Locação curtíssima no condomínio: pode, mas sem abuso!
Neste artigo, advogado coloca em discussão a possibilidade de se ajustar locação curtíssima em condomínios residenciais
Por Jaques Bushatsky*
É possível se ajustar locação curtíssima em condomínios residenciais?
"Sim, é juridicamente possível a locação curtíssima em condomínios residenciais", afirmam de um lado os proprietários das unidades condominiais que tenham tal interesse, pois estarão exercendo plenamente o direito do condômino de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades” (inciso I, do art. 1.335, do Código Civil).
"Não", de outro lado respondem alguns condomínios residenciais, ao sustentarem que a prática não caracterizaria “locação”, mas “hospedagem”, a desvirtuar a destinação residencial prevista na Convenção.
O que diz a Convenção do condomínio sobre locação curtíssima?
Podem existir diferentes situações: a convenção de determinado condomínio, de forma expressa, prevê e autoriza a locação curtíssima, o que afasta, sem dúvida, eventual controvérsia.
De outro lado, caso a convenção de condomínio, também de forma expressa, proíba esse tipo de locação, isso resultará ao menos a priori (diante da natureza jurídica e validade da convenção de condomínio), na inadmissibilidade de eventual controvérsia a esse respeito. (Impossível resistir à observação de quão importante é uma convenção bem pensada).
Ausência de previsão de locação curtíssima na convenção gera conflitos
O que tem permitido o surgimento de conflitos é a inexistência, nas convenções, de cláusula que faça qualquer referência a esse tipo de locação, esta é a situação costumeira.
Nesse caso, cabe indagar: qual a solução que deve ser adotada, isto é, a prevalência do direito de propriedade em toda sua extensão ou a supremacia do direito à segurança, ao razoável sossego (e à salubridade completando-se a lista de exigências legais) dos condôminos, uma vez que esses edifícios residenciais não estão perfeitamente aparelhados para o convívio com tais rápidas locações? Adiante-se: a solução deverá contemplar todos esses direitos.
A jurisprudência tem se aberto num leque bastante amplo, ora tratando da forma de anunciar e contratar as locações (internet ou não), ora cuidando diretamente da curtíssima temporada. Por evidente muito se debaterá, ainda.
Mas nestas rápidas linhas, parece caber a lembrança de que existe a necessidade prática, experimentada por muitos proprietários, de auferir renda – essencial às vezes para o suporte até das despesas de condomínio da unidade. Isso é legítimo.
Lei não veda contratos de locação curtíssima
Sob o aspecto legal, deve ser resgatado que o direito das locações não veda contratos curtíssimos (notadamente de imóveis mobiliados), ao contrário: a Lei 8245/91 disciplinou algumas espécies de locações com regras próprias e específicas tais como:
- locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas;
- locações ajustadas entre lojistas e empreendedores de shopping center;
- locações “built-to-suit”.
Isso, além dos genéricos contratos de locações residenciais e não residenciais, cada um com as suas peculiaridades.
Pois bem. Dentre essas espécies, a lei incluiu (art. 48 da Lei n. 8.245/91) a locação por temporada: é locação - cessão do uso e gozo de um espaço contra o pagamento de determinada importância, o aluguel (art. 565, do Código Civil) - e, no que interessa agora, tem como limitador temporal, ser ajustada por entre um dia e noventa dias, nem mais nem – é lógico – menos.
Vai daí a circunstância de ser curtíssima (três dias? cinco dias?), não retira dessa locação a classificação e regência pela Lei; é, tão somente, uma locação.
Ora, se é locação, é nada mais que uma das emanações possíveis do direito de propriedade imobiliária (art. 1.228, do Código Civil), porém, com um limitador, que existe em quase todo o exercício de Direito: o de não agredir direitos de terceiros.
Bem por isso, se é real que ao condômino caiba o direito – vide o Código Civil - de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades” (art. 1.335 – I), deve, também, na letra do art. 1.336 – IV, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Jurisprudências tratam da locação curtíssima em condomínio residencial
Para fecharmos o silogismo:
- desde que é locação (não se fala, aqui, de qualquer prestação de serviços, alerta-se), é legal e mero exercício de Direito, claramente regulado aliás;
- desde que se trata de uso e gozo da unidade em condomínio residencial, e para uso residencial é que está sendo cedida a unidade, está preenchido o requisito legal de preservação da destinação do condomínio;
- se não existir agressão ao sossego, à saúde, à segurança dos demais possuidores, nem se pretender uso repulsivo “aos bons costumes”, nada impedirá essa modalidade de locação.
E há base jurisprudencial nesse diapasão, sendo bastante ilustrativo ler as decisões relatadas pelos Desembargadores:
- Hugo Crepaldi na Apelação Cível nº 1009601-48.2016.8.26.0100;
- Morais Pucci na Apelação Cível nº 1124567-87.2017.8.26.0100;
- Milton Carvalho na Apelação Cível nº 1065850-40.2017.8.26.0114;
- Claudio Hamilton na Apelação Cível nº 1117942-37.2017.8.26.0100, todos do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Embora acreditando nessa lógica, é óbvio que serão fundamentais não apenas profundas e novas análises jurídicas, mas especialmente a contemplação prática desses novos costumes ou necessidades.
Isso se fará, inclusive, acompanhando-se a fixação de novas regras específicas para este tipo de locação no condomínio e mediante a modernização das respectivas administração e operação, a exigir, também, que se construa de novos jeitos, tudo para que se consiga, de uma nova maneira, acolher e respeitar as novas exigências das pessoas.
No mais, bastará usar, mas não abusar, não perturbar...
(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da Universidade Secovi; sócio correspondente da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário para S. Paulo); coordenador da Comissão de Locação do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.
