Polêmica do CFA

A ausência da competência legal do Conselho Federal de Administração (CFA) para disciplinar a atuação do síndico condominial

O Conselho Federal de Administração (CFA) aprovou a Resolução Normativa n. 654, publicada no diário oficial do dia 18 do corrente mês de novembro, tendo por objeto regulamentar a “atividade dos síndicos profissionais (externos) e das empresas de sindicatura”.

Contudo, em que pese a tentativa do CFA de tentar equiparar a atividade do “síndico profissional” à dos técnicos de administração, não há efetivamente nenhuma similitude fática no exercício legal de ambas as atividades.

A primeira questão, de natureza estritamente legal, que afasta por completo a atuação do CFA em pretender normatizar a atuação do “síndico profissional”, diz respeito aos limites legais de sua atuação, que é restrito aos técnicos de administração, não podendo avançar sobre qualquer outra profissão ou atividade não regulamentada.

O exercício da função de síndico, disciplinado no Código Civil Brasileiro, não demanda nenhum tipo de formação ou qualificação profissional, podendo ser realizado por qualquer pessoa, física ou jurídica, condômina ou não, através de eleição/escolha, pelos condôminos do edifício, na assembleia geral do Condomínio.

Dado que a principal atividade do síndico é exercer a representação legal do Condomínio, a escolha dos condôminos recai sobre àquele que se apresenta capaz de agir no interesse coletivo, estando as suas atribuições e responsabilidades expressamente definidas na Lei e, de forma complementar, nas convenções dos edifícios.

Nesse contexto, os síndicos exercem um mandato, com atuação de natureza multidisciplinar, pois a gestão da conservação e manutenção das partes comuns do prédio envolve habilidades das mais diversas, dentre as quais destaco, entre outras:

1. No trato pessoal e atuação na solução de conflitos entre os condôminos/moradores;
2. Na contratação e demissão de empregados e prestadores de serviços;
3. Na representação do Condomínio em ações judiciais, sendo mais comum na cobrança dos inadimplentes;
4. Na representação do Condomínio junto à Secretaria da Receita Federal (CNPJ) e Órgãos públicos;
5. Na elaboração do orçamento anual, e posterior rateio e cobrança mensal das cotas condominiais dos condôminos;
6. No pagamento das despesas mensais do Condomínio;
7. Na convocação das assembleias dos condôminos.

Enfim, uma série de rotinas que efetivamente se desenvolvem na esteira e no exercício da representação legal do Condomínio.

Por essa razão, o síndico, no exercício do mandato, não está a exercer qualquer profissão, dado que no universo das obrigações e responsabilidades inerentes a função para a qual foi eleito, está ele invariavelmente submetido a decisões que demandam conhecimento de diversas áreas e profissões, contando com a orientação especializada das administradoras de condomínios, advogados, engenheiros, contabilistas, etc., para poder efetivamente conduzir a gestão do Condomínio.

Aliás, importante destacar que a atividade exercida pelo síndico não é regulamentada, ou seja, trata-se de uma atividade legal, amparada e disciplinada pelo Código Civil, não sujeita a qualquer tipo de controle por Conselho Profissional de Classe, como pretende fazer o CFA.

Com efeito, os únicos órgãos fiscalizadores do síndico, por assim dizer, são os Conselhos Fiscais e/ou Consultivos do Condomínio, que tem a atribuição legal de fiscalizar e emitir parecer sobre as contas do síndico, submetendo-o à deliberação da assembleia ordinária de condôminos, no momento das prestação de contas anual.

Por último, e não menos importante, é que embora a função de síndico possa ser exercida por qualquer pessoa, condômina ou não condômina, a norma do CFA está direcionada exclusivamente ao último – não condômino – ou seja, o enquadramento das regras está sendo feita pela condição ostentada pelo eleito, de natureza pessoal, e não de natureza técnica, o que acaba por violar o princípio da isonomia.

Em suma, a atitude tomada pelo CFA é totalmente desprovida de embasamento legal, não estando a atividade exercida pelo síndico contemplada na competência de atuação do Conselho, tratando-se de medida que deve ser combatida administrativa e judicialmente pelos síndicos que eventualmente forem intimados pelos Conselhos Regionais de Administração (CRAs).

Artigo escrito por Alexandre Corrêa (Diretor Adjunto de Relações Legislativas e Trabalhistas no Secovi Rio - OAB/RJ 67.106)