Na onda dos protestos
Também é possível diminuir a sua taxa de condomínio, pode acreditar!
Por Inaldo Dantas*
O país inteiro tem testemunhado os movimentos sociais em torno de várias reivindicações, algumas delas por tarifas mais baixas, outras por moralização do serviço público e da política partidária, além das atividades dos nossos gestores públicos.
Óbvio que nenhum dos temas acima cabem neste espaço. Mas nada me impede de “pegar carona” no clima de movimento por menores tarifas, para mostrar que, assim como as passagens dos transportes públicos baixaram, as taxas de condomínio também podem ser reduzidas. Não por ação dos políticos, e sim, dos próprios condôminos. Em conjunto com o síndico e com a empresa administradora de seu condomínio, estudem, em assembleia, onde se pode, por um lado, cortar despesas, por outro, aumentar receitas, sem necessariamente aumentar o valor do condomínio. Sim, é possível.
Como se sabe, o valor da taxa de condomínio é o resultado de toda a despesa dividida pela quantidade de unidades que compõe o condomínio (alguns adotam a modalidade da proporcionalidade/fração ideal). Ou seja, quanto maior a despesa total, maior o valor da taxa, que, quanto maior a quantidade de apartamentos que venham participar do rateio, muito provavelmente o valor será reduzido- já que quanto mais dividem, menor o valor para cada um. É assim que funciona.
E para reduzir o valor da taxa de condomínio, devemos seguir os seguintes passos:
Avalie as despesas atuais
Com a colaboração da empresa administradora, o síndico deve analisar as despesas atuais, principalmente as relativas a folha de pagamento (horas extras são 50% mais altas que as horas normais), consumo de água e luz e contratos de manutenção de equipamentos (elevadores, geradores, etc) e áreas comuns (piscina, jardins, etc).
Compare as despesas com os condomínios vizinhos
Uma forma eficiente de identificar se as despesas de seu condomínio estão ou não dentro de uma normalidade é compará-las com de outros condomínios similares ao seu. Uma visita ao vizinho é uma forma de avaliar isso.
Negocie novos valores dos contratos
Constatado que os contratos existentes no seu condomínio tem valores superiores ao praticado nos condomínios vizinhos, procure seus fornecedores de serviços e negocie novo valor. Uma concentração de poder de compra com os condomínios vizinhos sempre dá resultados. Afinal, qual prestador de serviços não quer aumentar sua carteira de clientes? Então vários condomínios juntos podem obter um melhor preço com a administradora, com a empresa de manutenção de elevadores, da fornecedora de gás, e assim por diante.
Elabore uma nova panilha orçamentária
De posse das informações adquiridas com as providências acima, e mais uma vez com a colaboração da empresa administradora, e com a redução dos valores dos contratos, elabore uma nova planilha orçamentária e leve a assembleia para apreciação dos demais condôminos.
Redução do quadro de funcionários
Como o ítem “folha de pagamento” é o responsável (na grande maioria dos casos) por 60% da despesa de um condomínio, a readequação dos horários dos empregados com eliminação de alguns deles e redução das horas extras, será sempre o maior item a ser economizado. Não é intenção desta matéria estimular a demissão, nada disso. Apenas, estudar a forma mais eficiente de formação do quadro de funcionários. Não me entendam mal.
E como elaborar uma nova planilha orçamentária?
A planilha deve conter todos os elementos dedespesa mensal do condomínio, podendo ainda contemplar provisões para o pagamentode férias, decimo terceiro salario, fundo de reserva, fundo de obra e outros fundo e provisões aprovados em assembleia.
Quais itens não podem deixar de compor a planilha:
Despesa com Folha de pagamento
• Salários, férias, 13 salário, rescisões contratuais de trabalho
Encargos sociais
• INSS, FGTS, PIS, INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos)
Consumo
• Água, energia elétrica das áreas comuns, gás, telefone de uso exclusivo do condomínio
Manutenção/conservação
• Elevadores, bombas, portões automáticos, interfones, piscina, jardins, antena coletiva, recarga de extintores, lavagem da caixa d’água, desinsetização das áreas comuns
Administrativas
• Impressos, cópias e correio, isenção do síndico, despesas bancárias, taxas referentes à administração
Materiais
• Materiais de limpeza, uniformes,
Seguro
• Apólice de seguro
Outras recomendações:
- As taxas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, para serem cobradas, devem ter seu valor anteriormente aprovadas em assembleia geral.
- Para o critério de rateio deve ser seguido rigorosamente o que determina a convenção de cada condomínio. No silêncio dela, vale o critério do rateio pelo coeficiente de proporcionalidade ( fração ideal).
- As taxas devem ser cobradas de todas as unidades (exceto critério de remuneração do síndico), estando elas ocupadas ou não.
- O síndico não tem poderes para isentar multa de pagamento de taxa em atraso.
- Não prevê a lei nenhuma multa diária pelo pagamento em atraso das taxas. Apenas a multa de 2% e mora de 1% ao mês, salvo juros moratórios convencionados (Art. 1.336 parágrafo Primeiro – CCB)
Combata a inadimplência com rigor e eficiência
Nada valerá quanto as providências acima sugeridas, se o condomínio tiver uma inadimplência acima de 5%. Nos condomínios, quando há um alto índice de condôminos que não cumprem com sua obrigação de pagar, fatalmente as taxas daqueles que pagam em dia sofrerão acréscimo. Para evitar esta medida injusta, deve o síndico combater a inadimplência com rigor e eficiência.
E como fazer isso:
A primeira providência é exigir de sua administradora, uma assessoria jurídica sem acréscimo no valor da taxa de administração (isso é possível), e que o departamento jurídico da empresa não deixe de cobrar, em juízo, todos aqueles que acumularem dois ou mais meses de condomínio em atraso.
Outra dica é inserir na convenção do Condomínio, a cláusula de protesto da taxa de condomínio, nas localidades onde isso é permitido. Isso surte efeito, já que, uma vez tendo seu nome protestado, o condômino passa a sofrer restrição cadastral, o que com certeza atrapalhará seu dia-a-dia. Afinal, o Serasa é “cruel” com os devedores.
Portanto, seguindo a “onda” dos movimentos sociais, as taxas de condomínio podem, sim, ser reduzidas. Mas para isso acontecer, a participação de todos é fundamental. Assim, faça de conta que a assembleia do seu condomínio é aquela “passeata” da avenida Paulista, da qual você não pode deixar de levantar a bandeira em prol de melhores serviços para todos os que formam o seu condomínio.
Participe.
