O que vale mais no condomínio?
O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia?
Por Inaldo Dantas*
O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro, como é de costume, ao final da coluna.
Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos:
Inadimplência, mau uso da unidade, criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o trocadilho, é claro)!!! As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).
Código Civil
O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado às relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre outras normas
Lei 4,591/64
A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28 trata da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos também já previstos no CC,que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.
Convenção
A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio, define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de mandato do síndico, a data de realização das assembleias ordinárias (aquelas em que os locatários podem participar), entre outras.
Regimento interno
O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina, do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o horário de mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o que é direito e principalmente o que é dever de cada condômino.
Importante: Este instrumento é elaborado pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não venha a ferir o direito de cada um) e sob a aprovação de no mínimo 2/3.
Assembleias
Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos imaginam, não são assim tão soberanas não.
Elas até têm o poder de alterar a Convenção e o Regimento Interno, desde que observado o quorum mínimo de 2/3; pode destituir o síndico (maioria dos presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.
Qual tem mais valor?
Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil.
A princípio, poderíamos dizer que o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou até mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois instrumentos, a ter mais valor que o CC.
Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade. O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.
Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E vai aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSO prevalece, nenhuma outra tem vez.
(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
