Sem recorta e cola
Convenção deve ter a cara do condomínio para cumprir seu papel
por Jaques Bushatsky*
Cada vez mais, os prédios reúnem apartamentos dos mais diversos tamanhos, com salas de uso profissional, lojas, cafés, garagens públicas e outros espaços.
Está no longínquo passado a produção, tão somente, daqueles prédios de um único uso e apenas um tipo de apartamento, seja enfeitado como em algumas áreas ricas, seja em forma de “caixotinhos”, nas áreas menos favorecidas.
A convivência desses condôminos tão diferentes precisa ser bem combinada, e esse ajuste é feito na convenção do condomínio.
É importante investir numa convenção adequada ao perfil e às necessidades do condomínio, abandonando-se o “recorta e cola” que impôs situações estapafúrdias e regras inúteis em alguns empreendimentos.
Certa vez, circulou por aí uma convenção tratando extensamente do uso das piscinas, com uma série de regras. Contudo, o referido prédio não tinha piscina.
A convenção de novos condomínios deverá disciplinar o seu funcionamento, abandonando as fórmulas repetidas e enfrentando, dentre outros temas importantes, o uso da edificação, o rateio de despesas, os votos dos diversos condôminos. Outro exemplo: rateio deve ser somente por fração ideal?
É conveniente analisar a convenção e, eventualmente, atualizá-la (o que não é legalmente obrigatório), levando-se em conta, entre outras questões, o quórum para a alteração do regimento interno, que trata do dia a dia do condomínio, normas que podem e devem ser sempre atualizadas.
A possibilidade de representação de condôminos por procuradores e a eventual limitação de outorgantes por mandatário devem ser previstas neste documento.
Por exemplo: neste condomínio específico, se prefere possibilitar o voto “fácil” (e um tanto açodado, na prática), por detentor de incontáveis procurações, ou se prefere estimular a participação dos condôminos, por meio da vedação da outorga de muitas procurações a um só procurador.
Itens polêmicos e atuais como a implantação de assembleias virtuais, a possibilidade ou o estímulo à contratação de síndicos externos, a previsão de auditoria externa das contas rotineira, em auxílio ao conselho fiscal, além do procedimento de punição do condômino antissocial e da aplicação de multas devem ser discutidos e, se possível, inseridos na convenção.
Também devem ser estudadas as regras sobre a posse de animais pelos condôminos e o custeio de alguns serviços especiais, extraindo-os do cômputo do rateio ordinário.
Além de realizar uma análise da lotação máxima admitida por unidade, preservando-se o interesse, a conveniência e a segurança de todos os condôminos.
Por fim, é importante estabelecer as condições para acordo com os inadimplentes, evitando mais estresse ao síndico, além de utilizar os métodos alternativos para a solução de conflitos, inclusive com eventual eleição de Câmaras de Mediação ou a instituição de comissões de conciliação e mediação no próprio condomínio, evitando assim o ingresso de uma ação em juízo.
(*) Jaques Bushatsky é advogado e administrador de empresas. Fundador e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Pró-reitor da Universidade Secovi e integrante do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação. É especialista nas áreas de Condomínio e Locação. É sócio da Advocacia Bushatsky.
