Manutenção predial

Você sabia que a manutenção predial é essencial para proteger e valorizar o seu patrimônio? Além de garantir a segurança, a funcionalidade e a conservação das instalações do seu condomínio, a manutenção predial também pode trazer benefícios como redução de custos, aumento da vida útil e valorização patrimonial.

Neste artigo, vamos explicar o que é a manutenção predial, quais são os principais serviços que devem ser realizados, o que diz a legislação sobre o assunto e quais são as vantagens de fazer uma gestão eficiente da manutenção predial. 

Também vamos apresentar os principais tipos de manutenção predial e como realizá-los de forma adequada. Por fim, vamos alertar sobre os riscos da falta de gestão de manutenção predial e como evitar problemas graves. Acompanhe!

Manutenção Predial: protege e valoriza o seu patrimônio

A manutenção predial é o conjunto de atividades que visam a preservar as condições originais de uso, operação e segurança das edificações. 

Ela envolve ações preventivas, corretivas e preditivas que abrangem a estrutura, as instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, de gás, de combate a incêndio, de elevadores, de ar-condicionado, de telecomunicações, entre outras.

A manutenção predial é uma obrigação legal dos condomínios, conforme previsto no Código Civil e nas normas técnicas da ABNT. Além disso, ela também é uma forma de garantir o bem-estar dos moradores e usuários do condomínio, evitando acidentes, danos materiais e prejuízos financeiros.

NOVIDADE: Manutenção predial em dia com o Assistente do Síndico no app Nok Nox

Saiba quais os principais serviços relacionados à manutenção predial para o seu condomínio

Os serviços de manutenção predial variam de acordo com as características e necessidades de cada condomínio. No entanto, alguns dos principais serviços que devem ser realizados são:

• Limpeza e desinfecção das caixas d'água;
• Limpeza e higienização das cisternas;
• Limpeza e desobstrução das redes de esgoto e pluvial;
• Limpeza e conservação das fachadas;
• Limpeza e manutenção dos sistemas de ventilação e exaustão;
• Revisão e reparo das instalações elétricas;
• Revisão e reparo das instalações hidráulicas;
• Revisão e reparo dos sistemas de gás;
• Revisão e reparo dos sistemas de combate a incêndio;
• Revisão e reparo dos elevadores;
• Revisão e reparo dos portões automáticos;
• Revisão e reparo dos interfones e câmeras de segurança;
• Pintura interna e externa;
• Impermeabilização de lajes, telhados e áreas molhadas;
• Recuperação estrutural.

Para realizar esses serviços com qualidade e eficiência, é recomendável contratar empresas especializadas em manutenção predial, que possuam profissionais qualificados, equipamentos adequados e garantia dos serviços prestados. E para isso, você pode usar a plataforma de cotações do SíndicoNet, o CoteiBem.

Legislação de Inspeção Predial

A legislação sobre inspeção predial varia conforme o município ou estado onde o condomínio está localizado. No entanto, há algumas normas técnicas da ABNT que servem como referência para a realização da inspeção predial em todo o país. São elas:

• NBR 16747/20 - Inspeção Predial
• NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
• NBR 14037:2014 - Manual de operação, uso e manutenção das edificações - Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação.

A inspeção predial consiste em uma avaliação técnica das condições da edificação, realizada por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), que emite um laudo com as conclusões e recomendações sobre a manutenção predial. A periodicidade da inspeção predial depende do tipo, da idade e do uso da edificação, mas geralmente é feita a cada cinco anos.

A inspeção predial é importante para verificar se o condomínio está cumprindo as normas técnicas e legais, se há riscos de acidentes ou de deterioração das instalações, se há necessidade de reparos ou melhorias e se há oportunidades de redução de custos ou de aumento de desempenho.

DOWNLOAD: Roteiro de inspeção predial para o zelador do condomínio

Benefícios da manutenção predial

A manutenção predial traz diversos benefícios para o condomínio, tais como:

• Bom funcionamento da edificação: a manutenção predial evita paradas ou interrupções nos serviços e equipamentos do condomínio, garantindo o seu funcionamento adequado e contínuo. 

Isso aumenta a produtividade dos funcionários, dos prestadores de serviços e dos moradores, que podem realizar suas atividades sem transtornos ou atrasos;

• Mais segurança: a manutenção predial previne acidentes como choques elétricos, vazamentos, incêndios, desabamentos, entre outros, que podem causar danos materiais, lesões ou até mesmo mortes. Além disso, a manutenção predial também contribui para a segurança patrimonial, pois evita invasões, furtos ou vandalismos nas dependências do condomínio;
• Redução de custos: a manutenção predial reduz os custos com reparos emergenciais, que geralmente são mais caros e demorados do que os preventivos. Além disso, a manutenção predial também reduz os custos com consumo de energia, água e gás, pois evita desperdícios e otimiza o uso dos recursos. 

A manutenção predial também pode gerar economia com multas ou indenizações, pois evita que o condomínio seja penalizado por descumprir as normas legais ou por causar danos a terceiros;

• Ampliação da vida útil de máquinas e equipamentos: a manutenção predial prolonga a vida útil da estrutura, máquinas e equipamentos do condomínio, pois evita o desgaste prematuro ou a obsolescência dos mesmos. 

Isso evita a necessidade de reformas e substituição frequente dos itens, gerando economia e sustentabilidade;

• Valorização do imóvel no condomínio: a manutenção predial valoriza o imóvel no condomínio, pois mantém a sua aparência estética, o seu conforto ambiental e o seu desempenho funcional. Isso atrai mais compradores e locatários, aumentando o valor de mercado do imóvel;
• Melhora na reputação: a manutenção predial melhora a reputação do condomínio perante os moradores, os usuários, os vizinhos, os fornecedores e as autoridades. Isso gera confiança, credibilidade e satisfação para todos os envolvidos.

Principais tipos de Manutenção Predial

A manutenção predial pode ser classificada em três tipos principais:

Preventiva

Visa a prevenir falhas ou defeitos nas instalações do condomínio, através de inspeções periódicas e intervenções programadas. 

A manutenção preventiva segue um plano de manutenção predial que define os serviços a serem realizados, os prazos, os responsáveis e os recursos necessários. 

A manutenção preventiva é recomendada para todos os tipos de instalações do condomínio, pois garante o seu funcionamento adequado e seguro.

Corretiva

Visa a corrigir falhas ou defeitos nas instalações do condomínio, através de intervenções pontuais e emergenciais. 

A manutenção corretiva é acionada quando há uma demanda específica ou uma ocorrência inesperada que compromete o funcionamento ou a segurança das instalações. 

A manutenção corretiva é inevitável em alguns casos, mas deve ser evitada ao máximo, pois gera custos elevados e transtornos para o condomínio. No lugar dela, o condomínio deve investir em manutenção preventiva.

Preditiva

A manutenção preditiva é aquela que busca monitorar e analisar as condições de funcionamento dos equipamentos e componentes das instalações do edifício. Ela é feita com base em técnicas e instrumentos que permitem medir variáveis como temperatura, vibração, pressão, ruído, entre outras.

É uma forma de otimizar a manutenção preventiva, pois permite identificar com precisão quando um equipamento ou componente precisa ser substituído ou reparado. Assim, evita-se tanto o desperdício de recursos com trocas desnecessárias quanto o risco de falhas inesperadas.

Como realizar a manutenção predial?

Para realizar uma manutenção predial eficaz, é preciso seguir alguns passos básicos. Veja quais são eles:

Organizar toda a prestação de serviços

O primeiro passo é organizar toda a prestação de serviços relacionados à manutenção predial. Isso envolve definir quais são as atividades necessárias para cada tipo de instalação, qual é a periodicidade ideal para cada uma delas, quais são os profissionais responsáveis por executá-las e quais são os recursos materiais e financeiros disponíveis para isso.

Também é importante estabelecer um cronograma de execução das atividades, um sistema de registro das informações sobre cada serviço realizado e um canal de comunicação entre os envolvidos na manutenção predial.

CONHEÇA: Método 5W2H para a organização de projetos do condomínio

Treinar a equipe

O segundo passo é treinar a equipe que vai realizar a manutenção predial. Isso envolve capacitar os profissionais para que eles tenham os conhecimentos e as habilidades necessárias para executar as atividades com qualidade, segurança e eficiência.

Também é importante orientar os profissionais sobre as normas técnicas, as recomendações dos fabricantes e as boas práticas de manutenção predial. Além disso, é essencial fornecer os equipamentos de proteção individual (EPIs) adequados para cada tipo de serviço.

Fazer vistoria técnica

O terceiro passo é fazer uma vistoria técnica nas instalações do edifício. Isso envolve verificar as condições de funcionamento, conservação e segurança de cada sistema, equipamento e componente. Também envolve identificar possíveis problemas, falhas ou irregularidades que precisam ser corrigidos.

A vistoria técnica deve ser feita por profissionais qualificados e habilitados, que possam emitir laudos e pareceres técnicos sobre a situação das instalações. Além disso, a vistoria técnica deve ser documentada e registrada, para que possa servir de base para o planejamento e a execução da manutenção predial.

Realizar a manutenção predial

O quarto passo é realizar a manutenção predial propriamente dita. Isso envolve executar as atividades previstas no planejamento, seguindo as normas técnicas, as recomendações dos fabricantes e as boas práticas de manutenção predial.

A manutenção predial deve ser feita com cuidado, atenção e responsabilidade, para garantir a qualidade, a segurança e a eficiência dos serviços. Além disso, a manutenção predial deve ser acompanhada e fiscalizada pelo síndico ou por um gestor contratado para esse fim.

Riscos da falta de gestão de manutenção predial

A falta de gestão de manutenção predial pode trazer diversos riscos para o condomínio, tanto de ordem técnica quanto de ordem jurídica. Entre os riscos técnicos, podemos citar:

• Acidentes e danos materiais ou pessoais causados por falhas ou defeitos nos equipamentos e nas instalações, como choques elétricos, vazamentos, incêndios, desabamentos etc.
• Desperdício de recursos como água, energia, gás etc., devido a vazamentos, curtos-circuitos, entupimentos etc.
• Degradação e desvalorização dos imóveis e das áreas comuns do condomínio, devido ao desgaste, à sujeira, à corrosão, à infiltração etc.
• Redução da vida útil e do desempenho dos equipamentos e das instalações, devido à falta de limpeza, lubrificação, calibração etc.

Entre os riscos jurídicos, podemos citar:

• Multas e sanções administrativas impostas por órgãos públicos como prefeitura, bombeiros, vigilância sanitária etc., devido ao descumprimento de normas e leis relacionadas à manutenção predial
• Ações judiciais movidas por moradores ou terceiros que se sentirem prejudicados ou lesados por problemas decorrentes da falta de manutenção predial;
• Responsabilização civil e criminal do síndico e dos demais envolvidos na gestão do condomínio por negligência, imprudência ou imperícia na condução da manutenção predial.

FIQUE PRECAVIDO: Tudo sobre Seguro de Responsabilidade Civil do Síndico

Desafios e tendências em manutenção predial

A manutenção predial está em constante evolução devido a desafios e tendências emergentes. Um desafio significativo é a crescente necessidade de sustentabilidade, impulsionada por preocupações ambientais e regulamentações mais rígidas. 

Além disso, a adoção de tecnologia desempenha um papel importante, com a tendência de sistemas de gerenciamento de facilidades e IoT (Internet das Coisas) para monitorar e otimizar operações. 

A falta de mão de obra qualificada é outro desafio, tornando o treinamento e a retenção de equipes de manutenção cruciais. A integração de sistemas de automação e análise de dados promete melhorias na eficiência e na previsão de problemas, moldando o futuro da manutenção predial.

VEJA TAMBÉM: 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção

Conclusão

A manutenção predial é mais do que apenas uma tarefa de rotina, é um investimento na proteção e valorização do seu patrimônio. Além disso, contribui para a segurança e o bem-estar dos moradores. 

Não negligencie esse aspecto crucial da gestão de condomínios. Com um plano de manutenção bem elaborado e uma equipe qualificada, você pode desfrutar dos benefícios a longo prazo da manutenção predial adequada.

E, para te ajudar na manutenção predial do seu condomínio, conheça o Nok Nox, uma ferramenta especializada em condomínios que tem como um grande diferencial de outros concorrentes a gratuidade do plano. 

Gostou deste conteúdo? Então, tenha um canal de comunicação fácil, rápido e ágil com os moradores. Conheça o aplicativo Nok Nox!

Conteúdos produzidos por Nok Nox para moradores, condôminos e síndicos. Matérias e artigos sobre comunicação em condomínios, tecnologia, segurança e eficiência na gestão condominial.