NBR 16.280

A repetição de acidentes ocorridos nos últimos anos devido às obras realizadas em edifícios desacompanhadas de um profissional especializado fez com que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicasse a NBR 16.280:2014, que, desde 18/4/14, obriga o condômino a apresentar um plano de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto. Apesar da intenção de gerar segurança, a má interpretação da norma dá margem ao corporativismo desses profissionais, além de deixar o síndico com um grande problema nas mãos.

 

Alguns síndicos, por desconhecerem a norma, têm feito exigências sem fundamento. Há síndico que exige plano de reforma até mesmo em pequenas obras, o que afronta o direito do condômino de realizar a manutenção e conservação de seu apartamento, sala ou loja. É um absurdo o síndico exigir plano de reforma para a realização de pintura, troca de revestimentos da parede, do piso, da pia ou das peças sanitárias, pois esses serviços não afetam a estrutura do prédio.

 

Com o passar do tempo, é normal o morador precisar fazer reparos para manter o uso regular da unidade. Esses procedimentos não trazem risco para os vizinhos ou o condomínio, sendo desnecessária a apresentação do plano de obra.

 

A NBR deve ser aplicada somente quando se trata de reforma estrutural cuja definição é a “alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção”. Somente as obras relevantes devem ser acompanhadas por engenheiro para garantia da segurança. 

 

A NBR aumentou a responsabilidade do síndico, pois este passou a ter o dever de fiscalizar as obras que serão realizadas no edifício e exigir informações a respeito dos procedimentos. Há risco de o condomínio ou o síndico virem a responder por prejuízos se criarem obstáculos sem fundamento. 

 

Essa tarefa se torna complicada em um prédio novo com, por exemplo, cem apartamentos, dos quais vários estão em obras ao mesmo tempo para atender os diversos projetos de decoração. Sabemos que tem engenheiro irresponsável, como em qualquer profissão, que assina laudos sem o devido cuidado, e outros que nem vão à obra. Basta vermos os prédios e viadutos que têm caído. E assim, haverá casos de o síndico, diante da magnitude da obra, solicitar a conferência por outro engenheiro.

 

É comum o síndico não possuir conhecimentos técnicos para que possa aprovar e acompanhar o projeto apresentado. Tendo em vista que o síndico pode ser responsabilizado civil, administrativa e criminalmente no caso de não observância das leis, este tem o direito de contratar um profissional habilitado para auxiliá-lo, sendo que a despesa com a contratação deverá ser suportada por todos os moradores, mesmo que a obra seja realizada em apenas uma unidade.

 

Para se evitarem conflitos judiciais, o ideal é atualizar a convenção de condomínio com auxílio jurídico, na qual deverão ser inseridas as orientações da NBR, às quais poucos têm acesso, além de serem esclarecidos os pontos que são confusos. Deverá ser estipulado como serão cobrados os custos que o condomínio terá no caso de contratação de um profissional para acompanhar a obra, já que será absurdo deixar que o síndico assuma todos os riscos.