Máfia dos condomínios

A Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro (Alerj) analisa denúncias sobre um esquema denominado "Máfia dos Condomínios" que atua na expropriação indevida de imóveis de moradores inadimplentes em Niterói. As investigações, iniciadas após reportagem publicada em setembro pelo jornal O DIA Niterói, revelam um grupo organizado que força leilões de apartamentos por valores abaixo do mercado, principalmente no bairro de Icaraí.

O esquema envolve síndicos, conselhos fiscais, advogados, cartórios, leiloeiros e administradoras que aproveitam brechas legais para acelerar processos de cobrança. Esses agentes promovem leilões sem oferecer aos proprietários oportunidades reais de negociação ou defesa.

Nos últimos anos, após a pandemia de Covid-19, a abertura e a celeridade de processos deste tipo - normalmente após síndicos negarem propositalmente a recalcular e repactuar as dívidas - está levando, sem necessidade, imóveis a leilão, e deflagrando um grave e sorrateiro crime: a expropriação indevida de bens garantidos constitucionalmente.

As irregularidades também chegaram à Câmara dos Vereadores de Niterói após a publicação da reportagem pelo jornal O DIA Niterói. As denúncias apontam para um sistema que inclui cobranças abusivas de taxas condominiais, cobranças extras irregulares e assédio contra proprietários.

Uma funcionária de um cartório em Icaraí, que não quis se identificar, explicou o funcionamento do esquema ao DIA: "É assim mesmo, a vítima não consegue parcelar e, após pressão do síndico, imóvel vai a leilão por valor bem abaixo do real, normalmente pra pagar uma dívida que poderia ser parcelada, mas está inflada de juros e correções. Quando chega aqui pra mim, a situação já está consumada. Vi muita gente perder imóveis assim. Aqui buscamos agir corretamente, mas já sabemos de cartórios que inclusive aceleram os registros de documentações e ajudam a forçar o leilão, muitas vezes para ganhar por fora uma fatia do bolo. Um crime muito cruel e frio. Já vi pessoas desesperadas por não saberem como agir, perdendo seu único bem por conta de uma farsa".

Como acontece o golpe

Segundo relatos de vítimas e advogados especializados, o esquema se inicia com a cobrança de taxas condominiais atrasadas. Mesmo quando há tentativa de acordo por parte dos proprietários -- com propostas de parcelamento ou renegociação -- os representantes do condomínio recusam qualquer conciliação.

Em seguida, o imóvel é levado a leilão judicial com uma rapidez incomum, muitas vezes sem que o dono tenha sido devidamente notificado ou tenha tido tempo hábil para se defender. O valor de avaliação costuma ser abaixo do mercado, e os compradores -- frequentemente ligados ao próprio grupo -- arrematam os bens por preços irrisórios.

A reportagem apurou que, em Niterói, há advogados especializados em executar condôminos inadimplentes e que são ligados a leiloeiros - deflagrando um claro conflito de interesses e escancarando o esquema suspeito. Ao tentar expropriar imóveis através do sistema judiciário, os envolvidos utilizam brechas legais para aplicar golpes contra proprietários endividados e tratá-los como criminosos, quando são apenas devedores.

Deputados estaduais propõem a criação de uma comissão especial para investigar os casos. O objetivo é sugerir alterações na legislação condominial, incluindo maior controle sobre cobranças, transparência nos processos de execução e limites para a atuação de síndicos e administradoras.

A Câmara dos Vereadores de Niterói criou a Frente Parlamentar Condominial para reunir síndicos, administradores e especialistas, buscando mecanismos jurídicos de proteção e protocolos de segurança aos moradores.

Ainda não foram divulgados dados sobre a quantidade de imóveis afetados pelo esquema nem o valor total das propriedades leiloadas irregularmente. Os nomes específicos de síndicos, advogados ou cartórios envolvidos também não foram revelados.

Justiça como ferramenta de pressão

A denúncia mais grave é o uso da Justiça como instrumento de coerção. Advogados apontam que há conivência de alguns cartórios e varas cíveis, que homologam os processos sem considerar os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

"O direito de propriedade é inalienável e garantido pela Constituição. O que estamos vendo é uma distorção do processo judicial, onde o morador é tratado como criminoso por dever taxas condominiais", afirmou o advogado Paulo Mendes, especialista em direito imobiliário, ao DIA.

Caso o proprietário perca o imóvel, é preciso acionar a justiça e comprovar o esbulho possessório, ou seja, o ato de usurpação pelo qual uma pessoa é privada (ou espoliada) de coisa de que tenha propriedade ou posse. A partir daí é necessário promover a reintegração de posse - já que o ocorrido pode ser classificado como turbação, isto é, qualquer ato, direto ou indireto, manifestamente contrário, no todo ou em parte, à posse ou direito de posse de outrem.

Além do impacto humano e social causado pela perda patrimonial, os moradores enfrentam traumas psicológicos, desestruturação familiar e dificuldades para recomeçar. Muitos são idosos, pessoas com deficiência ou famílias em vulnerabilidade social. Uma das supostas vítimas da máfia dos condomínios alega que foi despejada com o filho autista, sem possibilidade de diálogo.

MOBILIZAÇÃO E RESISTÊNCIA

Em Niterói, movimentos sociais e associações de defesa do consumidor se organizam para enfrentar o problema. Petições públicas, ações coletivas e denúncias ao Ministério Público estão sendo articuladas para frear o avanço dessa prática ilícita.

Uma das vítimas já procurou um vereador da cidade, sugerindo que este assunto seja debatido em uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal, devido à gravidade do tema, que está se tornando uma epidemia na cidade.

A Câmara dos Vereadores e a Alerj conduzirão debates sobre o tema. Uma reunião com representantes dos síndicos, da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Soluções e Conflitos (Nupemec) está programada. Após este encontro, será avaliada a realização de uma audiência pública.

O Deputado Estadual Vitor Junior declarou: "Nosso mandato está acompanhando com atenção e preocupação essas denúncias relacionadas a abuso de poder e práticas ilegais em administrações condominiais, que resultam em prejuízos às famílias, especialmente quando colocam em risco o direito à moradia. Já estamos programando uma reunião com representantes dos síndicos, da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e com o Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Soluções e Conflitos (Nupemec). E, a partir do resultado deste encontro, avaliar a realização de uma audiência pública sobre este problema que vem acontecendo em Niterói e no estado do Rio".

Vítimas que buscaram assessoria jurídica especializada estão conseguindo impugnar leilões e reverter decisões judiciais. Advogados identificaram vícios processuais, ausência de notificações adequadas e conluios entre partes interessadas, levando juízes a suspender ou anular leilões em curso. Moradores começam a se organizar em associações para fiscalizar a administração dos condomínios.

Procurado pelo DIA, o Procon Niterói informou que "não tem atuação no caso porque não se trata de uma relação de consumo".

Algumas vítimas estão se unindo para denunciar, juntas, o abuso ao Superior Tribunal Federal (STF), o guardião da Constituição -- justamente aquele que afirma que a moradia é um direito inalienável.

O QUE DIZ A COMISSÃO DE LEILÕES DA OAB NITERÓI

A Presidente da Comissão de Leilões da Associação Brasileira de Advogados (ABA) e da OAB Niterói, a advogada e leiloeira pública oficial Fernanda Freire, esclareceu, em nota, que "a cobrança de cotas condominiais é um direito legítimo e um dever legalmente assegurado aos condomínios - não podendo ser confundida com qualquer prática abusiva ou irregular. A cobrança judicial - que culmina, em último caso, na penhora e no leilão do imóvel - é o instrumento legal previsto pelo Código de Processo Civil (art. 784, X) para reestabelecer o equilíbrio financeiro e coletivo. A Comissão de Leilões da OAB Niterói reafirma que a maioria dos síndicos age com boa-fé, transparência e respaldo assemblear".

A nota diz, ainda, que "não se pode generalizar casos isolados para deslegitimar todo sistema condominial, e o que o discurso emocional de inadimplentes não pode se sobrepor ao cumprimento da lei"."

Conteúdo SíndicoNet (produzido com auxílio de IA)