Prestação de serviços em condomínios e o desastre no RS

Via de regra, a relação contratual não contempla situações de suspensão ou interrupção do contrato de prestação de serviço, tratando apenas dos casos de resilição e rescisão.

No entanto, a advogada Karen Rubim, da Aliança Condomínios, explica que, por conta do cenário imprevisível ou de que não se conhecia a possibilidade, não tendo os contratantes meios de evitar, também conhecidos como Caso Fortuito e Força Maior, é possível a suspensão ou interrupção dos efeitos do contrato, para ambos os lados.

“É a realidade de muitos condomínios com contratos de prestação de serviços ativos como, por exemplo, a portaria física e serviços gerais, cujo trato é continuado pelo período de vigência, pois, diante do estado de calamidade pública no Rio Grande do Sul, em razão da catástrofe climática e inundação de boa parte da capital e municípios, o contratado ficou impedido de prestar o serviço em razão do nível da água”, informa a advogada.

Ela afirma que em razão do necessário equilíbrio econômico-financeiro, é facultado ao contratante, nesse caso, o condomínio, suspender os pagamentos do contrato ou resilir o contrato.

O que diz a lei sobre prestação de serviço em condomínios em situações de calamidade pública

A finalidade do Caso Fortuito ou Força Maior é garantir que não haja o desequilíbrio econômico contratual como produto de condições externas extraordinárias e desfavoráveis, evitando, assim, a onerosidade excessiva e o enriquecimento ilícito.

Karen Rubim explica que, a rigor do artigo 478 do Código Civil, nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

“Não sendo a resolução a intenção das partes, os artigos 479 e 480 flexibilizam o cenário para manutenção equitativa do contrato, pois a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato”, esclarece a advogada.

Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Para Karen, é importante ressaltar que todo contrato celebrado no Brasil deve obedecer aos princípios da função social e da boa-fé contratual.

“O que significa que mesmo em eventos marcados por circunstâncias inesperadas, as partes devem tentar negociar e buscar o cumprimento da função social do contrato e das obrigações nele previstas”, diz a advogada.

Portanto, para que a suspensão ou a resolução do contrato seja feita com base em Caso Fortuito ou de Força Maior, é preciso avaliar as novas condições externas, a impossibilidade de cumprimento, bem como o tipo de relação contratual, tendo em vista que há acordos em que o risco é inerente à natureza da prestação.

(*) Advogada Karen Rubim, da Aliança Condomínios.