Multas punitivas no condomínio

Por Cristiano De Souza Oliveira*

Nossa legislação permite que cada condomínio se autorregule (art. 1334, IV do Código Civil) quanto às multas punitivas e notificações a serem aplicadas aos proprietários e possuidores (locatários e outros) quando houver um comportamento inadequado aos deveres e excessos do uso de seus direitos que lhe são impostos (art. 1336 do Código Civil).

Em uma consulta recebida recentemente sobre a interpretação do art. 1.336, § 2ª e o art. 1.337 ambos do Código Civil em face da convenção condominial que previa um valor elevado, nos fez meditar e avaliar com mais verticalidade o assunto, senão vejamos abaixo. 

• Como aplicar multas e advertências em condomínios

O que diz os artigos 1336, §2º e 1337 do CC sobre multas punitivas a moradores

Art. 1337. (...)

§ 2o  O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Leia também: Como lidar com morador antissocial no condomínio

Valor das multas punitivas por descumprimento de regras no condomínio

Temos que toda a convenção permanece válida, ou ainda, quando em sua alteração deva prever sanções nos termos do art. 1334, IV do CC.

Porém, a referida penalidade em convenção, no tocante a valor, não poderá exceder cinco contribuições mensais, ainda que fixada em outra moeda ou índice, tal como salário mínimo ou antigo OTN.

Sendo a mesma omissa, caberá somente à assembleia, por um quórum qualificado de no mínimo 2/3 dos demais condôminos (retirado o infrator), deliberar sobre a cobrança da multa.

O Código Civil, no entanto, em uma visão lógica e crescente de penalidade.

Em seu artigo 1337, a lei considera que a aplicação da multa pela infração, conforme a convenção ou pela assembleia, conforme previsto no artigo 1336, §2º, já foi aplicada e havendo uma reincidência, poderá haver a configuração de um comportamento reiterado. 

Neste sentido, somente a assembleia pode aplicar novamente uma punição, liberando o síndico de acusação de uma perseguição, uma vez que, por quórum deliberado (3/4 dos demais condôminos – retirado o infrator), será aplicada nova multa no valor de até cinco vezes, considerando a gravidade e a reiteração.

Observa-se que, no art. 1337, o quórum é maior que o art. 1336 (neste caso se chamada uma assembleia), sendo que em ambos os casos poderá o condominio ser ressarcido em perdas em danos, se houver. 

Sanções a condôminos que infringem normas reiteradamente

No próprio art. 1337, consta em seu parágrafo único que, sendo configurada o reiterado comportamento, porém classificado como antissocial e este gerar uma incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores (locatários e outros), poderá haver, por deliberação qualificada de assembleia (3/4 - uma vez que o parágrafo único se vincula ao caput do art. 1337) a aplicação de uma multa de dez vezes a contribuição condominial, até nova assembleia.

O texto pode, em um primeiro momento, deixar em dúvida se a aplicação de 10 vezes seria uma nova assembleia ou na mesma que o caput do art. 1337 cita, e aplica, até 5 vezes.

Caso prático de punição a morador antissocial

Considero, no entanto, que seria a aplicação de 10 vezes o valor da taxa um caso excepcional de penalidade por comportamento que gere incompatibilidade, classificando, como dito, o infrator de antissocial àquela coletividade.

No vídeo abaixo, a advogada Gabriela Macêdo dá dicas de como coibir condutas de moradores antissociais:

Ou seja, não apenas uma ação de infração reiterada, mas um comportamento continuado, um exemplo seria o uso das áreas comuns de lazer para festas constantes com uso de drogas, nudismo, música alta e relações sexuais abertas a quem quisesse ver (caso hipotético).

Neste exemplo, sendo reiterado, a assembleia convocada para aplicação de multa punitiva prevista no art. 1337 ( de até 5 vezes ), poderia, após exposição de fatos, enquadrar e deliberar pela multa do antissocial (10 vezes), dando ao infrator a ampla defesa.

Ou seja, a apresentação de defesa em uma nova assembleia (momento em que se reavaliaria a penalidade com a apresentação da defesa), podendo nesta nova assembleia, deliberarem pela  penalidades básicas de até 5 vezes ou manter a penalidade de 10 vezes e, neste sentido, partindo por  cobrá-la (ulterior deliberação, nos termos da lei).

Parece complexo e burocrático, mas na verdade trata-se de uma proteção à coletividade, que se houver ainda assim reincidência, poderá partir para uso nocivo da propriedade, matéria que trataremos no próximo texto, uma vez configurado o comportamento antissocial e o uso de ampla defesa pelo infrator.

Avalie o artigo e deixe seu comentário! No seu condomínio existe algum morador antissocial?

(*) Cristiano De Souza Oliveira é advogado, consultor jurídico condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC. Presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB-SP / Subseção Santo André e Diretor de Eventos da OAB-SP / Subseção Santo André, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Sindico, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br

Matérias recomendadas