Penalidades ao inadimplente
Rodrigo Karpat também tira suas dúvidas sobre taxa de mudança e recolhimento de INSS
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Obrigações do condomínio
Pergunta 1
Sou síndico e no prédio há uma empresa terceirizada que faz a limpeza duas vezes por semana pela manhã. Além de pagar o valor para empresa terceirizada, o condominio deve também pagar uma guia de INSS?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Por tratar-se de uma prestação de serviços, o condomínio fará a retenção de 11% do valor bruto da fatura da prestação de serviços, e recolher a importância retida até o dia 20 (vinte) do mês subsequente ao da emissão da respectiva nota fiscal ou fatura, sob pena do condomínio ser responsabilizado pela importância não recolhida ao INSS.
Apenas destacando trata-se de retenção não de despesa extra ao prédio. Este deverá destacar do valor destinado ao pagamento da empresa 11%.
Tudo em obediência ao disposto na Ordem de Serviço INSS n.209/99 “in verbis”:
“DA RETENÇÃO E DO RECOLHIMENTO PELA EMPRESA CONTRATANTE DE SERVIÇOS - a contratante deverá reter 11% (onze por cento) do valor bruto dos serviços contidos na nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços e recolher a importância retida em nome da empresa contratada no dia dois do mês subseqüente ao da emissão da nota fiscal, fatura ou recibo.”
Taxa de mudança
Pergunta 2, de Edersom Carlos da Silva
Se e é criado uma taxa de cobrança para mudança dento de um condomínio essa taxa não deveria ser demonstrado no boleto , quanto foi arrecadado?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Não obstante encontremos alguns poucos julgados no sentido que a taxa de mudança seria legal desde que conste na convenção, ao meu ver tal situação afronta de forma clara o direito de propriedade e tem o cunho claro de se arrecadar valor em prol do condomínio sem justificativa.
Não existe razão para se cobrar taxa de mudança, uma vez que não existe um custo efetivo do condomínio com isso. O Condomínio não disponibiliza, em prol do condômino ou inquilino que estiver fazendo a mudança, funcionários ou de qualquer forma auxilia no processo.
Quando muito o condomínio reserva uma vaga para o caminhão estacionar na frente do prédio, encapa o elevador ou coloca no elevador comunicado informando da mudança, para que os demais condôminos fiquem cientes face a eventuais transtornos.
Desta forma, entendo descabida a cobrança da taxa, mesmo com previsão na convenção. Porém, se mesmo assim o condomínio entender por bem cobrar a respectiva taxa, deverá prestar contas dos valores auferidos, de forma igual que procede com a prestação de contas anualmente na assembleia geral ordinária ou sempre que solicitado.
Nesse sentido:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA DE TAXA DE MUDANÇA. ILEGALIDADE. PREVISÃO DE COBRANÇA REFERENTE AOS DANOS CAUSADOS PELA ENTRADA E SAÍDA DE MÓVEIS, JÁ PREVISTA NO REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. DEVIDA A DEVOLUÇÃO, NA FORMA SIMPLES. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005635693, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em 22/09/2015).
(TJ-RS - Recurso Cível: 71005635693 RS, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Data de Julgamento: 22/09/2015, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/09/2015)
PROCESSO CIVIL - CONDÔMINO - DISCUSSÃO DE LEGALIDADE DE 'TAXA' - LEGITIMIDADE CARACTERIZADA - PRELIMINAR AFASTADA. Detém o proprietário a legitimidade de discutir a legalidade de taxa instituída pelo complexo condominial, por ter a responsabilidade final perante aos demais condôminos.
ASSEMBLÉIA GERAL - SOBERANIA - ELEIÇÃO DE TAXA DE MUDANÇA - OFENSA AOS DIREITOS DE PROPRIEDADE, DE LOCOMOÇÃO E DA LOCAÇÃO - APLICAÇÃO DO ART. 6º DA LEI 9.099/95 - SENTENÇA MANTIDA COMO RAZÃO DE DECIDIR. É defeso ao condomínio estipular taxas sem que haja justificativa plausível, esta vinculadas à despesas de manutenção. A nominada taxa de mudança, de excessivo valor, ofende o direito de propriedade e da locação, causando sérios danos na relação social. Isto porque, não há razão de existir, se não um lucro injustificado ao complexo condominial. Recurso desprovido. (TJSC, Apelação Cível n. 2.558, de Tubarão, rel. Des. Guilherme Nunes Born, j. 19-08-2004).
Ações contra inadimplentes
Pergunta 3, de Maria Luzia dos Santos
No condomínio onde moro, aprovaram o corte de água para inadimplentes. Mas com muito poucas pessoas em assembleia. O assunto também não estava na pauta de convocação. Está correto isso? O consumo não é individualizado.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Ao condômino inadimplente a sanção é a pecuniária, a qual engloba juros legais (1% ao mês), correção monetária, multa moratória (2%) e honorários advocatícios. Caso a Convenção ou Regimento Interno do condomínio estipulem sanções laterais preterindo o devedor de escolha de vagas, uso do salão de festas, corte de água, entre outros, o preceito é nulo, porque contraria o direito de uso de partes comuns conforme sua destinação e o próprio direito de propriedade.
É o que prevê o Artigo 1.335, parágrafo II do CC: “são direitos do condômino: II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Nesse sentido:
Diversamente do que constou na sentença recorrida, fere os direitos fundamentais dos condôminos a aplicação de sanções diversas, ainda que previstas na convenção ou em assembleia, especialmente aquelas que vedam a utilização do imóvel e de áreas e equipamentos comuns. Isso porque os direitos fundamentais do condômino, garantidos no art. 1.335 do Código Civil, são de ordem pública e incidência imediata, derrubando preceitos em contrário de convenções e regimentos internos ” (Apelação nº 9067757-82.2005.8.26.0000, 4ª Câm. Dir. Privado, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 03.06.2009 - destaquei
Especificamente o corte de água, por ser um serviço essencial a dignidade humana e a própria vida, o impedimento desse serviço é ilegal. Discute-se inclusive se a concessionário poderia cortar o serviço, quanto mais um condomínio.
Mesmo se condomínio contratar uma empresa para auferir a medição de forma individual, sabendo o consumo de cada unidade e nesse sistema com a opção de cortar a água, não pode fazê-lo, pois se legal o corte, este cabe exclusivamente a concessionária do serviço público.
Assim, se a concessionária fornece a água e o condomínio atrás de individualização tem como medir o consumo individual, isso não quer dizer que o condomínio esteja na posição de definir que o inadimplente tenha o água ou não. Caso o faça, estará sujeito as sanções legais, tais como: a condenação no imediato religamento dos serviços e a danos morais.
CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA REALIZADO PELO CONDOMÍNIO. Inadmissibilidade. Prerrogativa conferida à Administração Pública e às Concessionárias de serviços públicos, não extensiva ao particular. Recurso Provido.
(TJ-SP - APL: 00000923220118260506 SP 0000092-32.2011.8.26.0506, Relator: Gil Cimino, Data de Julgamento: 11/09/2014, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2014)
CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA PELO CONDOMÍNIO EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS PELO CONDÔMINO – DETERMINAÇÃO DE RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO – RECURSO, NESTA PARTE, IMPROVIDO. Tratando-se de serviço essencial, de natureza pessoal, não vinculado ao imóvel, abusiva e arbitrária a conduta do Condomínio ao interrompê-lo sponte propria, eis que tal prerrogativa somente pode ser legitimamente exercida pela concessionária de serviços públicos, nos termos do art. 6º, § 3º, inciso II, da Lei nº 8.978/95. Cabível ao condomínio credor medidas legais e legítimas para compelir o inadimplente ao pagamento do débito, conforme inteligência do art. 1.336, § 1º e art. 1.337, todos do Código Civil. – Indenização por danos morais reduzida à vista do descumprimento reiterado da autora para com as suas obrigações condominiais – Recurso provido em parte.
(TJ-SP - APL: 11024998520138260100 SP 1102499-85.2013.8.26.0100, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 14/05/2015, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/05/2015)
De acordo com a LEI Nº 13.312, DE 12 DE JULHO DE 2016. A partir de 2021 todos condomínios vão ter que ter hidrômetros individualizados. Valerá apenas para as novas construções.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
