Papel do advogado na assessoria jurídica ao condomínio

Quando se trata de condomínios, também estamos falando sobre lei, afinal, tudo se baseia em direitos e deveres. E assim, logo vem à mente os advogados – presença frequente na área condominial. 

Parece que todas as questões dentro de um condomínio se resumem a "pode" ou "não pode", misturado com "Mas isso está de acordo com a lei?", seja da parte do síndico, morador ou funcionário. 

O serviço de assessoria jurídica (pontual ou fixo) de um advogado é importante para os condomínios, até porque, estão sujeitos a diversas obrigações e responsabilidades em diversas esferas. 

Nessa matéria, vamos apresentar como funciona esse serviço, quais atividades são prestadas, quem pode oferecê-lo e quando um condomínio deve ter contrato mensal. Confira!

Qual o papel do advogado do condomínio?

Conforme mencionam os advogados especialistas em Direito Condominial Tarsio Taricano e Rodrigo Karpat, o papel do advogado na assessoria jurídica de um condomínio é bastante abrangente.

São 18 atividades mais comuns que podem ser prestadas pelos advogados em condomínios:

• Participação e assessoria nas assembleias ordinárias e extraordinárias;
• Apoio em reuniões com síndico e/ou administradora;
• Diligências junto a repartições e administração pública (Prefeitura, Fórum, delegacia, Receita Federal, cartório, etc.);
• Consulta de temas do dia a dia condominial, de forma verbal, física ou online com síndico ou corpo diretivo;
• Análise e elaboração de contratos junto a prestadores de serviço; 
• Alerta sobre novas leis que possam impactar o condomínio, como legislações ambientais e tributárias;
• Intervenção para a solução de litígio com condôminos ou terceiros;
• Acompanhamento em processos licitatórios (compras);
• Complementação ou elaboração de minutas de cartas, comunicados de infrações e multas; notificações; advertências ou demais documentos extrajudiciais;
• Condução de mediação e arbitragem para conflitos entre moradores;
• Advocacia preventiva nas áreas contratadas (como cobrança extrajudicial de inadimplência);
• Propositura de ação de cobrança de cotas condominiais em atraso;
• Defesa e propositura de ações em variadas esferas, como cível e trabalhista;
• Assessoramento na implementação dos meios de comunicação entre síndico/corpo diretivo e moradores;
• Análise, negociação e substituição de prestadores de serviços para redução de despesas com contratos;
• Atualização do Regulamento Interno e Convenção;
• Acompanhamento de Auditorias;
• Requerimento de instauração de inquérito policial e seu acompanhamento.

Atualmente, uma das atribuições mais importantes do advogado no condomínio é a atuação de forma preventiva e conciliadora nos inúmeros conflitos que podem surgir pela frente.

A análise dos contratos de fornecedores e a interlocução, seja com os prestadores de serviços ou condôminos, pode evitar desdobramentos judiciais indesejáveis.

"Não há dúvidas de que esta atuação administrativa é muito mais simples, rápida e menos onerosa do que a judicial. É de vital importância o síndico ter a exata noção de quais são os direitos do condomínio e como exercê-los", reforça Taricano. 

Importância da assessoria jurídica nos condomínios

Assim como uma empresa, os condomínios estão sujeitos a diversas obrigações e responsabilidades em várias áreas, além da administração. Engenharia (manutenção), recursos humanos, contábil e jurídica são algumas das categorias que exigem certo conhecimento do síndico.

O fato é: por mais desenvolvido que o gestor seja, é quase impossível ter habilidades para atender a todas essas especialidades com competência.

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Existe um responsável habilitado e qualificado para cada uma delas, como um engenheiro ou um contador, e lidar com assuntos jurídicos cabe aos advogados.  

Estar atento às novas legislações, que surgem constantemente (como a LGPD e a regulamentação das assembleias virtuais), faz parte do cotidiano deste profissional. Com o apoio dele, o síndico obtém um respaldo jurídico adequado para a tomada de decisões, evitando multas e outras penalizações ao condomínio.

Isso sem contar o caráter preventivo da assessoria jurídica, que citamos logo acima. Na base da mediação e conciliação, o trabalho do advogado pode impedir uma ação judicial – um caminho moroso, desgastante e caro. 

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Todo condomínio deve contar com uma assessoria jurídica?

Não existe nenhuma obrigação legal para condomínios contratarem o serviço de assessoria jurídica. De acordo com Rodrigo Karpat, vai depender do perfil e da necessidade de cada empreendimento. 

Já para Taricano, nos condomínios de grande porte a necessidade de uma assessoria jurídica fixa/mensal é inquestionável, especialmente pelo número expressivo de moradores e funcionários, bem como o vulto da arrecadação mensal. 

Em condomínios com graves e frequentes problemas de convivência entre moradores, por exemplo, o contrato fixo/mensal também é o mais recomendado. Dessa forma, garante-se a ação preventiva, mas nada impede que a contratação seja pontual, podendo ser cobrada por ato ou por hora de serviço. 

Segundo Karpat, firmar um contrato por ato costuma ser a opção mais cara, no entanto, pode compensar caso seja utilizado até duas vezes no ano.

Quanto à assessoria jurídica permanente, o valor varia de acordo com a necessidade do condomínio, podendo haver previsão de atuação somente extrajudicial ou judicial, com limite de causas por ano, participação ou não em assembleias e reuniões, etc.

Todos esses detalhes devem ser negociados previamente e transcritos para o contrato de prestação de serviço que, inclusive, deve ser aprovado em assembleia.

Administradoras de condomínio podem prestar assessoria jurídica?

É bastante comum as administradoras de condomínio ofertarem o serviço de assessoria jurídica para atrair os clientes. O assunto é polêmico e vem tomando a agenda nos tribunais. 

Entende-se que a prática é proibida pelo Código de Ética da Ordem dos Advogados do Brasil e a Justiça pode enquadrá-la como "venda casada" e concorrência desleal. Além disso, a assessoria jurídica é um serviço privativo dos advogados. 

Decisões judiciais recentes tiveram esse mesmo entendimento:

• 14/04/2022 - Nove administradoras de Salvador foram proibidas de oferecer assessoria jurídica a condomínios
• 24/01/2022 - Dezenove administradoras de condomínio de Mato Grosso oferecem serviço jurídico irregular
• 16/07/2011 - Duas administradoras do DF impedidas de prestar assessoria jurídicas a condomínios

Nestes casos, além de suspender imediatamente as atividades privativas da advocacia e da captação de clientes baseada nesses serviços, as administradoras de condomínio foram obrigadas a retirar materiais de divulgação em mídia televisiva, falada ou impressa, sob pena de multa.

• Atribuições das administradoras de condomínio

Na visão de Taricano, a prática ilegal também pode trazer prejuízos financeiros para os condomínios.

"O departamento jurídico de uma administradora, que possui centenas de edifícios em sua carteira, dificilmente terá a mesma celeridade e atenção que um advogado no atendimento personalizado e preventivo das demandas. Se o problema não for solucionado prontamente, pode ser necessária a contratação um advogado às pressas, com custos mais elevados", enfatiza. 

Karpat acrescenta que, ao permitir a atuação do advogado da administradora frente ao condomínio, o síndico acaba deixando de avaliar a qualificação desse profissional.  

"O advogado da administradora pode orientar juridicamente a administradora e não o cliente da administradora. O que ela pode fazer é indicar empresas, fazer a cobrança extrajudicial da inadimplência, oferecer orientações administrativas, mas deve se abster de qualquer questão que envolva a seara jurídica", detalha.

Morador pode utilizar o serviço do advogado do condomínio em uma ação contra o síndico (e vice-versa)?

O condomínio é representado legalmente pelo síndico, e caso o advogado fixo do condomínio assuma uma causa como essa, pode incidir em tergiversação (advogar ao mesmo tempo para autor e réu), além de incorrer em conflito de interesses. 

O segredo é interpretar os interesses envolvidos. Em um atrito entre morador e síndico, é comum conter certo cunho pessoal, como nos corriqueiros processos por danos morais em que houve agressão verbal, por exemplo.

"O advogado atende aos interesses do condomínio, e a meu ver, estes casos envolvem questões particulares. Por isso o profissional deve se recusar a atender tanto o síndico quanto o morador, sob pena de infração ética. Se por acaso o gestor cometeu excessos numa assembleia, ele responde pelos seus atos, então deve contratar um advogado para defendê-lo", argumenta Karpat.

Para Taricano, sempre que a questão envolver a pessoa do síndico no exercício de sua função, há interesse do condomínio envolvido e ele pode utilizar o advogado contratado pelo condomínio.

Projeto de lei sobre visto de advogados nos atos constitutivos do condomínio

Está em trâmite na Câmara dos Deputados o projeto de lei 1513/2021 que altera o Estatuto da Advocacia para incluir o visto de advogado no registro dos atos constitutivos de condomínio edilício, tais como a convenção e o regimento interno. 

Para Karpat, por mais que na prática as convenção e os regimentos, em geral, são elaborados por um advogado (ainda que não obrigatório), esse tipo de proposta passa a dar nome às pessoas e gera responsabilidade. 

Além disso, traz a segurança de que os documentos sejam redigidos, de fato, por advogados especialistas na área condominial e não mais pelas construtoras.

"É um projeto positivo para evitar disposições conflitantes com o ordenamento jurídico ou que serão inviáveis de colocar em prática na rotina condominial. Pode melhorar a convivência dos moradores e criar mecanismos mais eficientes para a atuação do síndico, evitando discussões e reduzindo a necessidade de constantes assembleias para ajustar o regulamento interno e convenção", conclui Taricano. 

Fontes consultadas: Tarsio Taricano (advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial) e Rodrigo Karpat (advogado especialista em condomínios).