Obras no condomínio
Como deve ser observado o quórum necessário
Por Inaldo Dantas*
Muitas são as dúvidas dos leitores com relação às obras realizadas nos condomínios, principalmente quanto ao quórum e o tipo de cada uma delas.
As obras, segundo o código civil brasileiro, são qualificadas como sendo: voluptuárias, úteis e necessárias.
São obras voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo da Lei 10406/2002; As necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002;
Para cada uma delas, veja o que a lei exige para serem realizadas:
- As voluptuárias: o voto de dois terços dos condôminos.
- As úteis: voto da maioria dos condôminos.
- As necessárias: se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Mas a dúvida maior está na interpretação do que vem a ser 2/3 ou maioria absoluta, diria você meu caro leitor, não é isso? Pois bem, vamos lá:
Quando a lei diz que é necessário o voto de 2/3, por exemplo, no caso das obras voluptuárias, ela leva em conta todo o condomínio e não apenas o voto daqueles que estiverem na assembleia. Num condomínio com 30 apartamentos, neste caso, deveria estar presente na assembleia no mínimo 20 condôminos (lembre-se que condômino é o titular do imóvel e não quem nele mora). Neste caso, a maioria dos votos (os vinte) decidiria quanto à realização ou não. A mesma interpretação deve ser seguida para o caso de se exigir o voto da maioria (metade mais um).
Faz-se necessário uma importante reflexão: Não é o quórum mínimo que tem que ter o voto favorável, e sim a maioria dos votos dos presentes à assembleia, desde que os votantes (contrários ou não), atinjam o número mínimo exigido. (*)Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
