O Pix no pagamento dos boletos de locação e do condomínio
Para advogado, novo sistema de pagamentos não é seguro. Veja os motivos
Por Kênio de Souza Pereira*
A novidade do Pix, que permitirá transferências de dinheiro e pagamentos instantâneos a qualquer hora ou dia, sem nenhum custo, tende a substituir o DOC e o TED por gerar economia.
Entretanto, o Pix, que entrará em pleno funcionamento a partir de 16/11/20, não substituirá o boleto que se consagrou pela segurança ao permitir ao credor o controle célere do pagamento, que evita que o devedor pague valor diferente do contratado e que acarreta ao devedor tranquilidade de não ser cobrado em duplicidade.
Há anos as imobiliárias que administram milhares de imóveis passaram a adotar os boletos em decorrência da solicitação dos inquilinos que desejaram evitar os custos com o deslocamento que era necessário para pagar a obrigação na sede da empresa.
Motivados pela comodidade e pelo transtorno de não ser possível encontrar o síndico em casa 24h, a qualquer dia e nos fins de semana para receber a taxa, os condomínios seguiram o mesmo caminho, ou seja, passaram a adotar o boleto que permite, inclusive, que o credor insira mensagens e orientações relevantes para a segurança da transação.
Além disso, o boleto evoluiu, pois mesmo sendo pago após o vencimento, o cálculo da multa, juros e correção são realizados automaticamente, evitando que seja necessário emitir outro documento.
Fornecer chave exigirá cuidado para evitar problemas
Portanto, caso o Pix não venha a oferecer um controle de pagamentos para as empresas que necessitam das informações que o sistema de boleto possibilita, será impossível evitar os custos decorrentes da sua emissão.
A inovação do Pix é boa para o mercado, mas por outro lado facilitará a fraude em diversas situações, podendo gerar prejuízo para quem fornecer, sem a devida cautela, a sua “chave de endereçamento”, que se origina do e-mail, CPF, nº de telefone ou código de nºs e letras aleatório, chamado de EVP, do favorecido pela transferência.
O sistema nem começou a funcionar e já circulam notícias de bancos ou terceiros se utilizando desses dados, sem autorização da pessoa, para criar chaves falsas ou à revelia do cliente.
Como de costume, haverá aqueles que insistirão em não pagar os custos de emissão do boleto bancário, tentando ignorar que assumiram tal compromisso ao assinarem o contrato, dentre eles, o de locação, compra ou, no caso do condomínio, a ata da assembleia que aprovou que o credor receberá o crédito somente por meio do boleto que contém os dados que permitem o controle de quem se encontra inadimplente ou em dia.
Lei de Locação exige que locador tenha controle do recebimento
No caso das locações, é fundamental o controle sobre o valor que é pago pelo inquilino para evitar problemas judiciais, dentre eles a sabotagem em relação à Ação Revisional de Aluguel (art. 19 da Lei 8.245/91) ou em relação à Ação de Despejo por Falta de Pagamento que preveem ônus a ser assumido pelo inquilino que provoca a demanda judicial.
No caso da Ação Revisional, que exige o prazo de três anos sem que ocorra qualquer acordo no valor para que seja possível ajustar o aluguel defasado ao valor de mercado, caso seja realizado um depósito irregular diante da evidência de que haverá o litígio, poderá o proprietário/locador ter prejuízos ao andamento do processo.
Da mesma forma, após a distribuição da Ação de Despejo por Falta de Pagamento, o locador que tiver fornecido sua conta bancária (Pix), poderá vir a ter problemas nesse processo diante da malícia do inquilino em ignorar o procedimento judicial distribuído em decorrência do atraso e realizar a transferência do valor do aluguel à revelia do locador.
Essa atitude irregular poderá causar prejuízo ao locador ou imobiliária com as despesas processuais, além dos honorários advocatícios diante do risco do Juiz entender que a dívida foi quitada pelo devedor e que o processo judicial teria sido precipitado.
Locador e condomínio: Risco com chave Pix fácil óbvia
Em decorrência das regras do Código do Processo Civil, da Lei do Inquilinato e do Código Civil, que acarretam situações de risco para quem tem crédito mensal a receber que não permite erro quanto ao valor exato a ser pago ou que resulta em multa ou rescisão do negócio no caso de atraso, caberá a esses credores terem muito cuidado quanto à decisão de criarem uma chave Pix simples de adivinhar ou óbvia, com base em dados de fácil acesso como o CPF, número de celular ou e-mail.
Vários são os casos de locadores que tiveram grande prejuízo ao passarem sua conta bancária para o inquilino efetuar depósitos mensais, pois tal ingenuidade propicia a sabotagem de processos judiciais que decorrem do desentendimento do locador ou do inquilino ao discordarem da revisão do valor do aluguel com base no preço de mercado.
O choque de interesses é comum, pois há interesses antagônicos entre credor e devedor, sendo que a falta de um acordo poderá gerar depósito indevido para tumultuar uma transação ou processo.
Da mesma maneira, os condomínios, estabelecimentos comerciais e empresas que têm grande volume de recebimentos, poderão vir a ter descontrole de caixa diante a ausência do sistema de Carteira de Boletos, especialmente se criarem a chave Pix com base em dados públicos, como o CNPJ, e-mail ou o telefone.
Chave Pix difícil de ser descoberta impede depósito indesejável
Até que o Banco Central forneça um sistema seguro às imobiliárias, condomínios, locadores, comerciantes e empresas que necessitam de controle rígido em relação aos recebimentos, será aconselhável que esses, caso criem chaves Pix, se utilizem de QR Code, de códigos complexos ou aleatórios.
Assim, evitarão o risco de utilizar dado de fácil acesso que poderá favorecer o tumulto e polêmica numa relação contratual ou processual em decorrência de depósito malicioso.
O fato da pessoa jurídica que utilizar o Pix ter que pagar uma tarifa, poderá vir a ser pouco atrativo para algumas empresas.
Por outro lado, a população em geral, que não utiliza a conta bancária para realizar negócios, não corre esse risco, sendo o Pix bem interessante para as pessoas físicas por não ter custos e facilitar a inclusão de milhões de cidadãos que não têm recursos para participar do sistema bancário.
Jurisprudência consagrou dever de respeitar o contrato
Quanto à legalidade da tarifa que o banco cobra para emitir o boleto, o STJ pacificou o entendimento de que entre locador e inquilino não há relação de consumo, pois essa é regulada pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91.
Por ser direito disponível, cabe ao inquilino assumir tal pagamento, com base no art. 327 do Código Civil, que trata “Do lugar do pagamento”, pois tal sistema foi adotado para facilitar a quitação do aluguel por parte do devedor.
Além disso, o inciso VIII, do art. 22 da Lei nº 8.245/91 permite a contratação que transfere essa taxa ao inquilino.
Há inúmeras decisões judiciais confirmando as leis que regulam essas relações não se sujeitam a nenhuma Resolução, Circular ou Portaria do Banco Central.
Por todos serem obrigados a respeitar a Constituição Federal, o ato jurídico perfeito, a hierarquia e a especialidade das normas, o contrato prevalece em prol da segurança jurídica.
Diante da evolução e da tecnologia fica evidente a importância da redação técnica dos contratos, devendo constar de maneira minuciosa como deverão ocorrer os pagamentos.
(*) Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG. Contato: kenio@keniopereiraadvogados.com.br
