Nova administração
Condomínios-clube e de uso misto pedem mais cuidado de gestão
Funcionamento de megaempreendimentos e edifícios mistos pode esbarrar na convenção de condomínio
Eles eram inexistentes em Curitiba até 2007, quando predominavam os lançamentos de edifício residenciais compactos, com no máximo 100 unidades. De acordo com dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), a partir de 2008, os megaempreendimentos começaram a fazer parte do setor. Tanto que, no ano passado, a participação dos condomínios com mais de 301 apartamentos chegou a 9% da produção de novos na cidade, índice semelhante ao ano anterior, em que se alcançou o patamar de 11%.
Com os megaempreendimentos, também surgiram os condomínios-clubes e empreendimentos mixed-use, também chamados de condomínios mistos, que conjugam áreas residenciais com áreas comerciais em um mesmo empreendimento. Uma nova proposta de moradia baseada no bem-estar e no conforto de ter tudo mais perto, mas que, segundo a advogada do escritório Santos Silveiro, Mariana Borges Altmayer, pode encontrar barreiras na convenção de condomínio, já que reúne usos e convivências diversas, tornando mais complexo o seu funcionamento na prática.
O Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002), nos artigos 1.331 a 1.358 e a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, estabelece as regras relativas ao condomínio edilício. Entretanto, Mariana lembra que existem lacunas legais para o funcionamento destes novos modelos de empreendimento, visto que a legislação não acompanha o dinamismo do mercado. Desta forma, a advogada sugere que tanto o regramento jurídico da Convenção de Condomínio como do seu Regimento Interno sejam pensados desde a concepção do projeto, por meio de uma equipe multidisciplinar composta por incorporadora, administradora e seus departamentos jurídicos.
“A principal orientação é que as incorporadoras busquem, desde o início do processo, a consultoria de uma administradora de condomínios ou quem detenha expertise neste segmento, pois, estão acostumados com as necessidades geradas pela convivência diária destes múltiplos interesses, bem como do advogado, que deve ir além do que a legislação estabelece como obrigatório para auxiliar na regulação desta nova realidade”, defende Mariana.
Subcondomínios
Entres as principais sugestões para equalizar a questão nos megaempreendimentos e condomínios mixed-use, a advogada do Santos Silveiro propõe a criação de subcondomínios, que podem estabelecer quóruns delimitados para assuntos específicos. “Neste caso, já na elaboração da planilha de áreas do empreendimento imobiliário, poderá ser prevista a fração correspondente a cada unidade dentro do empreendimento, para fins de rateio das despesas gerais, e a fração correspondente dentro de cada subcondomínio, para a divisão das despesas específicas. Isto permite a divisão das responsabilidades para um grupo menor de condôminos com interesses semelhantes facilitando a operacionalização dos empreendimentos”, justifica.
Mariana lembra que, para ter força regulatória entre as partes envolvidas, convém que este regramento de convivência, direitos e deveres, seja divulgado já por ocasião do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, quando há comercialização das unidades na planta.
Para o bom funcionamento destes megaempreendimentos também é importante que seja fixado um prazo de duração da primeira fase de administração, na qual se implantará toda a operação. Isto já deve estar previsto no contrato de compra e venda das unidades, para que o comprador fique ciente do contrato firmado com a administradora.
“Na atual realidade, não se pode mais esperar que o síndico consiga ter o controle de todo o processo de gerenciamento do condomínio. Além disso, para obter sucesso, é necessário que esta administração seja contínua, condição impossibilitada pela transitoriedade inerente à função de síndico”, avalia Mariana.
Área comum
Para os condomínios-clubes, ter como referência os regulamentos utilizados por clubes sociais pode ser uma boa alternativa para o regramento do uso das áreas comuns. “Há muito que eles estabelecem regras de convívio para grandes grupos, que muitas vezes possuem interesses diversos, e também formas e regramentos sobre a utilização dos bens de uso comum, sempre com o objetivo de manter a boa convivência e evitar conflitos futuros”, explica a advogada.
Fonte: http://www.paranashop.com.br
