Síndico eleito sem assembleia é válido?

Posso ser síndico sem ter sido eleito em Assembleia? Para responder a esta pergunta, vamos recorrer ao Código Civil. 

O art. 1.347 do Código Civil estabelece que a assembleia escolherá um síndico por prazo não superior a dois anos.

Não é incomum, no entanto - especialmente em condomínios menores - que um morador se declare como síndico sem nunca ter sido eleito em Assembleia. Mas, para fins legais, há validade nesta situação?

Antes de respondermos a esta indagação, é preciso esclarecer alguns pontos. O nosso Código Civil, que é a legislação aplicável para condomínios, estabeleceu, em seu capítulo VI a disciplina do Condomínio Geral (art.1.314 a 1.330), reservando um capítulo específico ao Condomínio Edilício (art. 1331 a 1.358).

Condomínio Geral e o "síndico de fato"

Condomínio Geral se refere a situação jurídica em que duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem.

No Condomínio Edilício, por sua vez, existem partes de propriedade exclusiva (casa ou apartamento), e partes de propriedade comum (áreas comuns do condomínio).

Como se percebe, a partir dos conceitos destacados, condomínio edilício é espécie de condomínio geral, uma vez que parcela da propriedade é de uso coletivo.

Voltando ao centro da controvérsia, nosso Código, em seu art. 1.324, na parte relativa a Condomínio Geral, prescreve:

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Analisando a literalidade do artigo transcrito é fácil perceber que é possível a existência da figura do síndico que não foi formalmente eleito, o denominado síndico de fato.

No entanto alguns pontos precisam ser observados: 

• É necessário a aparência de representação, ou seja, o morador deve aparentar, de fato, ser o representante do coletivo.

• Embora a lei fale em não oposição, entende-se que deve haver apoio da maioria, mas não necessariamente da unanimidade. 

• Os poderes são os mesmos caso o síndico fosse regularmente eleito, de forma que todos os atos realizados neste período têm validade, inclusive perante terceiros.

• Uma vez que os poderes são os mesmos, o síndico é obrigado a prestar contas, respondendo civil e criminalmente pelas atitudes tomadas ao longo da gestão. 

• Caso parcela significativa discorde do síndico autoproclamado, é importante a convocação, com 1/4 dos condôminos (art. 1.355 do Código Civil), para realização de Assembleia de eleição. 

A estipulação também é aplicável nos casos em que o síndico é eleito, transcorrem-se dois anos, e não é feita nova eleição. Nestes casos, respeitados os requisitos acima, o síndico aceito como tal pela maioria tem poderes de representação.

Ainda que exista esta possibilidade, a orientação é que seja feita a regularização da representação, mesmo porque a Assembleia é a forma democrática de eleição do corpo diretivo.

(*) Carina Petrelli é advogada especialista em direito imobiliário e condominial.