Locação Airbnb
Caso de condomínio de Londrina é retomado pelo STJ, mas ministros pedem vista
[21/09/2021] Condomínios podem proibir aluguel via Airbnb, vota relator de caso no STJ
Para Villas Bôas Cueva, decisão dos condôminos é soberana para definir se imóveis podem ser explorados comercialmente
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou nesta terça-feira (21/9) a julgar se condomínios podem proibir aluguéis de imóveis por curtíssima temporada por plataformas como o Airbnb.
O relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, votou por negar provimento ao recurso da plataforma de hospedagem, na mesma linha do entendimento que já havia sido estabelecido pela 4ª Turma, em abril deste ano. Em seguida, o julgamento foi suspenso depois que os ministros Moura Ribeiro e Marco Bellizze pediram vista.
No caso específico, o proprietário de um imóvel alugado por intermédio do Airbnb pede a anulação de assembleia condominial que proibiu a locação por menos de 90 dias. Em primeira instância, o pedido foi aceito. Mas, na instância superior, a decisão foi reformada.
A alegação é de que a locação tem natureza jurídica residencial, independentemente do prazo de usufruto do locatário. Segundo a defesa do Airbnb, os moldes são os mesmos do aluguel por temporada.
Para o relator, no entanto, há diferença entre morada (estadia provisória) e residência (estadia duradoura) – no caso do Airbnb, pode até existir morada durante os dias de estadia, mas não residência, como é o caso de proprietários ou pessoas que alugam o imóvel por maior prazo.
“A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação em curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial. É inegável a afetação do sossego, da salubridade e da segurança causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual está, temporariamente, inserida”, explicou Cueva.
Ele disse que a utilização de áreas de lazer, por exemplo, é desigual quando se trata de moradores temporários, e não condôminos.
“O estado de ânimo daqueles que utilizam o imóvel para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço par aproveitar suas férias, valendo também lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silêncio”, pontuou o relator.
O ministro disse que é preciso considerar, acima de tudo, os interesses dos usuários e vizinhos de imóveis passíveis de exploração econômica. Para ele, a convenção condominial é soberana neste caso e, portanto, não há por que analisar se houve vícios na assembleia questionada pelo Airbnb.
“Sendo a destinação residencial prevista em convenção condominial requisito suficiente para obstar a prática em questão, torna-se inócua a discussão sobre a eventual existência de vícios na assembleia na qual foi aprovada a proposta de proibir a locação de unidades autônomas pelo prazo inferior a 90 dias”, relatou.
O Recurso Especial tramita com o número REsp nº 1884483/PR. Não há previsão para o retorno do julgamento.
[20/09/2021] 3ª Turma do STJ vai julgar proibição de locação via Airbnb por condomínio
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça tem pautado para esta terça-feira (21/9) um caso em que vai analisar pela primeira vez se é lícita a previsão de assembleia condominial de proibição de locação de casa por prazo inferior a 90 dias — formato praticado via plataformas digitais como, no caso, o Airbnb.
Até hoje, a matéria só foi enfrentada uma outra vez pela corte. Em abril, a 4ª Turma decidiu por maioria de votos que locação por temporada nesses mesmos moldes não é considerada residencial e, assim, pode ser vedada por convenção de condomínio.
A análise do tema pela 3ª Turma vai firmar um panorama de como a jurisprudência sobre o tema, absolutamente inédito em decorrência das novas formas de economia compartilhada, vai se delinear.
O recurso vem de Londrina (PR) e trata de um condomínio que, após assembleia, incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. A ação foi ajuizada por um dos condôminos, com o objetivo de anular essa deliberação.
Para o condomínio, o aluguel de unidades por plataformas digitais trata “claramente de hospedagem remunerada, em caráter de hotelaria”, o que desnatura a destinação residencial do imóvel e torna ilegítima a pretensão do condômino de ganhar dinheiro.
O juízo de primeira instância deu razão ao particular, mas o Tribunal de Justiça do Paraná reformou a sentença. Entendeu que o direito de livre disposição de um imóvel em condomínio não prevalece diante da vontade do conjunto dos condôminos, que entenderam pela vedação ao aluguel das unidades privadas por temporadas inferiores a um determinado período.
Assim como no caso da 4ª Turma, não é o Airbnb que está em julgamento. Ainda assim, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, deferiu o ingresso da empresa como assistente simples do autor da ação. Entendeu presente o interesse jurídico da plataforma, pois o condômino também usava o Airbnb, o que estabelece relação jurídica entre eles.
Os dois casos são similares porque, além do suposto desvirtuamento da unidade alugada via plataformas digitais, a discussão passa também por temas como o sossego dos demais condôminos e a segurança deles, já que o aluguel por temporada pressupõe alguma rotatividade de usuários no condomínio.
Para o TJ-PR, o ao adquirir os imóveis no condomínio, os proprietários s esperavam a tranquilidade, “o sossego e a proteção de um conjunto de moradias de caráter permanente, e não de um hotel ou resort”. Se soubessem da possibilidade de outro condômino vir a explorar comercialmente o imóvel dele, talvez não o tivessem feito.
A conclusão da corte estadual foi de que a locação pela plataforma Airbnb (e outras assemelhadas) configura hospedagem e, por isso, viola o artigo 1.228, parágrafo 1º do Código Civil, segundo o qual o direito de propriedade deve ser exercício de acordo com suas finalidades econômicas e sociais.
E também identificou violação ao artigo 1.336 do mesmo código, que impõe como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Convulsão doutrinária
Quando o STJ apreciou o tema pela primeira vez, a conclusão da 4ª Turma não convenceu. Juristas consultados pela ConJur afirmaram que a decisão não deve ser aplicada indiscriminadamente porque, entre outros motivos, o caso concreto julgado trazia especificidades.
Em entrevista à ConJur, Vitor Butruce, advogado do Airbnb, seguiu a mesma linha. Destacou que, naquele caso, o morador do condomínio havia convertido o próprio imóvel em hostel, e que o precedente não significa a convenção condominial tenha o poder de excluir o direito constitucionalmente garantido de propriedade e uso.
Em artigo, a advogada especializada Juliana Filareto, do escritório WZ Advogados, afirmou que a decisão da 4ª Turma se destacou porque definiu ser lícito o segmento de hospedagem por intermédio de novos modelos de negócios, como o caso do Airbnb. Mas que a questão ainda depende de regulação pelo legislador.
Tanto o advogado Gleydson K. L. Oliveira, professor da UFRN, quanto o advogado Marcelo Frullani Lopes, do escritório Frullani Lopes Advogados, escreveram artigos defendendo que o acórdão do STJ não simplesmente definiu que a convenção de condomínio residencial possa, pura e simplesmente, proibir aluguel de temporada por plataforma digital.
Já as advogadas Iara Ferfoglia G. Dias Vilardi e Daniella Carioni de S. Luque, ambas do escritório Ferfoglia Dias Advogados, apontaram que o precedente da 4ª Turma é insuficiente para lançar critérios claros que auxiliem na pacificação dos conflitos que tem como principal discussão os desdobramentos do direito de propriedade frente à oferta de imóveis para aluguel via plataformas digitais.
Clique aqui para ler a decisão de ingresso do Airbnb na causa REsp 1.884.483 Clique aqui para ler o acórdão do TJ-PR Apelação cível 75000-50.2017.8.16.0014
https://www.conjur.com.br/ e https://www.jota.info
