O que você precisa saber sobre cota condominial
Fatores que interferem no valor, importância da Previsão Orçamentária e por que os moradores devem comparecer às assembleias
Por Pedro Carsalade*
Muito se fala sobre o valor das cotas condominiais, a dificuldade que elas representam na hora de se vender ou colocar um imóvel para locação, porém, em meio a suposições, interpretações, achismos sem fundamento técnico e algumas frases de efeito em reuniões.
A verdade é que a maioria das pessoas desconhecem a dinâmica de custos e particularidades que permeiam a elaboração de uma previsão orçamentária, que servirá de base para o estabelecimento da cota – parte que cada condômino suportará para manter o seu patrimônio bem cuidado e valorizado.
Diferentemente de um orçamento tradicional de uma empresa, a cota condominial corresponde ao “Rateio de Despesas” elegidas e aprovadas em assembleia geral de condôminos, devida e regularmente convocados na forma legal e convencional, para que, em dia, hora e local pré-determinados os condôminos estabeleçam suas prioridades, investimentos e melhorias a serem implementadas nas instalações do condomínio.
Evidentemente que vários fatores interferem na elaboração do orçamento condominial. Alguns externos e sem controle dos condôminos como tarifas públicas, questões fiscais e tributárias, novas legislações que acabam por onerar o custo operacional do condomínio.
Outros, que chamarei de internos, que representam a vontade da maioria. Esses de total autonomia e responsabilidade dos condôminos, resultado da forma e estrutura de funcionamento decidida por todos. Estamos falando de número de empregados, utilização de equipamentos, controles no consumo de energia e água, entre outros.
Na elaboração de uma Previsão Orçamentária para estabelecimento da cota condominial a ser cobrada deve-se considerar uma rígida análise sobre gastos passados e expectativas futuras de despesas correntes de manutenção e custeio, de investimento (melhorias e conservação), de obras de interesse dos condôminos, de obrigações tributárias e fiscais (estas cada vez mais incidentes sobre os condomínios edilícios) e de despesas administrativas como cartórios, Correios, pró-labore e/ou isenção do síndico, etc.
Não esquecer nunca de provisionar um valor para eventuais inadimplentes, pois caso aconteça o condomínio poderá ter um descasamento de receitas e despesas originando multas ou despesas financeiras.
Geralmente, a composição de um orçamento condominial está dividida em poucas rubricas, e pode ser sintetizado da seguinte forma: despesas de pessoal; despesas com concessionárias; contratos de manutenção; despesas administrativas e reserva para pequenos gastos.
Além disso, a maioria dos condomínios estabelecem em Convenção ou em Assembleias Gerais de Condôminos um fundo de reserva para despesas extraordinárias e não previstas que varia entre 5% a 10% do valor da cota condominial.
A prática de vários anos trabalhando na área de administração condominial nos permitiu verificar que os custos condominiais estão distribuídos nestas rubricas da seguinte forma: até 65% alocados em despesas com pessoal; até 18% em despesas com concessionárias (água e energia); até 8% em contratos de manutenção (elevadores, bombas, CVTV, etc.); até 7% em despesas administrativas (correios, cartórios, cópias, registros, etc.) e o restante para pequenos gastos.
Diante dos dados apresentados fica claro ver que, se queremos promover ações de economia no valor das cotas condominiais devemos focar nas rubricas de maior impacto.
- Saiba mais com a matéria "Como funciona e como usar o Fundo de Reserva em condomínios"
Ainda sobre valores de cotas condominiais devemos alertar que, em condomínios com poucas unidades a cota condominial será superior, pelo fato de existirem menos condôminos para ratear. Além disso, a estrutura básica para o funcionamento de um prédio de 5 unidades é a mesma de um de 20.
Por isso a comparação de cotas condominiais entre condomínios talvez não seja a melhor forma de se avaliar se o condomínio está sendo bem gerido ou não. Cada condomínio tem suas características e deve ser analisado individualmente.
O mais importante de tudo e que não é discutido, e pouco mencionado, é o baixo comparecimento e o desinteresse dos condôminos em participar das Assembleias Gerais para discutir os rumos do seu patrimônio, aprovar os orçamentos, trocar ideias e pontos de vistas, enfim, exercitar seu direito de condômino no Fórum adequado para tanto. E não se está falando daquelas assembleias para eleição de síndico!
Segundo levantamento feito por nossa empresa já há vários anos, o comparecimento nas assembleias é extremamente baixo demonstrando desinteresse por parte dos condôminos na discussão dos problemas relacionados à comunidade a qual pertencem, deixando nas mãos de poucos a responsabilidade de gerir um patrimônio que é de todos.
Em nossas pesquisas a média de comparecimento nas assembleias não passa de 30% de todos os condôminos. Em alguns casos o comparecimento não alcança os 10%. Fazemos essa pesquisa desde 2009. Os condôminos não comparecem e sequer mandam um representante como é permitido pela Lei e pela maioria das Convenções.
Participe das decisões de seu condomínio. Frequente as Assembleias Gerais. Leve sua opinião e sua contribuição. É simples e muito produtivo. Quem sabe você não consiga diminuir o custo de sua cota mensal de condomínio, pois o valor da cota é de responsabilidade de cada condômino.
(*) Presidente do Conselho Deliberativo da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis)
