Planejamento financeiro do condomínio e formas de arrecadação

Por Maicon Guedes*

Gerir com dinheiro é mais fácil? Ninguém nega essa afirmação, mas em se tratando de planejamento financeiro de condomínios, temos que otimizar. Dinheiro parado não é saudável e ninguém gosta de pagar taxa condominial além do necessário.

Então, como planejar financeiramente seu condomínio, para evitar surpresas e, no médio e longo prazos, ainda gerar valorização imobiliária? Continue a leitura para saber a resposta!

Arrecadação da taxa condominial

O primeiro ponto importante é saber como seu condomínio arrecada a taxa condominial.

Temos duas formas clássicas: taxa fixa e o rateio direto, que pode ser provisionado ou pós despesas. Vamos à primeira?

1. Taxa fixa

Na taxa fixa você tem a aprovação de um valor que será o mesmo por um ano ou período aprovado na assembleia.

Tem seu lado positivo, uma previsibilidade para condôminos, todos sabendo na vírgula quanto pagarão.

Por outro lado, caso se gaste mais que o orçado, condomínio entra em déficit, devendo para banco ou utilizando o fundo de reserva para despesas ordinárias, o que não é nada recomendável.

É vital nesse modelo que os gestores do condomínio não apenas apliquem índices inflacionários sobre a taxa anterior. É necessário que, de fato, se orce linha a linha das futuras despesas, pois estas terão aumentos diferenciados, algumas, por exemplo, com reajuste durante o período da taxa fixa.

Por exemplo, hoje tenho um gasto médio com Pessoal de R$ 30 mil, mas é previsto um dissídio de 10% para daqui três meses. No meu planejamento anual devo considerar que os 9 meses finais terei um custo de R$ 33.000,00 - ou seja, minha média mensal anual será de R$32.250,00.

Outro cuidado é que não se concentrem despesas de muitos itens em poucos meses. Exemplo: fazer quase toda a manutenção preventiva em outubro para a chegada do verão. As despesas terão um pico neste mês, não acompanhado de suas receitas. Dependendo do tempo de aplicação da taxa fixa, o condomínio não terá como honrar com suas despesas. 

Sugestão: as despesas sazonais devem ser alocadas ao longo dos 12 meses. Em janeiro, paga-se o seguro. Em fevereiro, recarga dos extintores. Em março, manutenção de bombas. No mês de abril, limpeza de caixas d'água e assim por diante, distribuindo as despesas de forma mais equilibrada durante o ano.

Ter uma taxa fixa também não é obrigação de se gastar cada centavo arrecadado. Itens orçados para os próximos 12 meses podem ser novamente negociados próximos à aquisição e serem alvo de descontos, abrindo margem para aquisição de novos produtos e serviços ou usando a sobra de caixa para uso no ano seguinte, diminuindo necessidade de arrecadação no planejamento sequencial.

Bom, agora que já está entendido o que é taxa fixa, vamos falar de rateio direto.

2. Rateio direto 

O rateio direto é a arrecadação vinculada às despesas de cada mês. 

Ela pode ser provisionada, onde projetamos os gastos que teremos no mês subsequente e efetuamos a cobrança da taxa condominial em cima desse valor, ou pós despesas, onde o condomínio efetua pagamentos e, depois, faz o rateio para condôminos para recomposição de caixa na mesma medida dos gastos.

No caso de rateio pós despesas, é necessário que condomínio tenha, no momento inicial, formado um caixa  ou que cada rateio comporte uma margem de arrecadação para formação desse montante para capital de giro. O controle e distribuição das despesas ao longo dos 12 meses se torna ainda mais importante, pois, caso se realize parte importante das despesas em um só mês, os condôminos terão uma triste surpresa com uma taxa condominial muito superior no mês seguinte. 

O modo do síndico não se perder é abrindo um dashboard ou planilha de excel distribuindo as despesas ao longo dos meses e somando-as, mês a mês, para tentar deixar com que todos os meses tenham o valor mais próximo possível, oscilando o mínimo possível o valor da taxa condominial.   

Despesas sazonais de grande monta como, por exemplo, as parcelas do 13º salário e encargos que refletirão despesas nos meses novembro, dezembro e janeiro, por exemplo, podem ser arrecadados em forma apartada de provisionamento, em um fundo de 13º ou fundo de RH. Calcula-se no início do ano o valor previsto para 13º e encargos e se dilui este valor em 12 parcelas.

Além dos valores ordinários, manter estrutura e equipe de pé, é importante que o planejamento para investimentos ou manutenções  de grande monta também sejam alvo de debate e arrecadação prévia e suave.

Podemos exemplificar com a pintura do condomínio, que toma um valor extremamente considerável. Quando surge necessidade de pintura, a arrecadação em 3 ou 6 parcelas será de valor elevado.

Como pintura é uma manutenção necessária e previsível, é possível que esse planejamento envolva um fundo de pintura ou fundo de fachada, com arrecadação ao longo de 12, 24, 36 meses, com parcelas extremamente suaves.

Assim, quando chegar o momento da revitalização, é só apreciar a valorização do empreendimento e das unidades, sem o amargo de pesadas parcelas de chamada de capital.

Envolva moradores no planejamento financeiro do condomínio

E, para finalizar, faça com que moradores participem do processo orçamentário, não tente em assembleia mostrar pela primeira vez uma planilha com dezenas de linhas, centenas de dados e acreditar que o debate será assertivo. 

A proposta ofertada em assembleia deve ser previamente debatida com conselho e, se possível, comissão de finanças - que pode ser montada exclusivamente para o planejamento do orçamento anual - de forma prévia, transparente e clara.

Assim, você, síndico, evita de chegar na assembleia e ouvir ao fundo frases do tipo: “mas meu primo consegue mais barato”, ou “no condomínio do meu amigo a taxa é metade da nossa".

As comparações são bem-vindas, mas sempre tomando cuidado para termos comparações justas em relação à idade do empreendimento, quantidade de áreas comuns, número de moradores, padrão de acabamentos, estruturas de serviços à disposição.

(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.