Do Bom ao Excepcional: Síndicos que Transformam Condomínios

Jim Collins, em Empresas Feitas para Vencer, alerta que o maior obstáculo ao salto de “bom” para “excelente” é justamente a acomodação com o “bom” — seja em escolas, governos ou vidas pessoais.

Quando trasladamos essa provocação ao universo da gestão condominial, surge a pergunta: muitos síndicos limitam-se a conduzir seus condomínios de forma boa, cumprindo o básico, em vez de perseguir uma gestão excelente, capaz de transformar positivamente a experiência dos condôminos?

O “Bom” na Gestão Condominial

1. Cumprimento de Obrigações Legais e Administrativas

• Elaboração de orçamentos e prestação de contas dentro dos prazos.
• Fiscalização de contratos de prestadores de serviço (limpeza, portaria, manutenção).

2. Manutenção Corretiva e Preventiva

• Resposta a chamados de reparo.
• Contratos de manutenção periódica (elevadores, bombas, extintores).

3. Comunicação Elementar

• Comunicados por e-mail ou murais físicos.
• Reuniões ordinárias conforme convenção.

Esse modelo “bom” assegura a sobrevivência do condomínio, mas tende a gerar:

• Gestão reativa, que apaga incêndios em vez de preveni-los.
• Satisfação mediana, pois as expectativas mínimas são atendidas, mas não se busca encantamento.
• Pouca inovação, mantendo práticas tradicionais, mesmo quando há novas ferramentas e processos no mercado.

O Caminho para a Excelência

Segundo Collins, organizações que atingem a excelência compartilham certos pilares que podem (e devem) ser adaptados à realidade condominial:

Pilar	Aplicação na Gestão Condominial
Liderança Nível 5	Síndicos que unem humildade pessoal e vontade profissional, colocando o bem-estar coletivo acima de interesses pessoais.
Pessoas Certas no lugar certo	Envolver conselheiros, subsíndicos e equipe técnica alinhados à visão de excelência, com papéis claros e responsabilidades definidas.
Disciplina de Pensar e Agir	Planejamento de longo prazo (ex.: fundos de reserva, projetos de melhoria), aliado à execução rigorosa e ao acompanhamento de indicadores.
Cultura de Rigor	Implantar processos de qualidade total — por exemplo, checklist de inspeção predial e auditorias internas regulares.
Flywheel (Volante de Inércia)	Pequenas vitórias constantes (ex.: redução de custos de energia, implantação de reciclagem), que acumulam impulso positivo e engajamento dos condôminos.
Cláusula do Porco-Espinho	Focar no que o condomínio pode ser melhor do que qualquer outro (ex.: segurança, sustentabilidade, convivência), ignorando distrações.

Barreiras Comuns ao Salto de Qualidade

Abaixo, listei quatro comportamentos que são verdadeiras barreiras para que o síndico dê um salto de qualidade na sua forma de fazer a gestão condominial: 

1. Visão de Curto Prazo

Síndicos que buscam apenas aprovar a previsão orçamentária anual, sem projetos de longo prazo (melhorias estruturais, eficiência energética).

2. Resistência à Inovação

Falta de conhecimento ou medo de tecnologia, tais como apps de gestão condominial, sistemas de automação, portarias remotas.

3. Falta de Engajamento dos Moradores

Comunicação unidirecional e ausência de espaços participativos (comitês temáticos, enquetes digitais).

4. Mediocridade Cultural

Aceitação do “jeitinho” e improvisos, em vez de processos claros e padronizados.

Estratégias para que o Síndico Seja um Síndico Excelente

Confira um roteiro de cinco estratégias para avançar rumo à excelência na sua gestão como síndico. 

1. Autodesenvolvimento Contínuo

• Cursos de governança condominial, finanças, mediação de conflitos.
• Associações de síndicos e redes de troca de boas práticas.

2. Gerenciamento Baseado em Dados

• Indicadores-chave: índice de satisfação, tempo médio de atendimento a chamados, percentual de inadimplência.
• Ferramentas de BI e dashboards para decisões informadas.

3. Planejamento Estratégico Condominial

• Definir visão, missão e metas de médio/longo prazo.
• Calendário de projetos (ex.: revitalização da fachada, implantação de placas solares).

4. Cultura de Excelência e Transparência

• Relatórios trimestrais abertos aos condôminos.
• Feedback estruturado: pesquisas de clima e sugestões online.

5. Governança Colaborativa

• Criação de comitês (segurança, sustentabilidade, convivência) com moradores voluntários.
• Reuniões ordinárias dinâmicas, pautas objetivas e atas de fácil consulta.

Assim como as empresas “boas” tendem a estacionar ao invés de avançar rumo à excelência, na gestão condominial é preciso romper com a zona de conforto.

O síndico excelente transcende o mero cumprimento das obrigações: ele lidera com humildade e propósito, engaja pessoas certas, implanta disciplina e processos, e mantém o volante girando com conquistas constantes.

O desafio é claro: abandonar o “bom o bastante” e abraçar uma cultura de melhoria contínua, em que cada projeto, cada processo e cada diálogo seja oportunidade de elevar a qualidade de vida e o valor do patrimônio coletivo.

Só assim o condomínio deixará de ser “apenas bom” para tornar-se verdadeiramente excelente.

(*) Albelio Dias é Mestre em Administração, com pós-graduação em Matemática e Educação Tecnológica, além de graduação em Ciências/Matemática e Teologia. Atua como professor em programas de MBA e possui mais de 30 anos de experiência como síndico profissional. Atualmente, é coordenador de Educação no projeto Síndico+Gestão. Também é autor dos livros Condomínios em Perspectiva Multidisciplinar e Excelência na Gestão Condominial.