Obras em apartamentos na pandemia: seguir a lei simplifica
Veja como síndico pode organizar as demandas dos moradores, sem infringir a legislação e mantendo a segurança de toda massa condominial
Por Jaques Bushatsky*
Nesses tempos realmente estranhos (“nobody told me there´d be days like thes. Strange days indeed”, cantava John Lennon), algumas necessidades continuam existindo, às vezes, passam até a aflorar com mais vigor. É o caso das obras nas unidades autônomas de condomínios edilícios.
Mais do que nunca ficaram importantes as vedações acústicas (imagine-se em home office e a criançada do vizinho gritando), o funcionamento dos equipamentos, dos encanamentos. Afinal, nunca se ficou tanto tempo em casa, como estamos agora, e é preciso que tudo funcione perfeitamente.
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A base legal da possibilidade de fazer obras se encontra, entre outros, no artigo 1.228, do Código Civil, forte ao conceder ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor do imóvel. Bem por isso, o artigo 1.335 – I, do mesmo Código, realçou o direito do condômino ao uso, à fruição, à disposição de sua unidade.
Limites a isso? Sim, existem, e se referem ao respeito às finalidades sociais e econômicas, ao direito ambiental, às normas locais, além de proibidos os atos que além de não cederem benefício ao dono, ainda podem prejudicar terceiros. Como se vê, pintar as paredes do apartamento dificilmente encontraria proibição.
Seguindo-se o caminho traçado pela legislação, o artigo 1.336 - II, do Código Civil, proíbe ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
A segurança certamente advirá do respeito às normas técnicas, obtenção da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), elaboração e aprovação do plano de execução de reforma, a ser assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável, comunicando-se tudo ao síndico (essencial atentar à NBR 16.280:2015).
Mais adiante, está no mesmo artigo 1.336 o dever do condômino de jamais prejudicar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais possuidores.
São os três “S” sempre lembrados, cujo respeito é absolutamente essencial na vida comunitária e, mesmo, na vida urbana (esse respeito resume o “Direito de Vizinhança”, regulado no artigo 1.277, do Código Civil).
Para funcionarem, condomínios e cidades dependem de pessoas, as quais devem agir com urbanidade, respeito e inteligência, afinal.
O exercício do direito de reformar a unidade há de ser organizado. Imagina o que aconteceria se vários condôminos resolvessem reformar sua casa ao mesmo tempo?
Mais recentemente, devido à pandemia do novo coronavírus (que provocou até legislação emergencial, o PL 1.179, depois Lei 14.010/2020), o tema da organização condominial assumiu maior visibilidade, mas os conceitos não se alteraram.
Assim é que o síndico (art. 1.348) fará cumprir a Convenção, o Regimento Interno, as determinações da Assembleia (instrumentos que sempre conversam com os direitos individuais de cada condômino) e zelará pela prestação dos serviços de interesse da comunidade condominial.
Ou seja, o síndico organizará a entrada e a saída de operários e materiais, horários e dias de execução das obras mais ruidosas, mesmo nas unidades autônomas. Afinal, desta adequada administração dependerá o sossego, a saúde e a segurança dos demais condôminos.
Especialmente, nesses tempos complicados, têm surgido mais duas dúvidas nos condomínios.
A primeira: se não houver legislação específica, nem previsão em Convenção (como não há de existir, mesmo), que regras sanitárias o síndico deverá seguir ao organizar as obras?
Pensa-se, sempre com base na lei, que se seguirão aquelas que atentem à “função social” e aos “princípios de probidade e boa-fé”, mandamentos que conduzem todo o Código Civil. Como fazê-lo?
Em conformidade com os usos locais, retratados nas informações científicas idôneas que tenham sido divulgadas, se atentará aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum (artigo 5º, da LINDBB).
A segunda dúvida costumeira: como definir a preferência das obras a serem autorizadas nas unidades, se for indevido ou impossível que todas ocorram ao mesmo tempo?
A proposta é que o síndico organize a fila tomando por empréstimo, no artigo 96 do Código Civil, a classificação das benfeitorias, entre necessárias (que intentam conservar o bem ou impedir sua deterioração), úteis (que facilitam ou aumentam o uso do bem) ou voluptuárias (que sirvam ao recreio ou ao deleite).
Mais uma vez, poderá ser complicada a classificação, na prática, (pois muito decorrerá dos sujeitos envolvidos: sauna é útil, voluptuária ou necessária?), mas é uma classificação que pode auxiliar a ordenação das obras individuais.
Enfim, o dono do apartamento pode realizar as obras, mas sempre lembrando que existem outros condôminos. E, ele nem terá a surpresa que teve Robinson Crusoé, quando viu pegadas no chão e descobriu não estar sozinho na ilha (Daniel Defoe, 1719).
Afinal, ao comprar o apartamento, ele se submeteu às regras especiais e à Convenção de condomínio. E, como vimos, o Código Civil fornece as boas bases para uma boa convivência em condomínio.
(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da Universidade Secovi; coordenador da Comissão de Locação do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.
