Propter Rem no Condomínio: dívidas e obrigações

Você sabia que, ao comprar um imóvel de outro proprietário, você assume as dívidas financeiras, como a taxa de condomínio atrasada, de acordo com o artigo 1345 do Código Civil?

Sim. Essa obrigação se chama Propter Rem (em latim) que significa “própria da coisa”. Ou seja, é uma obrigação vinculada à propriedade e que a acompanha mesmo depois da aquisição do imóvel por outra pessoa.

Em outras palavras, as dívidas são do imóvel. Dessa forma, ao vender o imóvel, as dívidas são transferidas para o novo proprietário.

Mas como funciona essa lei? Quais são as obrigações? O que eu devo fazer para não comprar um imóvel com dívidas? Continue lendo esta matéria que iremos te explicar tudo sobre os impactos de uma obrigação Propter Rem no condomínio e como ela funciona.

Boa leitura.

O que é uma obrigação Propter Rem segundo a lei?

É de conhecimento do condômino e do inquilino a obrigação de pagar a taxa condominial quando o imóvel é comprado ou alugado. Entretanto, quando o pagamento dessa taxa não é respeitado, gera-se uma dívida de natureza Propter Rem.

Ou seja, de acordo com o artigo 1345 do Código Civil, quem compra um imóvel em condomínio responde pela dívida condominial, inclusive multas e juros pelo atraso. É uma obrigação e o não cumprimento da mesma, gera inadimplência da coisa, neste caso da unidade.

Isso significa que a dívida é do imóvel. Caso seja vendido, a dívida é transferida para o novo proprietário.

Assim, cabe ao adquirente realizar o pagamento das dívidas condominiais e estar dentro das normas do mesmo.

Dessa forma, é previsto por lei que o novo proprietário arque com a inadimplência dos anteriores, mesmo que o atual dono não tivesse envolvimento com o imóvel quando foi gerada a dívida.

Caso o novo proprietário se recuse a pagar as dívidas de natureza Propter Rem do imóvel recém adquirido, ele poderá responder judicialmente por inadimplência e o imóvel poderá ser levado a leilão, a fim de que a dívida seja paga com o próprio imóvel que a gerou, garantindo o interesse coletivo do condomínio.

De quem é a responsabilidade em cobrar as taxas atrasadas?

Assim como em qualquer situação de inadimplência de taxa de condomínio, é responsabilidade do síndico cobrar do condômino as suas contribuições, segundo o parágrafo VII do artigo 1348 do Código Civil.

Ele é o responsável pelo recebimento, fiscalização, planejamento e utilização de recursos no condomínio, conforme a legislação e convenção do condomínio.

Então, se nada foi feito para arrecadar a taxa de condomínio da unidade que ficou em dívida, mostra uma falha na gestão financeira do condomínio. O que pode ser uma bola de neve, visto que a perda de arrecadação pode gerar dívidas do próprio condomínio, interferindo na vida dos outros condôminos.

De quem é a responsabilidade de pagar as taxas condominiais atrasadas?

As taxas condominiais não são impostos, mas o rateio entre todos os proprietários das despesas de um condomínio, como salário de funcionários, contas de consumo, de manutenção entre outras.

A cota condominial é classificada como uma obrigação Propter Rem que acompanha o imóvel independente de quem seja o proprietário.

Quem deve pagar a taxa condominial é o proprietário, independente se ele mora ou aluga. Se o imóvel for ocupado por um inquilino, as despesas ordinárias da taxa são repassadas pelo dono da unidade a ele, pois as despesas ordinárias são decorrentes das demandas comuns de quem mora no imóvel.

Não é incomum que muitos locadores deixem a cargo do locatário o pagamento da taxa de condomínio. No entanto, se o inquilino não pagar a taxa condominial, como vimos, a dívida é Propter Rem, ou seja, acompanha o imóvel e quem é responsável pelos débitos sempre será o proprietário, que por sua vez deverá cobrar do seu inquilino o pagamento - mesmo que seja via judicial.

Pode-se vender um imóvel com dívidas condominiais?

Sim, pode. Por isso, antes de comprar um imóvel em condomínio, é importante pesquisar e conferir toda a documentação para não cair de paraquedas nessa dívida.

Além disso, os síndicos e os outros condôminos não precisam se preocupar se o inadimplente colocar o imóvel à venda, pois a dívida acompanha a unidade e uma hora ela deve ser paga!

Mas, vale lembrar que o novo proprietário só passa a ser responsável pela dívida quando a escritura do imóvel estiver em seu nome.

E se o novo dono do imóvel não pagar as taxas antigas?

Bom, nesse caso, o imóvel sempre será garantia da despesa condominial pela sua natureza Propter Rem. Desse modo, como citamos no início, ele pode ser levado a leilão em ação de cobrança de condomínio.

Entretanto, até isso acontecer, para o condomínio não ficar no prejuízo, os demais condôminos devem ratear a dívida ou o fundo de reserva do condomínio pode ser usado para suprir a inadimplência.

As obrigações Propter Rem são atreladas ao imóvel, portanto , antes de fechar uma negociação de compra de um apartamento ou casa em condomínio, é essencial conferir se o imóvel não tem dívidas condominiais, ações judiciais, se está na garantia etc.

A recomendação é que você só feche negócio se o atual proprietário pagar todas as dívidas e apresentar um comprovante de quitação ou Certidão Negativa de Débito, geralmente emitida pela administradora e assinada pelo síndico.

Mas, lembre-se: nesses casos, procure e conte sempre com um especialista, como um corretor de imóvel ou advogado, para te auxiliar e evitar surpresas e dor de cabeça.

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