Dívidas condominiais: como são quitadas com a morte do titular

Uma situação que sempre gera dúvidas em síndicos e administradores de condomínios é relativa a quais dívidas são quitadas com a morte do titular. Se é o caso do falecimento de um condômino inadimplente, é preciso saber quem são os herdeiros. Outra possibilidade é adotar o condomínio inventariante, uma saída jurídica quando não há beneficiários.

Apesar dessas duas alternativas, ainda é preciso ir além. Afinal, é necessário considerar se há inventário e o período em que a dívida está ativa. Isso porque ela prescreve depois do prazo de 5 anos.

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Como as dívidas condominiais são quitadas com a morte do titular?

Para saber como as dívidas condominiais são quitadas com a morte do titular, é preciso entender o que diz a justiça brasileira. Esse débito é de natureza propter rem. Ou seja, é próprio do imóvel, não do seu proprietário.

Isso é o que diz o Código Civil. A lei ainda estabelece que, em caso de transferência ou venda do imóvel, as dívidas atreladas a ele são repassadas ao novo proprietário. Tanto é que ele pode perder o domínio sobre o bem, caso os débitos permaneçam em aberto.

No caso de sucessão por morte, o patrimônio é transferido para os herdeiros, como está no artigo 1.784 do Código Civil. No entanto, é preciso haver a abertura de um inventário, com a nomeação de um inventariante.

Se não existissem herdeiros, seria possível adotar o chamado condomínio inventariante. Porém, essa opção é inválida no caso de existência dos sucessores. Assim, abre-se o inventário. Nesse momento, existem duas possibilidades:

• Se a abertura do inventário ocorrer antes da cobrança dos débitos condominiais, o representante do espólio é convocado para fazer o pagamento da dívida existente. Quando já tiver sido feita a partilha dos bens, os herdeiros são responsáveis de forma proporcional à herança recebida;
• Se o inventário ainda não tiver sido aberto por inércia de quem está na posse e na administração do espólio, o condomínio que atua como credor pode exigir esse procedimento. Isso porque existe um prazo fixado em lei para isso. Assim, o fundamento é o artigo 616 do Código de Processo Civil.

Então, o que o síndico deve fazer nessa situação? O primeiro passo é manter as cobranças em dia. Elas continuam sendo feitas, porque elas têm natureza propter rem, como já explicado. Portanto, são do imóvel.

É importante guardar todos os comprovantes. Assim, fica mais fácil indicar quanto o condomínio tem a receber. Além disso, se o inventário ainda não foi aberto, é possível iniciar um processo de cobrança contra os herdeiros.

Por sua vez, se o condômino está inadimplente, está sendo realizado um processo de cobrança e ele falece durante esse procedimento, o réu deixa de existir. Aqui, há outra situação.

"Vai ocorrer a suspensão processual, uma breve pausa, para que os herdeiros se habilitem no processo", explica o advogado João Paulo Rossi Paschoal. 

Se o inventário já foi aberto, há um inventariante responsável pelo espólio, que é o conjunto patrimonial deixado pelo falecido. Se já foi feita a partilha dos bens, os próprios herdeiros são habilitados. E o processo vai correr contra o espólio ou contra os herdeiros. Assim, haverá a citação para o pagamento da dívida.

No caso do inventário não ter sido iniciado, os herdeiros e/ou o cônjuge são convocados para a quitação da dívida condominial.

No vídeo abaixo, o advogado explica mais sobre o tema. Assista!

Acordo extrajudicial

Antes mesmo de entrar com ação judicial, a administração do condomínio pode propor um acordo extrajudicial para receber os atrasados. Por exemplo, é possível oferecer um parcelamento.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que o prazo para prescrição da dívida é de 5 anos. Portanto, é preciso considerar essa informação.

Outro detalhe relevante é relativo ao protesto dos inadimplentes, possibilidade prevista no Código de Processo Civil. Ainda que o condomínio execute esse procedimento, a verdade é que a ferramenta de pressão é diferente de uma ação judicial.

Ou seja, se o condomínio protestar o inadimplente por um prazo superior a 5 anos, perderá a chance de fazer a cobrança. Isso por conta do prazo de prescrição, já citado.

E no caso do falecimento do condômino, o espólio é que vai responder pela dívida.

Cobrança judicial

Normalmente, a cobrança executada judicialmente é solucionada em primeira instância. O acordo é feito entre as partes e leva cerca de 6 meses, em média. Porém, se percorrer todas as instâncias, pode demorar mais de 5 anos.

Em alguns estados, é possível abrir o processo no Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas. Geralmente, a ação de cobrança deve valer até 40 salários mínimos.

Assim que o acordo ou o cumprimento da sentença judicial for total, a inadimplência é finalizada.

Quais dívidas são quitadas com a morte do titular?

De modo geral, todos os bens e as dívidas de uma pessoa falecida participam da herança. Por isso, é necessário fazer o inventário. Afinal, os débitos em aberto continuam existindo após o falecimento.

É o que ocorre com as dívidas condominiais. Assim, o inventário é feito e os valores devido são retirados do total de bens deixados pelo titular falecido. O restante fica para a divisão da herança.

Porém, existe o caso em que o valor das dívidas ultrapassa o dos bens. Nessa situação, os débitos são pagos até o limite da herança. O restante fica para o credor. Portanto, os herdeiros não herdam a dívida, ela recai apenas sobre os bens que ainda eram do falecido.

"O herdeiro não vai responder por um valor maior do que aquele com o qual foi beneficiado.O máximo de responsabilidade patrimonial é o quinhão hereditário que sobrou para ele. Não ultrapassa a 'força da herança'", elucida Paschoal. 

Que tipo de dívida entra no inventário?

O inventário é uma lista de bens, ações, direitos e obrigações relativa à pessoa que faleceu. Esses itens estão sujeitos à partilha ou ao repasse para uma pessoa via adjudicação. De toda forma, todas as dívidas devem ser relacionadas.

Portanto, isso responde a pergunta sobre quais dívidas são quitadas com a morte do titular. Afinal, todas elas - até as condominiais - são incluídas no inventário, mas pagas até o limite da herança.

Quando a pessoa morre o CPF é cancelado automaticamente?

Desde 2017, a Receita Federal vem fazendo parcerias com os cartórios de registro civil para garantir o cancelamento automático no ato do registro de morte. Nesse caso, a inscrição do CPF passa a ter o termo “titular falecido”. Com isso, é possível finalizar o espólio.

Antes disso, era necessário solicitar o cancelamento, com a emissão de um CPF temporário até que o espólio fosse finalizado. Hoje, esse processo é mais rápido.

Com esse conteúdo, fica mais claro como as dívidas condominiais são quitadas com a morte do titular. Se você está lidando com desafios burocráticos, o primeiro passo é dar início ao inventário. As dívidas absorverão os bens e valores deixados em herança, com exceção de bens de família e outros previstos em lei.

Agora que você já entendeu um pouco sobre quais dívidas são quitadas com a morte do titular, aprofunde seus conhecimentos aprendendo sobre dívidas de natureza Propter Rem e sua aplicação em condomínio!

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