Loteamento e condomínios

Em março deste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tem a função de uniformizar a jurisprudência, mudou radicalmente o entendimento de que os proprietários de casas e terrenos de loteamentos fechados eram obrigados a pagar as despesas dos serviços prestados pela associação, dentre eles a portaria, segurança e limpeza, mesmo que não tivessem se associado.

 

Agora, diante do julgamento pela Segunda Seção, que reuniu a 3ª e 4ª Turmas, o STJ liquidou tudo que vinha sendo feito havia décadas por milhares de loteamentos que lutavam para valorizar os terrenos e casas, que criaram associações para viabilizar a instalação de portarias e sistemas de segurança. A nova orientação contida no Recurso Especial (REsp) 1.439.163/SP e no REsp 1.280.871/SP, que influenciará todos os julgamentos do país, pois foi realizado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil, é a de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

 

Essa nova orientação proferida pela Segunda Seção foi enviada para todos os presidentes dos Tribunais Federais e Estaduais do país, tendo sido analisada a controvérsia diante do fato de existir multiplicidade de recursos que discutem a questão da cobrança de taxas nos loteamentos fechados que são considerados condomínios atípicos.

 

O STJ, em dezenas de julgamentos, consagrou há anos o seguinte entendimento, nos termos do REsp 439.661/RJ: “Condomínio Atípico. Associação de moradores. Despesas comuns. Obrigatoriedade. – O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio de despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue gozando dos benefícios sociais sem a devida contraprestação”. No mesmo sentido o REsp. 261.892/SP afirma:

 

 

Diante da mudança radical do STJ, mesmo que o dono de um terreno ou casa tenha seu patrimônio valorizado com a segurança e os serviços prestados, ele não terá que pagar nada para a associação, pelo simples fato de não ter se associado. Vemos que muitos condomínios fechados poderão simplesmente voltar a ser loteamentos comuns. O novo entendimento do STJ ignorou o enriquecimento ilícito daquele que se beneficia sem nada pagar, pois limitou-se ao princípio constitucional de que ninguém obrigado a se associar.

 

Assim, centenas de proprietários serão estimulados a deixar de pagar a taxa de condomínio ou custos de manutenção da associação, inclusive das guaritas colocadas em ruas ou dos vigilantes, por não terem aderido ao estatuto. O resultado é preocupante, pois sem recursos financeiros não haverá como manter a estrutura de muitos condomínios nem a segurança das ruas que antes tinham controle de entrada.

 

Por outro lado, quem agiu de forma profissional e regulamentou tudo antes do lançamento do loteamento e registrou a obrigação de participar da associação na matrícula do imóvel não terá problemas para receber a taxa de condomínio.