Obra sem aprovação assemblear

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Obra sem assembleia

Pergunta 1, de Jussara Ju

Pode ser feito um rateio para uma pequena obra sem ter passado em assembleia? Diz a síndica que foi autorizada pelo corpo deliberativo, isso é possível? Há um certo valor no fundo de obras para emergências. Não poderia usar esse valor?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Jussara,

A realização de obras no condomínio depende da aprovação de assembleia, juntamente com a aprovação do custeio das mesmas, respeitando o quórum determinado pelo artigo 1.341 do Código Civil, conforme segue:

• Voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor) devem ter aprovação de 2/3 dos condôminos.

• Úteis (aumentam ou facilitam o uso do bem) o voto da maioria dos condôminos.

• Necessárias (as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore), maioria simples.

Salvo para os reparos necessários, e no caso de obras urgentes, que podem ser realizadas e posteriormente ratificadas em assembleia.

Porém, caso necessário o rateio extra de despesas, a única forma de se emitir um boleto extra é quando previsto no orçamento anual, como no caso de décimo terceiro salário dos funcionários, rateio de obras, entre outros. Caso não esteja previsto, nem o conselho, nem o síndico, tem autonomia para a emissão de boletos extra sem a prévia aprovação de uma assembleia. 

No caso de emergência, com base em uma decisão em conjunto com o conselho, o prédio poderia utilizar o dinheiro em caixa que seria destinado a outra finalidade, e prontamente chamar uma assembleia com o fim de repor o valor. Mas não emitir um rateio extra sem aprovação de uma assembleia. 

Cobrança de inadimplentes

Pergunta 2, de Raimundo Rms

Pode ser cobrado do condômino inadimplente juros e multa sobre taxa extra e também a atualização monetária?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Sr. Raimundo,

A taxa de condomínio é composta por despesas ordinárias, as quais compõem os gastos usuais do condomínio, tais como; despesas com pessoal, água, luz, manutenções, elevadores, entre outros.

Vale lembrar que vezes as previsões orçamentárias têm previsão para despesas extras. Neste caso consta na própria previsão um valor caso ocorra alguma situação fora das questões ordinárias, como por exemplo: se furar um cano, quebrar o elevador, dispensa de algum funcionário, entre outros.

Porém, se as despesas extra não estiverem previstas dentro da previsão orçamentária, o condomínio chamará uma assembleia para o fim de arrecadar monta específica para complementar o orçamento. Esta cobrança extra, assim como a cobrança ordinária, sofrem os mesmos acréscimos no caso de inadimplemento. Quais sejam:

2% de multa por atraso, juros de 1% ao mês,  conforme previsão do Código Civil, e correção monetária, conforme previsto em Convenção.

Art. 1.336:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Para a correção monetária, o índice preceituado em Convenção, ou INPC conforme entendimento do STJ.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO JUDICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE APLICÁVEL. INPC. 1. Discussão relativa ao índice de correção monetária a ser adotado para atualização de débitos de condomínio, objeto de condenação. 2. Esta Corte decidiu que não há ilegalidade ou abusividade na adoção do IGP-M para atualização monetária de débitos, quando esse índice foi eleito pelas partes. 3. Na hipótese, a convenção de condomínio não prevê qual índice deverá ser adotado para atualização de débitos. 4. A correção pelo INPC é adequada à hipótese, além de estar em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido da utilização do referido índice para correção monetária dos débitos judiciais. Precedentes. 5. Recurso especial desprovido.

(STJ, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2013, T3 - TERCEIRA TURMA)

Problemas de convivência

Pergunta 3, de Mari Oliveira ·

Bom dia! Tenho feito constantes reclamações via e-mail ao meu Sindico sobre infrações às normas do condominio dos demais condôminos e para minha surpresa o zelador(Gestor predial) do meu prédio me advertiu que ficaria ruim para mim frente ao Corpo Diretivo e ao Sindico, ou seja, me constrangeu a não mais reclamar de nada de errado que ocorre no condominio! Corro risco de ser multada por reclamar do que vejo de errado??? A meu ver, estou colaborando com eles para melhorar o ambiente residencial, ou não? Obrigada pelo esclarecimento.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Mari,

O condomínio é um local de todos que ali convivem.  Assim, deve ser mantido e fiscalizado por todos. Porém, não está claro o que você tem feito. De qualquer forma, você não pode abordar moradores em situações irregulares, ou constantemente acionar o síndico em qualquer situação que julgue irregular.

O condomínio elegeu seus representantes legais e tem seus funcionários para que exerçam a fiscalização do prédio, nada impede que caso encontre algo irregular, informe, dentro do horário comercial, o zelador, ou relate o ocorrido no livro de ocorrências. Mas de forma alguma você deve se tornar a fiscal do prédio.

O fato de você documentar por e-mail, ou até mesmo informar os representantes legais das irregularidade que você presencia, não pode, de forma alguma acarretar em punição para você.

Minha sugestão é que procure o síndico, converse com o mesmo a fim de dirimir qualquer mal-entendido. 

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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