Obras em apartamento: quem é o responsável técnico?

Passados mais de sete anos desde a publicação da norma ABNT NBR 16.280, mais conhecida como Norma de Reformas, as obras em apartamento ainda geram dúvidas, conflitos e polêmicas nos condomínios, principalmente no que diz respeito à responsabilidade. 

A norma veio da necessidade de se regulamentar reformas em edifícios e trazer mais segurança ao usuários - sejam eles moradores, funcionários, visitantes - e à própria estrutura da edificação, após o desabamento, em 2012, do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro. E mesmo a sua publicação não foi suficiente para impedir diversos outros acidentes graves.

Começando pelos condôminos, que são os responsáveis pelas obras em apartamento, síndicos, engenheiros, arquitetos, zeladores e administradoras desempenham distintos papéis para fazer valer o cumprimento da Norma de Reformas nos condomínios. Vamos a eles?

 Você vai ler nesta matéria: 

• Condômino e a responsabilidade nas obras em apartamento
• Qual é o papel do síndico para fazer valer a Norma de Reformas?
• Engenheiros e Arquitetos: responsabilidade técnica em reformas nas unidades
• Administradoras: documentação, comunicação e contratação de prestadores  
• Nova versão da NBR 16.280: documentação mais completa do responsável técnico
• Biblioteca de Downloads: modelos para usar nas reformas do seu condomínio

Condômino e a responsabilidade nas obras em apartamento

Depois da revisão feita em 2015, a Norma de Reformas ABNT NBR 16.280 tirou das costas de síndicos a responsabilidade por reformas em unidades privativas e imputou ao condômino, possuidor ou responsável legal pelo imóvel a responsabilidade pelo conteúdo da documentação entregue ao síndico e a execução da obra.

Veja abaixo o que compete ao condômino:

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (Código Civil - artigo 1.336, inciso II);
• Entregar ao síndico um comunicado de reforma; 
• Responsabilidade pela documentação da reforma;
• Entregar ao síndico a documentação completa da obra, conforme a norma; 
• Contratação de profissional habilitado (engenheiro, arquiteto etc) que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local. Veja as responsabilidades dele em "Engenheiros e Arquitetos";
• Responsabilidade pela execução da obra;
• Informar materiais que serão utilizados;
• Informar as ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico;
• Lista com os dados dos funcionários autorizados a trabalhar na obra.

Perguntas & Respostas das principais dúvidas sobre a NBR 16.280

Qual é o papel do síndico para fazer valer a Norma de Reformas?

Uma das funções do síndico é "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns" do condomínio, estabelecida pelo inciso V do artigo 1.348 do Código Civil.

Não mais responsável por autorizar as obras em apartamento desde a primeira revisão da Norma em 2015, cabe agora ao síndico um papel mais de fiscal, checando a documentação e o andamento da obra - se algo não atender à NBR 16.280 ou infringir leis e regras internas, deve tomar uma atitude. 

Veja abaixo o que compete ao síndico:     

• Solicitar ao condômino o preenchimento de um comunicado de reforma;
• Orientá-lo sobre a NBR 16.280 e suas responsabilidades para com a obra;
• Exigir do condômino entrega do plano de reforma detalhado;
• Exigir do condômino, quando necessário, entrega, pelo responsável técnico, de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando engenheiro, ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando arquiteto, com registro e recolhimento junto ao órgão competente;
• Exigir documentos técnicos complementares, segundo a norma, se o tipo de obra demandar. Veja mais em "Nova versão da NBR 16.280";
• Checar se toda a documentação foi entregue;
• Analisar a documentação;
• Contratar um profissional para dar apoio técnico nessa análise, quando necessário;
• Exigir alterações pertinentes (ex: não atendimento à norma, leis ou regras internas);
• Guardar os documentos;
• Divulgação aos moradores com antecedência sobre nova reforma e data de início. Use nosso modelo;
• Divulgação aos moradores do cronograma da obra (dias x nível de ruído), preenchido pelo condômino. Use nosso modelo;
• Fiscalizar a obra para que se execute o que foi previamente combinado;
• Notificar (use nosso modelo), multar ou até mesmo denunciar à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma se estiver sendo feita fora da norma ou colocando em risco a vida dos moradores.

O síndico também pode contar com o apoio do zelador na fiscalização de obras em apartamentos, checagem de cronograma de obra, dos prestadores de serviço e atendimento às regras do Regulamento Interno no que diz respeito a reformas. 

• LEIA matéria com mais detalhes das responsabilidades de síndicos nas obras em apartamentos

Síndicos, cuidado com abusos!

Síndicos devem ser muito cautelosos para não extrapolar o seu papel e incorrer em abuso de poder, algo que foi observado com mais frequência durante a pandemia, como proibir ou dificultar o andamento de uma reforma sem fundamentação. Essa atitude pode ferir o direito de propriedade e ter consequências na esfera judicial.

"O papel do síndico é fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. Em relação às obras em unidades, é organizando-as", explica o advogado Jaques Bushatsky.

Caso o condomínio não tenha um protocolo de reforma, síndico e conselho, com apoio da administradora ou de um técnico, podem elaborar uma minuta, embasada na NBR 16.280 e outras boas práticas, e levar para deliberação da assembleia.

• DOWNLOAD: baixe o Protocolo de Reformas e use no seu condomínio (inclui boas práticas na pandemia) 

Engenheiros e Arquitetos: responsabilidade técnica em reformas nas unidades

Como visto anteriormente, cabe o proprietário do apartamento que passará por uma reforma contratar um profissional habilitado, que pode ser engenheiro, arquiteto etc para ser o responsável técnico pelas mudanças a serem feitas no imóvel. E não para por aí. Este profissional também deve:

• Fornecer registro e recolhimento de ART ou RRT;
• Elaborar o plano de reforma
  • descrição detalhada dos serviços (escopo da obra);
• Identificação das equipes;
• Trânsito e depósito de materiais;
• Cronograma das etapas da obra;
• Fazer cumprir o plano de reforma; 
• Acompanhar a obra;
• Seguir regras internas do condomínio;
• Assegurar a segurança das pessoas, dos sistemas e da edificação como um todo;
• Esclarecer dúvidas pertinentes à obra;
• Demais itens previstos na norma;
• Responder na Justiça e em seu órgão de classe profissional por erros na obra.

Para saber quando uma obra precisa de ART ou RRT, segundo a norma, consulte aqui. 

• CoteiBem: Empresas de inspeção, laudos e perícias

No vídeo abaixo, o engenheiro manutencista e professor SíndicoNet Expert Felipe Lima explica mais sobre responsabilidade em reformas no apartamento, assista!

Administradoras: documentação, comunicação e contratação de prestadores  

As administradoras de condomínios podem ser grandes facilitadoras e apoiadoras da gestão em diversas frentes quando se trata de obras em apartamentos:

• Orientar condôminos sobre como conduzir uma reforma de acordo com a norma;
• Fornecer formulários para descrever a obra;
• Receber e consolidar a documentação da reforma enviada pelo condômino;
• Observação ao recolhimento de ART ou RRT;
• Apoio na análise e liberação de documentação;
• Encaminhar documentação ao condomínio e/ou profissional contratado por este para avaliação (obras de porte mais significativo);
• Suporte na contratação de profissional para avaliar a documentação pelo condomínio. *Há seguradoras especializadas em condomínios que oferecem o serviço de análise por departamento de engenharia;
• Pré-cadastro de profissionais autorizados pela unidade (impresso ou via sistema);
• Controle de acesso de prestadores via sistema;
• Orientação da equipe do condomínio para preparar os espaços, elevador, garagem;
• Elaboração e divulgação de comunicados para informar moradores sobre início ou andamento de reformas, de acordo com a demanda e a necessidade do condomínio.    

Nova versão da NBR 16.280: documentação mais completa do responsável técnico

Em dezembro de 2020, a ABNT publicou uma nova versão da NBR 16.280.

De acordo com Omar Anauate, diretor de Condomínio da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), houve uma pequena alteração no texto da Seção 4 item b, que esclareceu e ratificou a apresentação de documentação técnica completa por parte do profissional contratado pelo condômino.

"Apesar de pequena, a modificação textual muito auxilia os síndicos no que se refere à exigência de documentos técnicos complementares, descritos na própria norma", esclarece Anauate.

Veja o texto:

"Seção 4, item "b": - Apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação à análise da incorporadora/construtora e do projetista, acompanhada dos devidos documentos de responsabilidades técnicas dentro do prazo decadencial (legal). Após esse prazo, um responsável técnico designado pelo proprietário, ou possuidor ou responsável legal deve efetuar a análise, acompanhada da emissão dos devidos documentos de responsabilidade técnica, observadas as competências profissionais regulamentares."

O diretor da AABIC explica que, no texto original, o trecho sublinhado acima se referia apenas às ARTs ou RRTs dos profissionais (respectivamente, engenheiros e arquitetos), que, na verdade, são responsáveis por providenciar estes e diversos outros documentos “pré-reforma”, principalmente os projetos, descrição detalhada dos serviços entre outros previstos na norma. 

Desde a aprovação da revisão de 2015, continua Anauate, os condomínios já vem sendo orientados a solicitar esta documentação, que só não estava explicitamente descrito como atribuição do profissional na norma, e a cobrança da documentação mais completa é feita diretamente junto ao condômino responsável.

"O texto contribui para que os síndicos possam garantir que os procedimentos exigidos são suportados pela norma, evitando questionamentos dos condôminos e subsidiando a criação de regras internas mais firmes, de consenso entre os condôminos", completa Omar Anauate.

Biblioteca de Downloads: modelos para usar nas reformas do seu condomínio

Baixe, conheça e use nossos modelos para fazer a sua reforma (condômino) ou conduzir (síndico) as reformas de unidades privativas de forma organizada em seu condomínio:

• Protocolo de Reformas (inclui boas práticas na pandemia) 
• Comunicado de Reforma em unidade (condômino que fará a reforma)
• Comunicado de Reforma (para avisar moradores)
• Cronograma de Reforma de unidade
• Kit do condômino: comunicado de obra SEM ART/RRT, comunicado de obra COM ART/RRT, encerramento de obra
• Kit do síndico: instrução ao condômino, aviso de obra, lista de funcionários da obra, notificação

Fontes consultadas: Jaques Bushatsky (advogado), Omar Anauate (AABIC), ABNT, conteúdo SíndicoNet.

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