Plano de ação é fundamental na implantação de um condomínio
Dúvidas, necessidades especiais e muita ansiedade entre os condôminos são comuns na implantação de condomínios. Definir um plano de ação é o norte a ser seguido
A maioria das administradoras de condomínio e síndicos profissionais possuem um plano de ação para ser aplicado no dia seguinte à entrega de um empreendimento imobiliário. Se todos já sabem o que fazer, por que mesmo assim há tantos problemas durante os primeiros meses do condomínio?
Nesse período, é comum identificar dúvidas, necessidades especiais e muita ansiedade entre os condôminos. Boa parte das dúvidas é tratada na Assembleia Geral de Instalação (AGI), mas, muitas informações são absorvidas parcialmente ou passam despercebidas.
Por isso, é preciso que a equipe de implantação esteja alinhada e tenha essas explicações na ponta da língua no atendimento direto e para abastecer os canais de comunicação do condomínio, da administradora e do síndico.
Inicialmente, é de se esperar que o plano de ação contemple o cadastro para o efetivo controle de acesso de proprietários, moradores, visitantes, prestadores de serviços das unidades, corretores e até de funcionários da construtora e da incorporadora.
Isso se faz com treinamento de equipe e tecnologia, uma vez que é fundamental saber se os prestadores e fornecedores que entram pela portaria também saem. Senão, vira o “condomínio da sogra”.
O plano de ação terá resposta para boa parte das dúvidas, mas na implantação podem surgir questões inusitadas, como pedidos para separar a sala da cozinha com um aquário como parede ou para colocar uma banheira de hidromassagem na varanda, sem levar em conta o peso a ser incorporado à estrutura.
Por sorte, para aprovação de intervenções em unidades deve ser seguida a NBR 16.280, em que está previsto que o condômino apresentará um plano de reforma a ser aprovado pelo síndico.
Para não ter pesadelos com o assunto, muitos síndicos profissionais (ou não) preferem ter engenheiros civis ou arquitetos para avaliar as documentações, plantas e projetos e realizar o acompanhamento das obras de cada unidade.
Nesses casos, acima do direito de uso da unidade (o que inclui as preferências de decoração do proprietário) estão a integridade da estrutura da edificação e a segurança de todos.
Como corresponder à ansiedade dos condôminos em um condomínio recém-implantado
Em relação às necessidades e à ansiedade, haverá condôminos que já moraram em condomínio, mas não tiveram a experiência de uma implantação, e outros que nunca sequer residiram em apartamento, que representam parcela considerável em empreendimentos vendidos na planta.
A transparência na gestão recomenda que esses condôminos, bem como os investidores e demais proprietários, sejam comunicados do andamento da implantação passo a passo, considerada a velocidade das ações (porque nem tudo será feito de uma vez) e o alinhamento das diferentes expectativas.
Mas se os processos não fluírem, já nas primeiras semanas da implantação parte dos condôminos começará a cobrar o síndico, a administradora e os conselheiros sobre os primeiros passos do condomínio, suas rotinas. E saber se já definiram os itens do enxoval, o modelo de envidraçamento da sacada e a próxima assembleia.
É aí que os integrantes do grupo de implantação terão de demonstrar a sua capacidade de fazer as coisas acontecerem com energia e tranquilidade, firmeza e bom senso.
Recomendo que sigam a fórmula NTD²M/P, que aplico em casos de gestão de crise. Parece coisa de química, mas é história política. Vou explicar.
Cerca de 100 anos atrás, quando o Rio de Janeiro era Capital do Brasil, o senador gaúcho Pinheiro Machado, político influente, pediu ao seu motorista para fazer o caminho mais rápido até o Palácio do Catete, para uma audiência com o presidente da República.
Para o chefe não se atrasar (e sem GPS), o motorista subiu com o veículo em calçadas, trafegou na contramão e numa viela do morro deparou com um grupo de homens de porte avantajado que bloqueava a via estreita para uma comemoração. “E agora chefe, o que eu faço?”, perguntou o motorista.
E ouviu do senador: “Você vai em frente: Não Tão Depressa que pareça estar com Medo, Nem Tão Devagar que pareça Provocação”, cujas letras iniciais fazem referência à fórmula NTD²M/P citada acima. Na prática é uma metáfora, em alusão a aquelas poções químicas que fazem milagre.
(*) Roberto Viegas é jornalista e palestrante especialista em mercado imobiliário e condomínios. Como diretor de Assuntos Corporativos, realizou mais de 200 implantações de condomínio pelo Brasil numa das maiores incorporadoras do País, onde foi responsável pelo relacionamento com clientes e pela seleção de administradoras de condomínio e de síndicos profissionais. Também é consultor de Comunicação, gerenciamento de crise e sustentabilidade. E-mail: roberto.viegas@3rgt.com.br
