Reparos no interfone
Rodrigo Karpat também responde sobre cota extra e vagas de garagem
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Reparo de interfone
Pergunta 1, de Flávio Augusto Pires
Olá, o conserto do interfone interno, dentro da unidade, é responsabilidade do proprietário/inquilino ou do condomínio?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Flavio,
Ao condomínio cabe a manutenção da rede de interfones. Porém, a manutenção/troca do aparelho em si é de responsabilidade do condômino, uma vez que seu uso vai depender de cada unidade.
Salvo se deliberado em assembleia de que a manutenção será do prédio, o que seria uma exceção e não aconselhável, caberá ao proprietário a conservação e manutenção do equipamento.
Lembrando que, caso a unidade troque o interfone de local, após autorização do sindico por escrito e com o projeto modificativo aprovado, o que implicaria na mudança da rede elétrica, caso a mesma apresente falhas, o condomínio não será responsável pela manutenção da rede, a qual deverá ocorrer somente até o quadro de entrada da unidade.
Cota extra sem justificativa prévia
Pergunta 2, de Eliane Oliveira ·
Pode a administradora, a pedido do síndico acrescentar cotas extras sem realização de uma AGE, nada emergencial. Essa administradora não deveria orientar o síndico que essa iniciativa é ilegal?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Aprovação da previsão orçamentária deverá ocorrer anualmente para aprovar o orçamento de despesas.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Sendo que a qualquer momento esse orçamento poderá ser revisto por meio de uma assembleia extraordinária, a qual poderá aprovar um novo rateio, seja ordinário ou extraordinário. Art. 1.355 do CC
Assim, fica claro que o orçamento somente poderá ser revisto mediante aprovação em assembleia. Porém, a realização de obras urgentes podem ocorrer sem assembleia, desde que ato continuo exista a ratificação da obra assembleia. Art. 1.341§ 1o e § 2o .
Assim, o sindico poderá realizar uma obra emergencial sem chamar uma assembleia, desde ratifique a mesma posteriormente e justifique a necessidade sem a realização da assembleia, porém não poderá efetuar qualquer rateio sem a prévia autorização da assembleia.
"AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - DESPESA EXTRAORDINÁRIA - INEXISTÊNCIA DE ASSEMBLEIA REGULARMENTE CONVOCADA PARA APROVAÇÃO - SIMPLES AFIXAÇÃO DE COMUNICADO NAS DEPENDÊNCIAS DO EDIFÍCIO QUANTO À OBRIGATORIEDADE DOS CONDÔMINOS DE PAGAR O VALOR - INADMISSIBILIDADE - RECURSO IMPROVIDO. É de se reputar inexigível a cobrança 'taxa de rateio extra' quando não precedida de prévia aprovação em assembleia convocada para essa finalidade".
(TJ-SP - APL: 00427681120128260554 SP 0042768-11.2012.8.26.0554, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 11/03/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2015)
Tamanho das vagas de garagem
Pergunta 3, de Thais Moraes Almeida
Nosso condomínio foi construído em 1989. A maioria das nossas vagas de garagem se enquadram na categoria "carros médios", mas alguns condôminos tem vagas um pouco menores.
Um dos condôminos das vagas menores quer impor um novo sorteio de vagas ou contratação de manobrista com base no Código de Obras do Município, que é de 1992. Essa lei se aplica às edificações anteriores a sua vigência?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
O código de obras CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES - COE LEI Nº 11.228/92 revogou a Lei no 8.266, de 20 de junho de 1975, porém, se o seu condomínio não realizar obras/reformas não existirá a necessidade de se adequar a legislação vigente.
O tamanho dos vagas esta atualmente regulada pela Código de Obras de cada município, em São Paulo, as vagas em condomínios podem ser P, M ou G.
Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m).
Independentemente do que estabelece o Código de Obras de cada região, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga.
As vagas indeterminadas são passíves de sorteio, e não devem ter caráter permanente
Condomínio. Vagas de garagem indeterminadas. Sorteio que não se pode fazer de modo permanente, prejudicando alguns dos condôminos e beneficiando outros. Nulidade da deliberação assemblear que se reconhece. Afetação, inclusive, do direito proprietário, decidido sem quórum devido. Uso rotativo que deve ser deliberado, como requerido. Sentença revista. Recurso provido.
(TJ-SP - APL: 10984518320138260100 SP 1098451-83.2013.8.26.0100, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 03/02/2015, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/02/2015)
Somente quando existir a concordância de unanimidade da massa condominial, não há qualquer prejuízo para as partes na manutenção do sorteio uma vez que todos consentiram com a situação ora disposta.
Porém, via de regra, quando as vagas são indeterminadas e existe a previsão de sorteio na convenção, a não realização do sorteio infringe disposto convencional, e juridicamente o morador que se sentir prejudicado, poderá ingressar em juízo para que seja determinado o sorteio ou anular a assembleia que consentiu de forma diversa.
Desta forma, oriento pela realização do sorteio. Salvo se a unanimidade do prédio consentir para a manutenção, pois nesse caso não haveria prejuízo a ninguém, pois todos concordariam com a divisão anteriormente imposta.
Nesse sentido:
Condomínio. Vagas de garagem indeterminadas. Sorteio que não se pode fazer de modo permanente, prejudicando alguns dos condôminos e beneficiando outros. Nulidade da deliberação assemblear que se reconhece. Afetação, inclusive, do direito proprietário, decidido sem quórum devido. Uso rotativo que deve ser deliberado, como requerido. Sentença revista. Recurso provido.
(TJ-SP - APL: 10984518320138260100 SP 1098451-83.2013.8.26.0100, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 03/02/2015, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/02/2015)
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
