Normas condominiais

 

Primeiramente, quanto à origem da palavra Condomínio, vale dizer que ela deriva do Latim e significa propriedade comum, pertencente a diversas pessoas. Tal significado, de imediato, nos remete a noção da existência de direitos e deveres de uma coletividade, quanto a conservação e manutenção de determinado bem que lhes é comum. Além disso, há que se considerar a necessidade de primar pela liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em um condomínio.

 

Muito embora a ideia inicial de condomínio nos pareça a mais ideal e adequada; o que se vê, na prática, são desentendimentos que, muitas vezes, acabam ultrapassando os limites do condomínio, cegando aos tribunais.

 

 

Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei de Condomínio (Lei nº 4591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, (estes são regramentos específicos de cada condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), onde foi reservado um capítulo especialmente para este tema. A Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno são os instrumentos necessários para que os moradores estabeleçam os limites para uma convivência harmonia e segurança e, ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. Ambos os regramentos compõem a manifestação da vontade da maioria dos proprietários do condomínio e, por consequência, devem ser obedecidas por todos os condôminos - cabendo ao síndico fiscalizar o cumprimento das regras.

 

Explica o vice-presidente da AABIC: “Com estas ferramentas em mãos, não há razão para não se aproveitar as inúmeras formas de interação e harmonização dos direitos e deveres dos condôminos, evitando-se discussões desgastantes e, muitas vezes, desnecessárias. O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que veem, no condomínio, uma opção de vida segura e tranquila”.

 

Fabio Kurbhi responde algumas dúvidas quanto ao funcionamento das ferramentas para a regulamentação da convivência em condomínios.

 

 

Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se, também a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios (locais visíveis). Ainda, diante da omissão do síndico, as Assembleias poderão ser convocadas por ¼ (um quarto) dos condôminos.

 

É essencial, para a validade das deliberações da Assembleia, a convocação de todos os condôminos - conforme determina o art. 1.354 do Código Civil - sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Por outro lado, caso alguma Assembleia seja realizada fora destas condições, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações; inclusive, judicialmente.

 

 

Não.  A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial e os princípios básicos a serem seguidos por todos aqueles que vivem em determinado condomínio. Toda a decisão tomada em Assembleia deverá respeitar tanto a Convenção quanto a legislação vigente. As decisões contrárias à convenção poderão ser modificadas por outra Assembleia ou mediante decisão judicial. Outro ponto importante, é que as decisões tomadas em Assembleia necessitam respeitar os quóruns previstos – número mínimo de votos válidos – conforme o assunto colocado em debate.

 

 

Sim, desde que haja quórum mínimo de ¼ (um quarto) dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação.

 

 

A possibilidade de o inquilino votar em Assembleia, concedida na antiga legislação, foi vedada no atual Código Civil. Conforme a legislação vigente, tal direito, hoje, é concedido tão somente ao proprietário do imóvel – condômino.  Por outro lado, vale mencionar que a lei assegura ao proprietário a possibilidade de outorgar poderes, a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção, para representá-lo, em Assembleia. Nesta condição – como representante - é possível ao inquilino votar em Assembleia.

 

 

Se o Síndico for proprietário, sempre terá o direito a voto pela unidade, cabendo no entanto a ressalva de buscar não votar em causa própria. É importante que, quando condômino, o síndico use o bom senso e não vote em temas que estejam relacionados às suas funções.

 

 

A legislação vigente impede que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias. Entretanto, caso aqueles que se encontram em situação de débito venham a formalizar e cumprir acordo com relação aos valores pendentes, a situação retornará ao estado de regularidade, possibilitando a participação e o direito ao voto.

 

 

Caberia a ele o comparecimento à respectiva Assembleia para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período; uma vez aprovada em Assembleia Geral, a prestação de contas recebe quitação, oponível a todos os condôminos.

 

 

Em conformidade com a lei, existe o direito dos condôminos de serem informados, pelo síndico, quanto ao resultado daquilo que foi discutido em Assembleia. Para uma maior publicidade, além da Ata de Assembleia ser levada à registro em Cartório de Títulos e Documentos, é sempre conveniente que também seja disponibilizada, para um amplo conhecimento.

 

 

O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembleia; ou ainda, poderá convocá-la, juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ (um quarto), no mínimo, da totalidade dos condôminos.