Síndica conta os desafios da gestão de edifícios tombados

A síndica profissional Vanilda de Carvalho tem em suas mãos algumas relíquias urbanísticas para administrar: o icônico Edifício Ouro Preto, da década de 1950, assinado pelo arquiteto Franz Heep, e os edifícios Princesa Isabel e Vilma Sonia.

Os três ficam na avenida São Luís, no centro de São Paulo, e, junto com outros dois empreendimentos administrados por Vanilda - Merco e Vila Rica - têm outro denominador comum: são prédios tombados ou em estudo.

Em entrevista ao SíndicoNet, a síndica comenta diferenças e os desafios entre as gestões de edifícios comuns e tombados, o preparo exigido e as peculiaridades em administrar prédios históricos.

Desafios da administração de edifícios tombados: manutenção e custos

• Manutenção predial;
• Encontrar os mesmos materiais para realizar benfeitorias;
• Custos elevados.

Para começar a administrar prédios tombados, Vanilda de Carvalho destaca que é necessário entender o seu nível de tombamento - se é completo ou parcial - para saber qual será a dificuldade nas manutenções prediais.

O fato de um prédio ser tombado acaba tornando as obras um dos maiores desafios da gestão. Isso porque é preciso ter autorização de órgãos públicos para a realização das benfeitorias. A permissão acontece após as entidades confirmarem por meio de documentos que as áreas tombadas não serão modificadas.

Também é difícil encontrar os mesmos materiais, que podem ser assinatura de algum arquiteto renomado, para manutenção de fachadas.

"No Edifício Ouro Preto, por exemplo, tenho dificuldade de encontrar pastilhas no tom azul porque as fábricas não produzem mais esse material", comenta a gestora. Para uniformizar a mudança das fachadas do prédio, às vezes é mais fácil revestir tudo do que fazer remendas, pontua. 

As obras nos prédios tombados podem ser cheias de surpresas. Uma vez, por exemplo, Vanilda se surpreendeu ao se deparar com a combustão de fios de uma luminária que sempre funcionou bem. O problema? A fiação era de tecido, um sistema de meados do século XX. "Foram 70 anos funcionando bem, sem dar problema, até isso acontecer", conta. 

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Poucos condôminos para custos elevados

A maior parte dos condôminos que moram nestes prédios históricos são idosos que vivem lá há muitos anos. Tanto que os funcionários, que também têm longa carreira nos condomínios, viram seus filhos e netos crescerem. 

No entanto, isso abre alas para uma outra dificuldade que Vanilda enfrenta na administração: poucas unidades para um alto custo das manutenções, mesmo que os proprietários tenham poder aquisitivo maior.

"São cerca de 40 unidades em cada prédio, o que é pouco. Imagina reformar uma fachada, cujo preço não fica abaixo de R$ 1 milhão, e ter de ratear entre esse número de proprietários? Fica muito caro", diz. 

Como os prédios são marcos culturais na cidade de São Paulo, Vanilda está pleiteando junto aos órgãos públicos responsáveis pelos tombamentos formas para contornar o desafio financeiro para conservá-los.

Com a falta de contrapartidas para proprietários das unidades, a venda e a locação de unidades ganha uma outra dificuldade. "No início, quando se tombava, era concedida isenção de IPTU para os proprietários por alguns anos, mas não fazem mais isso", completa.

Como se preparar para administrar um prédio tombado?

• Estudar o cargo com antecedência;
• Aprender as especificações de cada condomínio;
• Estudar a legislação. 

Antes de assumir o cargo, Vanilda, que é administradora de formação, estuda muito bem a demanda de cada prédio. As regras mudam de edifício para edifício por uma questão que vai além da Convenção Condominial e do Regulamento Interno de cada condomínio.

"Aa regras mudam, principalmente, porque cada prédio é de um arquiteto diferente, têm suas peculiaridades. É preciso estudar não só a legislação de cada um deles que envolve o tombamento do condomínio", diz. 

Além da legislação e as questões que envolvem o tombamento, para poder administrar o condomínio, também é fundamental entender:

• as características de cada prédio;
• os materiais usados;
• o porquê do tombamento;
• a linha de construção.

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Fonte: Vanilda de Carvalho (síndica profissional).

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