O valor, dedicação e múltiplos papéis do síndico
Mesmo com tantas responsabilidades, a categoria ainda é vista algumas vezes com maus olhos, mas vale reforçar que o trabalho não é nada simples
Por Roberto Piernikarz*
O síndico, sendo um profissional ou morador voluntário, é talvez o personagem mais importante de um condomínio. É ele ou ela que luta para valorizar o patrimônio do condomínio, zelando por uma gestão profissional, analisando contratos, tentando diminuir custos e tomando decisões pela maior qualidade de vida possível para os condôminos.
Segundo o novo Código Civil, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, as funções e deveres do síndico envolvem 9 tópicos (veja a tabela** ao fim do texto).
Algumas dessas funções são bem delicadas, como cobrar dos condôminos as suas contribuições, impor e cobrar as multas devidas, prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas, e realizar o seguro da edificação.
A responsabilidade é enorme: o síndico responde civil ou criminalmente por tudo o que acontece no condomínio. Tem que fazer a gestão de segurança, de limpeza, do efetivo de funcionários. Ele vai ser responsabilizado, por exemplo, se acontecerem acidentes ou ocorrências por negligência na manutenção do elevador ou do sistema contra incêndio.
Além disso, o síndico é mediador de conflitos, está ali para que as pessoas sigam as regras e tenham um bom convívio onde moram.
Esse papel é fundamental também nas assembleias, onde muitas vezes é preciso lidar com os ânimos exaltados de moradores que divergem em discussões e votações importantes.
Resumindo, o síndico é o representante geral e legal do condomínio, é o responsável por tomar as principais decisões.
Mesmo com todos esses papéis, a categoria ainda é vista algumas vezes com maus olhos. São considerados por alguns condôminos carrascos severos nos procedimentos dos condomínios, suspeitos em negociações, entre outras considerações quase sempre injustificadas.
Para amparar, auxiliar e aprovar as decisões do síndico, a convenção de cada condomínio indica a formação de um corpo diretivo. Ele é formado pelo próprio síndico, por um subsíndico e, geralmente, há ainda um conselho de pelo menos três moradores.
O conselho deve aprovar a parte fiscal, o caixa de cada mês e outras medidas e contas importantes. Tudo que o síndico precisa aprovar tem que passar pela conferência do conselho.
Com tantas funções e responsabilidades, por que alguém deseja ser síndico?
O advogado contratual Igor Solé, 36 anos, síndico e morador de um condomínio em Pinheiros, revela a razão da sua escolha:
“O síndico anterior estava negligenciando os cuidados com a manutenção e conservação do prédio. As áreas comuns estavam mal cuidadas, havia problemas elétricos, de pintura, da conservação em geral. Isso estava desvalorizando o condomínio e depreciando o valor do imóvel.”
Na resposta do advogado Igor está talvez a essência do trabalho do síndico: zelar pelo condomínio e qualidade de vida dos moradores.
É esse profissional ou morador abnegado que cuida com muita atenção e cuidado do lar dos condôminos, do dia até de noite.
(**) Lei 4.591/64 – Artigo 1.348:
Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
(*) Roberto Piernikarz é Diretor Geral da BBZ Administradora de Condomínios; Bacharel em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP). Atua no setor há mais de 17 anos, tendo sido responsável pela implantação de mais de 300 condomínios, e participado da capacitação de mais de 1000 síndicos profissionais, além de ter colaborado com diversas matérias publicadas nos principais meios de comunicação do país. Colunista do Site do IG.
