Boas práticas para atualizar o regimento interno do condomínio

O regimento interno, também conhecido como regulamento interno, é um dos documentos mais importantes de um condomínio. Isso porque é nele que estão previstas as principais regras de convivência entre os moradores e entre os condôminos e funcionários.

Assim que uma construtora entrega um empreendimento imobiliário, os primeiros proprietários das unidades do local devem aprovar uma convenção de condomínio. Esse documento estabelece as principais regras administrativas do local. Além de também englobar o regimento interno.

A convenção de condomínio deve ser registrada em um cartório, juntamente com a primeira versão do regulamento interno. Posteriormente, é possível alterar esses documentos, desde que sejam seguidas algumas regras, para adequá-los à chegada de mais moradores ou a mudanças de hábitos dos condôminos, legislação e convenções sociais.

Quando bem elaborados, eles podem evitar a judicialização de muitos impasses que acontecem no condomínio. Dessa forma, mantê-los atualizados garante uma convivência mais pacífica entre vizinhos, contribuindo também para uma boa relação com o síndico e os funcionários. 

Continue lendo este texto para entender melhor o que é e como funciona o regimento interno e para saber quando e como esse documento pode ser alterado, agora contando com a facilidade das assembleias em sessão permanente.

O que é regimento interno?

O regimento interno é um documento que reúne todas as normas de condomínio que tratam sobre a convivência entre os moradores e o uso das áreas comuns. Seu objetivo é evitar conflitos e garantir um ambiente harmonioso.

Nele são tratados assuntos relacionados ao dia a dia do condomínio e dos moradores, como:

• A forma que as áreas comuns serão usadas;
• Definição do horário de silêncio;
• Como será a convivência com os animais de estimação;
• Uso das vagas de garagem;
• Dias, horários e regras para a realização de mudanças;
• Como deve ser a conduta dos condôminos e funcionários no condomínio.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

Enquanto o foco principal do regimento interno é a convivência, a convenção de condomínio tende a ser mais ampla, abrangendo de detalhes técnicos da construção a questões administrativas que determinam como deve funcionar a gestão condominial.

Nela são encontrados, por exemplo: metragens das unidades, finalidade do condomínio, fração ideal, divisão de despesas, quóruns de assembleias, entre outros.

Apesar de ser obrigatória por lei desde a década de 1960, quando entrou em vigor a antiga Lei dos Condomínios (Lei nº4.591/1964), é comum que empreendimentos antigos não tenham convenção registrada em cartório. Assim, o recomendado é que o síndico procure assessoria jurídica para providenciar a elaboração o quanto antes.

Vale ressaltar que tanto a convenção de condomínio quanto o regimento interno não podem entrar em conflito com a legislação vigente. Além disso, as leis municipais, estaduais e federais estão acima dessas normas.

Também não pode haver no regulamento interno normas abusivas, como a proibição de visitas ou limitação de número de visitantes nos ambientes privados (dentro das casas ou dos apartamentos).

• SAIBA MAIS: Terceiro episódio da série Bússola do Síndico lista as principais leis, regras e normas que afetam condomínios

Por que é necessário atualizar o regimento interno do condomínio?

O regimento interno pode ser alterado a qualquer momento, via aprovação em assembleia, e não é necessário registrar em cartório essa modificação.

É importante que o síndico e a administradora do condomínio estejam atentos às mudanças dos hábitos, de comportamento da sociedade ou às requisições dos condôminos que não estão previstas no regulamento interno. Dessa forma, será possível alterar ou atualizar as normas do regimento interno para adequá-lo à nova realidade do condomínio.

No vídeo abaixo, o advogado Jaques Bushatsky detalha qual é o momento ideal para atualizar o documento:

Veja, a seguir, algumas situações que devem provocar mudanças no regimento interno:

Uso dos espaços comuns

Se um novo morador passou a levar muitos visitantes para utilizar as áreas comuns, e isso acabou atrapalhando os outros condôminos a usufruírem desses espaços, será preciso colocar no regimento qual é o número máximo de visitantes que cada morador poderá levar.

Uso da garagem

Se um morador emprestou o controle de garagem dele para alguém que não mora no condomínio e essa pessoa acessa o local como se fosse um condômino, pode ser preciso estipular regras para evitar essa situação.

• LEIA TAMBÉM: As principais regras de uso da garagem

Uso das áreas externas dos apartamentos

Caso alguns moradores usem as sacadas para pendurar roupas ou toalhas, isso pode prejudicar a fachada do condomínio. Sendo assim, é importante que haja uma norma clara no regulamento interno vetando essa prática.

Convivência com os animais de estimação

Se alguns moradores deixam seus animais soltos pelas áreas comuns, é preciso impor regras sobre como os pets devem ser conduzidos nos espaços de uso compartilhado do condomínio, até mesmo para evitar que os animais se machuquem.

Além das situações citadas acima, podem surgir outras circunstâncias que demandem a atualização ou a alteração de alguma norma do regimento do condomínio, como mudanças na legislação regional ou nacional.

É importante que as normas estejam sempre atualizadas. Isso porque, caso um morador seja advertido ou multado devido a algum ato que não está previsto no regulamento interno, ele pode processar o condomínio.

Caso o autor da ação ganhe o processo, o condomínio vai precisar arcar com os custos da ação judicial e com a indenização. Sendo assim, para evitar situações como essa, é importante que o síndico esteja sempre atento ao comportamento dos moradores, para sugerir alterações no regimento interno sempre que for necessário.

Como alterar o regimento do condomínio?

Para alterar o regimento interno do condomínio, o síndico precisa convocar uma assembleia com os condôminos e apresentar as propostas de modificação do documento.

As alterações precisam ser aprovadas por maioria simples - ou seja, mais que a metade dos presentes, ainda que seja uma pessoa a determinar a decisão - para entrarem em vigor, e não por dois terços dos condôminos como ocorre com as modificações feitas na convenção do condomínio. 

No entanto, há condomínios cuja convenção estabelece o quórum necessário para a alteração do regulamento interno, por isso é importante que a administradora esteja atenta à existência dessa regra para atendê-la.

Assembleia em Sessão Permanente ajuda a atingir quórum

Se a convenção do seu empreendimento estabelece quórum, um recurso previsto no Código Civil desde 2022 pode ser decidivo para atingi-lo: a assembleia em sessão permanente.

Com a autorização da maioria dos presentes na primeira sessão, a votação pode ficar em aberto por até 90 dias, sendo realizadas quantas reuniões forem necessárias para que a quantidade mínima de condôminos informe sua decisão.

• SAIBA MAIS: Como funciona uma assembleia em aberto ou em sessão permante

Uso de procurações e outras estratégias

Outra medida útil e comumente utilizada é o uso de procurações na assembleia, dessa forma quem não puder comparecer pode ter seu voto registrado por terceiros. Entretanto, é preciso ficar atento a restrições impostas pela convenção, como número máximo por pessoa e possibilidade de conselheiros portarem o documento.

Por fim, o síndico também pode incluir a alteração do regimento interno na pauta de uma assembleia que tenha alto índice de participação, a exemplo da que define a distribuição das vagas de garagem.

Após as alterações serem deliberadas e aprovadas, o resultado e as modificações realizadas no regulamento interno precisam ser registradas na ata da assembleia do condomínio.

Depois, é necessário enviar uma cópia desta ata para todos os condôminos, para que eles sejam informados sobre as modificações realizadas no regimento interno.

Não há uma limitação de quantas alterações podem ser feitas no regimento interno do condomínio. Sendo assim o síndico pode propor modificações neste documento sempre que achar necessário.

Se você ainda tem dúvidas sobre o assunto, não deixe de ler nossa matéria com as principais diferenças entre regimento interno e convenção de condomínio.

Conteúdo SíndicoNet