que se extrai dessa decisão é que a convenção deve ser alterada nos condomínios onde se deseja proibir os aluguéis de curta temporada.
Como foi o julgamento
- O Ministro João Otávio de Noronha retificou o voto em que deu provimento ao recurso do condomínio, mantendo o entendimento de que os condôminos podem proibir a locação por temporada, desde que a convenção seja alterada com quórum qualificado de ⅔ da totalidade.
- Os demais ministros votaram pelo desprovimento do recurso do condomínio, mantendo as decisões de primeiro e segundo graus.
- O Ministro Marco Aurélio Buzzi defendeu que a convenção não teria poder para restringir a locação por temporada com fins residenciais, tratando-se de um direito de propriedade, independente da forma de aproximação utilizada entre locador e locatário.
- Por fim, o relator Ministro Raul Araújo, pediu novas vistas para apreciar os 3 votos já declarados e tentar unificar a ementa da 4ª Turma para o caso.
Mudanças na legislação
O frequente ajuizamento de ações nesse sentido tem chamado a atenção do Legislativo, tanto na esfera municipal quanto na federal.
Protocolado na Câmara de Deputados, o Projeto de Lei 2795/24 prevê a obrigatoriedade de atualizar a convenção condominial para proibir a locação por temporada, que pode ser de um ou mais cômodos da unidade.
"A forma utilizada pelo proprietário ou possuidor do imóvel para contratação da locação, por si só, não é suficiente para desvirtuar a finalidade do uso", o texto também propõe. Dessa forma, as mesmas regras que se aplicam a corretagem ou aluguel sem intermediários seriam válidas para aplicativos.
A questão dos aluguéis de curta temporada em condomínios também foi contemplada na revisão do Código Civil em abril deste ano. A proposta é alterar o artigo 1.336, que diz respeito aos deveres do condômino, de forma a coibir a prática em residenciais onde não é regulamentada. Veja abaixo como ficaria o inciso:
"§1º. Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta"
[07/06/2024] STJ analisa se condomínio residencial pode proibir locação por Airbnb
O relator, ministro João Otávio de Noronha, votou contra a possibilidade de uma mulher alugar apartamento por temporada.
Na última terça-feira (4), a 4ª turma do STJ começou a analisar a possibilidade de condomínios proibirem aluguéis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. O relator, ministro João Otávio de Noronha, votou contra a possibilidade de uma mulher alugar apartamento por temporada. O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Marco Buzzi.
No caso em questão, um condomínio residencial recorreu de decisão que deu provimento ao pedido de uma proprietária, permitindo que ela mantivesse a locação de seu imóvel por temporada.
O TJ/MG entendeu que a proibição da locação temporária do imóvel, mesmo que contabilizada por diária, era ilícita. Segundo o Tribunal, tal proibição privaria o proprietário do exercício regular do direito de propriedade.
O condomínio argumenta que a convenção condominial prevê de forma clara que o edifício se destina exclusivamente a fins residenciais, proibindo expressamente a utilização dos apartamentos, no todo ou em parte, para exploração de qualquer ramo de comércio.
Além disso, alega que a utilização da plataforma de locação do Airbnb caracteriza natureza comercial, não se confundindo com locação por temporada, como alegado.
Para o ministro João Otávio de Noronha, o argumento que mais pesou em seu voto foi a preservação da segurança dos condôminos.
"A maior rotatividade de locatários propiciada pelo uso de plataformas digitais conquanto não altere o negócio jurídico, afeta em maior medida a convivência condominial, impactando o sossego, a segurança e salubridade dos demais condôminos."
Citando precedentes das 3ª e 4ª turmas, Noronha ressaltou que é legítimo o condomínio impor restrições de propriedade para alcançar a harmonia entre os moradores, considerando os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
Após o voto do relator, o ministro Buzzi pediu vista e o julgamento foi suspenso.
Em nota, o Airbnb informou que as decisões anteriores do STJ sobre o tema referem-se a casos específicos e pontuais e não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios de maneira geral.
"O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na lei do inquilinato. O Airbnb está acompanhando o caso mencionado pela reportagem e está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia do turismo com praticidade e segurança. O Airbnb acredita que o diálogo é o melhor caminho para todos. Para mais informações, o Airbnb possui uma página especial com orientações sobre locação por temporada em condomínios."
Processo: REsp 1.954.824
Com informações do advogado Márcio Spimpolo e do portal Migalhas (https://www.migalhas.com.br/quentes/408814/stj-analisa-se-condominio-residencial-pode-proibir-locacao-por-airbnb)
