Os segredos da gestão de condomínios em cidades turísticas

Gustavo Gartner, síndico profissional e engenheiro ambiental, administra condomínios em Balneário Camboriú, em Santa Catarina. Por ser uma cidade turística, bastante impactada pelo fluxo de pessoas principalmente em época de férias, a gestão é bem peculiar: divide-se em meses de alta e baixa temporada.

Lá, os empreendimentos costumam chegar a 100% de taxa de ocupação na alta temporada e, na baixa, atingem entre 30% e 50% de sua capacidade total. 

A situação, incomum na maioria das cidades, demanda atenção em diversas áreas do condomínio em determinados períodos do ano. Por exemplo, a Prefeitura da cidade proíbe obras e manutenções no verão. As mesmas devem ser feitas na baixa, ou seja, entre março e 15 de dezembro. 

Além de realizarem obras, como pinturas e manutenção do salão de festas, a contratação de novos funcionários para atender a maior taxa de moradores no verão também é importante.

Nesta matéria, conheça os segredos da gestão de condomínios em cidades turísticas e os preparativos adotados pelo síndico de destaque Gustavo Gartner para que na alta temporada os condomínios estejam prontos para a lotação máxima, garantindo uma excelente acolhida aos moradores e hóspedes

Preparativos pré-alta temporada

• Seguir normalmente a manutenção predial;
• Investimentos que foram identificados e solicitados;
• Obras: salão de festa, parte elétrica, hidráulica, pintura, etc; 
• Contratação de funcionários para a alta temporada.

O síndico usa o tempo da baixa temporada para realizar todas as manutenções prediais. Por isso, obras, pinturas, inspeções e manutenções preventivas são feitas neste período.

Para completar, Gartner avalia possíveis investimentos solicitados pelos condôminos e inicia, em outubro, a contratação de novos funcionários para o verão. 

Leia também:

• Como priorizar obrigações, manutenções e obras no condomínio
• NBR 5674: a bússola da gestão de manutenção predial

O que mantém o bom funcionamento do condomínio?

Para Gustavo Gartner, a manutenção preventiva é o que mantém o bom funcionamento do condomínio durante o ano todo.

"A manutenção preventiva é o principal ponto de atenção, principalmente por estarmos numa zona marinha, bastante agressiva por conta da maresia", comenta.

Na opinião do síndico, o tratamento com o morador e a gestão de pessoas também é essencial para a boa administração condominial. Para isso, mantém canais de comunicação com os condôminos por meio de lista de transmissão no WhatsApp e pela intranet da administradora.

Regras "de verão"

A grande quantidade de pessoas em Balneário Camboriú na alta temporada fez com que Gartner também criasse um livreto chamado Regras de Verão para auxiliá-lo na gestão de moradores nesta época. 

"A maioria dessas regras estão no Regimento Interno do condomínio, porém, sua inobservância acontece mais no verão", explica. 

O objetivo das Regras de Verão é fazer com que todos tenham conhecimento das regras e as sigam para a boa convivência condominial.

• Saiba tudo sobre Locações de curta temporada no condomínio

No livreto, estão especificadas ordens que abrangem diversas áreas, como:

• Descarte do lixo;
• Piscina;
• Animais de estimação;
• Aluguel de temporada;
• Elevadores;
• Garagem;
• Horário de funcionamento das áreas comuns e de lazer;
• Regras para pequenos reparos;
• Proibição de fumo em determinadas áreas, como piscina;
• Barulho.

Os prédios que Gartner administra também aceitam locação por aplicativo, como  Airbnb. Nesses casos, além das Regras de Verão, a gestão do síndico funciona de forma emergencial e rápida: se houver algum problema com o inquilino, a questão é conversada diretamente com o mesmo e, posteriormente, reportada ao proprietário do apartamento. 

Saiba mais:

• STJ decide que condomínio pode proibir locação por Airbnb
• Tudo sobre locações de curta temporada em condomínio

Medidas preventivas para garantir serviços na alta temporada 

Uma grande questão para a qual o síndico precisa se preparar são os serviços afetados pela alta taxa de ocupação nesta época. Segundo Gartner, a telefonia móvel é a parte mais afetada, mas o problema se espalha para outras áreas: hidráulica, eletrônica, elétrica. 

Dependendo do problema, o engenheiro precisa tomar diferentes medidas preventivas, como, por exemplo:

• Hidráulica: -  Monitoramento de entrada e saída de água; -  Se o prédio possuir filtros, os mesmos são desligados por conta da perda de cargas; 
• Elétrica: - A  faixa de tolerância entre a máxima e a mínima diferença de potencial elétrico de equipamentos, como bombas e geradores, é alterada para que eles não parem entre os dias 26 de dezembro e 5 de janeiro;
• Outras preparações do período: - Diesel para geradores de energia, já que o período é mais suscetível à queda da concessionária; - Estoque de produtos de limpeza acabam faltando, então, são comprados antes do dia 15 de dezembro.

Plano de contingência

MANUTENÇÃO PREDIAL

O engenheiro afirma que o seu maior trunfo na gestão é manter a manutenção do condomínio em dia para seu bom funcionamento. As inspeções e obras são feitas de março a dezembro.

Como a cidade de aproximadamente 150 mil habitantes chega a ficar com cerca de 500 mil pessoas no verão, a grande demanda e pouca oferta local dificulta a resolução de problemas emergenciais.

• Manutenção do condomínio:
  • caixas d'água;
  • elétrica;
  • para-raios;
  • elevadores;
  • pintura;
  • portão;
  • iluminação;
  • extintores etc;

MÃO DE OBRA

Outro problema que Gartner encontrou foi a ausência de funcionários no final de 2021 e no começo de 2022: grande parte estava com covid-19 ou influenza e não pôde trabalhar. Porém, o gestor garante que questões de saúde, como infecções alimentares, sempre são comuns nessa época. 

"Não temos respaldo municipal ou Estadual sobre qualquer medida restritiva interna com relação à covid-19 ou influenza, por isso orientamos moradores a usar máscaras. Além disso, funcionários e prestadores de serviço têm obrigação de utilizar a máscara e o álcool em gel", diz Gartner.

Por isso e pelo aumento de pessoas nos condomínios, a equipe inicia um processo de novas contratações a partir de outubro - dois meses antes da alta temporada. Em caso de emergência com a ausência de algum funcionário, o síndico chama um substituto para cobrir a diária. 

Veja também:

• Multa a morador que não utiliza máscara no condomínio
• 5 pontos de atenção dos condomínios na nova fase da pandemia

Aplicativo de gestão de manutenção

Gartner usa um aplicativo de gestão de manutenção, que é seu grande aliado nessa empreitada. Isso porque a ferramenta faz todo o controle das inspeções e obras que foram e ainda precisam ser feitas.

Tudo o que é necessário para um síndico gerir o condomínio está no app, segundo Gartner. Além disso, engenheiros da empresa contratada acompanham as inspeções e obras realizadas. 

Pontos importantes do aplicativo:

• Informa quais manutenções devem ser feitas;
• Fornece controle sobre quais foram realizadas e quais não foram;
• Acompanhamento de inspeções e obras pelos engenheiros da empresa do aplicativo;
• Auxilia nos prazos de cada gestão de obra;
• Contém quais são os elementos e equipamentos que existem naquele condomínio e onde estão localizados; 
• Contratos de recorrência e quais elementos e equipamentos estão incluídos nesses contratos;
• Perspectiva do síndico é levada em consideração;
• Tipifica o perfil e composição da equipe local;
• Identifica quem controla os fornecedores.

Fonte consultada: Gustavo Gartner (síndico profissional).

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