Prestação de contas do condomínio
Cobrança de administradora e compra de terreno também foram temas dessa semana
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Prestação de contas
Pergunta 1, de Cristina Cristina Rossi
A prestação de contas da gestão anterior não foi aprovada pela assembleia especifica para esse fim. Que providências deve tomar a atual gestão ou o sindico?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
A prestação de contas é uma obrigação legal do síndico, conforme Art. 1.348, VIII do Código Civil, o qual aduz que as contas devem ser prestadas em assembleia anualmente, ou quando exigidas.
Assim, é inerente ao cargo de síndico e ao exercício das atividades da administradora, prestar a qualquer tempo os esclarecimentos necessários à gestão, lembrando que tais solicitações não atentam contra o síndico ou representam desconfiança a gestão necessariamente.
Da mesma forma que uma empresa deve prestar esclarecimentos aos seus sócios, o síndico deve prestar contas aos condôminos em assembleia ou quando exigido.
Uma vez ao mês a pasta de prestação de contas contendo a movimentação do mês anterior com os documentos originais deve ser entregue pela administradora ao síndico e demais membros do corpo diretivo para análise e considerações.
Ao condômino deve ser enviado juntamente com o boleto o resumo das contas do mês anterior, bem como o acesso mensal as contas através de portal de internet protegido por senha (caso exista) ou acesso as pastas físicas, as quais devem ficar armazenadas no condomínio.
A auditoria das pastas é uma medida que tem evitado a falta de aprovação de contas, uma vez que avaliza a gestão.
De qualquer forma, se mesmo assim as contas não forem aprovadas, é importante que as mesmas sejam reanalisadas, seja por uma auditória independente escolhida pela assembleia ou por um grupo de condôminos eleitos na assembleia para esse fim, ambos com o intuito de voltarem em assembleia em data pré-definida para que as mesmas sejam novamente submetidas a aprovação.
Se no momento da assembleia de aprovação de contas for possível verificar que apenas parte das contas não são aptas a aprovação, seja por uma obra específica, seja por um período especificou ou por qualquer outro motivo, as mesmas podem ser aprovadas com ressalvas. As ressalvas devem ficar claras e consignadas em ata.
Lembrando que a não aprovação de contas poderá inclusive impedir o ingresso de ação de execução de título extrajudicial, pois para que as cotas em atraso sejam cobradas com mais rapidez, é imprescindível que o título seja liquido, certo e exigível e sem a aprovação das contas pode-se questionar a exigibilidade ou a certeza do título pois sua formação ficaria incompleta.
Caso as contas não sejam prestadas o condomínio tem a legitimidade para requerer em Juízo ação de prestação de contas.
Direito que não cabe aos condôminos de forma isolada.
Ainda, se a assembleia se mantiver inerte o síndico que não teve suas contas aprovadas poderá ingressar em juízo requerendo sua aprovação.
PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. EX-SÍNDICO DE CONDOMÍNIO. CONTAS JULGADAS PARCIALMENTE IRREGULARES. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Tanto quem tem o direito de exigir as contas quanto aquele que tem a obrigação de prestá-las pode propor ação de prestação de contas. 2. É facultado ao condomínio requerer que seu síndico preste contas de sua gestão, já que lhe cabe administrar e gerir valores e interesses dos condôminos. 3. Se as contas prestadas pelo ex-síndico do condomínio foram consideradas parcialmente irregulares, devem ser ressarcidas as diferenças apuradas em perícia. 4. Apelação do Réu conhecida e parcialmente provida. Unânime.
(TJ-DF 20160710179402 DF 0013200-72.2009.8.07.0007, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 14/06/2017, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 26/06/2017 . Pág.: 386/395)( GRIFEI)
Cobranças
Pergunta 2, de Adilson Aguiar ·
O síndico de 2014 deixou de pagar a administratora do condomínio. Hoje, existe uma cobrança de R$ 120 mil. O síndico atual quer que os condôminos paguem essa dívida. Eu comecei a morar no condominio em 2017. Sou obrigado a pagar ?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
As despesas condominiais têm característica propter rem, ou seja, são devidas em função da coisa, por quem estiver na posse ou seja seu titular. Elas acompanham a transmissão do bem.
Sobre despesa “propter rem”:
É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”.
Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
Da mesma forma, que se houvesse um crédito a ser recebido você seria o beneficiário.
No caso créditos a serem recebidos pelo condomínio, por exemplo: Em uma ação de ressarcimento pela concessionária de água, e caso a opção da assembleia seja devolver o dinheiro aos condôminos, alguns condôminos se reservam em contrato o direito de receberem tais créditos.
A reserva do crédito é feita no compromisso de compra e venda ou instrumento apartado , sendo que condomínio não tem o dever de saber da termo que foi ajustado entre as partes na compra e venda do bem, salvo se o direito estiver constando da matrícula do bem.
Neste caso caberá ao proprietário atual da unidade o trâmite administrativo com a devolução do valor junto ao antigo proprietário.
Situação que poderia ter sido praticada por você, caso soubesse previamente da dívida com a administradora.
Nesse caso você poderia em instrumento apartado ter acordado com o vendedor que no caso de rateio extra para fazer frente a dívida com o condomínio ele ficaria obrigado a te ressarcir o valor.
Caso não tenha sido feito, a despesa é sua na proporção da fração ideal da unidade.
Aquisição de terrenos
Pergunta 3, de David Lima
O síndico levou para discussão em assembleia a compra de um terreno ao lado da sede para aumento de área. A aprovação da compra se deu com aproximadamente 25 pessoas, quando o total de unidades são de 177. A despesa está na casa dos R$ 170 mil reais e no terreno adquirido tem apenas uma rede de vôlei, alegaram que era estratégico. Não seria caraterizado o acréscimo de área para este caso e não seria necessário um quórum específico?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Inicialmente vale destacar que o condomínio não tem personalidade jurídica para fazer aquisição de terrenos, embora muitas vezes assuma personalidade jurídica em casos específicos, como por exemplo: para estar em juízo.
De qualquer forma, a questão da personalidade jurídica do condomínio é controversa, sendo pacificado hoje nos tribunais que o condomínio que não consiga ter um bem arrematado em hasta pública, devido a dívida condominial, poderia de forma excepcional adjudicar do bem.
AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS EXECUÇÃO ADJUDICAÇÃO PELO CONDOMÍNIO DA UNIDADE AUTÔNOMA PENHORADA POSSIBILIDADE. Agravo de instrumento provido.
(TJ-SP - AI: 20087223820138260000 SP 2008722-38.2013.8.26.0000, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 12/09/2013, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2013)
Já a aquisição de bens pelo condomínio é uma questão que foge a finalidade do condomínio.
Tal situação poderia ser defendida somente em casos excepcionais, como por exemplo: Um prédio que não tem garagem e vê a possibilidade de aquisição de um terreno ao lado para que ali sejam acomodadas as vagas, e até mesmo pelo caso citado por você.
Na aquisição de um terreno vizinho o prédio provavelmente enfrentará resistência do órgão registrador e poderá ter que recorrer ao judiciário, uma vez que a aquisição de terreno não é objetivo de um condomínio edilício.
De qualquer forma, sendo essa a vontade da massa condominial, será necessário o quórum de 100% das frações ideais, e ainda, uma vez que a aquisição de nova área alterará as frações ideias de todas as unidades, será necessário a contratação e engenheiro para redimensionar as frações e posteriormente alterar todas as matrículas das unidades e convenção do condomínio.
