Lei do Inquilinato sobre reajuste de aluguel: os principais pontos
Saiba qual a relação entre a Lei do Inquilinato e o reajuste de aluguel para não ser pego de surpresa quando o contrato de locação completar um ano
Quando você aluga um imóvel, é comum que, após um ano da assinatura do contrato de locação, o reajuste de aluguel aconteça. O ajuste de aluguel é previsto na Lei nº 8.245/91 ou Lei do Inquilinato.
Nela fala-se da possibilidade de reajustar o valor do aluguel, independentemente se o imóvel é residencial ou comercial.
Entretanto, esse reajuste não é de acordo com o desejo do proprietário. Um dos usos da Lei do Inquilinato é criar cláusulas em contratos de locação, para que tudo seja justo e transparente para ambas as partes: locador e locatário.
Desse modo, por mais que o reajuste do aluguel seja uma situação delicada, ela acontecerá e sua correção será de acordo com o determinado em contrato. Na maioria das vezes, é feita de acordo com algum índice econômico de mercado, como o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
Assim, se você tem dúvidas sobre a Lei do Inquilinato e reajuste de aluguel, continue lendo este artigo e informe-se!
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o reajuste de aluguel?
A Lei do Inquilinato entrou em vigor em 18 de outubro de 1991. Desde então, a lei atua como base para a elaboração das cláusulas de contratos de locação de imóveis, tanto residenciais quanto comerciais.
Ou seja, para se alugar um imóvel é preciso se adequar às condições dessa legislação — e tanto o proprietário quanto o inquilino devem estar cientes de seus direitos e direitos.
O artigo 18 da Lei do Inquilinato é o que trata de reajuste no contrato de locação, veja:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Seguindo na Lei do Inquilinato, o próximo artigo determina o que deve ser feito caso não haja acordo entre as partes:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Quando é permitido reajustar o valor do aluguel?
A prática de mercado é aplicar o reajuste do aluguel no aniversário do contrato, ou seja, após um ano de vigência. Ou seja, se você assinou o contrato em novembro de 2022, em novembro de 2023 o valor do aluguel poderá ser ajustado de acordo com o índice descrito no contrato de locação.
Mas é bom ficar de olho na variação dos índices, principalmente do IGP-M, pois as porcentagens mudam mensalmente (depende das variáveis de mercado) e, quando chegar o seu mês e o reajuste for muito acentuado, é possível negociar.
E caso não haja acordo entre as partes passados 3 anos do contrato ou do último acordo realizado, o Art. 19 poderá ser aplicado para que o valor do contrato seja revisado para adequá-lo à prática de mercado.
Quais são os índices de reajuste de aluguel?
Não existe um índice próprio do mercado imobiliário e nem de reajuste de aluguel. Então, deve-se usar um índice econômico em vigor.
Boa parte dos contratos de aluguel são reajustados de acordo com o IGP-M, também conhecido como a “inflação do aluguel”.
Contudo, vale lembrar que, embora o IGP-M seja um índice econômico amplamente utilizado, não é o único. Devido à alta acentuada que o IGP-M sofreu nos últimos anos, muitos contratos passaram a adotar outro índice, como o IPCA, a exemplo da imobiliária digital QuintoAndar, que tornou o IPCA o índice padrão de reajuste.
Então, antes de fechar um contrato, é necessário acordar qual índice será adotado para calcular o reajuste. A escolha do índice deve ser em comum acordo entre proprietário ou imobiliária - que geralmente é a parte que sugere na minuta do contrato - e inquilino.
IGP-M
O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e leva em consideração a inflação do varejo, itens de alimentação e saúde, produtos agrícolas, transporte e custo da construção (materiais e mão de obra), por exemplo.
Ele é o mais comum de ser usado por ser divulgado ainda dentro do mês de referência.
IPCA
O IPCA é calculado com base no preço médio necessário para comprar um conjunto de bens de consumo e serviços, considerando os períodos anteriores. Por isso, ele tende a ser mais baixo.
INPC
Outro índice também adotado é o INPC (Índice de Preços ao Consumidor). Ele mede a variação do custo de vida médio de determinadas famílias e quais faixas etárias de renda têm maior impacto às variações de preços.
FGV lança o IVAR, novo índice de variação de aluguel residencial
É isso mesmo que você leu. Após o IGP-M aumentar bastante durante a pandemia, a Fundação Getúlio Vargas lançou, em janeiro de 2022, o IVAR - Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.
Ou seja, esse índice é uma inovação, em fase de adaptação, cujo objetivo é trazer a realidade do mercado de aluguel residencial, visto que a metodologia é baseada na variação de contratos de aluguel assinados entre locadores e locatários sob intermediação de imobiliárias.
O novo índice pode se tornar consenso entre proprietários e inquilinos na escolha do índice de reajuste do aluguel para constar em contrato.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
Não existe um valor pré-determinado anual e nem uma porcentagem fixa. Assim, o valor do reajuste vai de acordo com o índice econômico estabelecido em contrato. O índice leva em consideração inúmeras variáveis do mercado, como comentado anteriormente.
Desse modo, nem na Lei do Inquilinato e nem em outras legislações existe esse valor de aumento determinado.
Como dito, a maioria dos contratos são reajustados com base no IGP-M, mas outros índices podem ser adotados, como o IPCA, o INPC e o IVAR.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Para fazer o cálculo, e saber em média quanto será o reajuste, é necessário saber qual o índice que foi estabelecido no contrato do aluguel e o mês certo do seu aniversário.
Assim, você multiplica o valor atual do aluguel pela porcentagem do índice.
Por exemplo: um contrato de aluguel com aniversário em novembro de 2022, cujo índice de reajuste é o IGP-M, poderá ser reajustado em 6,52% - percentual acumulado em 12 meses (novembro de 2021 a outubro de 2022).
Desse modo, se o inquilino paga R$ 2.000 de aluguel, o valor com o reajuste aplicado passará a ser R$ R$ 2.130,40 no contrato com aniversário em novembro e pagamento em dezembro.
Portanto, quando você for alugar algum imóvel residencial ou comercial é necessário entender os principais pontos da lei do inquilinato sobre reajuste de aluguel. Além dos seus direitos e deveres para não ser pego de surpresa e, claro, poder renegociar com argumentos válidos.
Ainda tem dúvidas em relação à Lei do Inquilinato e as despesas que cabem a cada uma das partes? Confira nosso artigo completo sobre o assunto!
Fontes consultadas: FGV, Secovi-SP, QuintoAndar.
