Taxa de associação de moradores atrasada: Quem paga?

Uma questão bastante recorrente nos meandros do Direito Condominial é se a taxa de associação de moradores teria a mesma natureza jurídica das cotas condominiais.

Antes de iniciar uma comparação entre tais institutos, é importante ressaltar a  característica de cada configuração dessas multipropriedades.  

Diferenças entre taxa de associação de moradores e cotas condominiais

1. Legislação

A associação de moradores, muito frequentemente constituída quando se trata de um loteamento de terrenos/lotes, é tutelada pela Lei 6766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e traz regras sobre desmembramento e loteamento. Já a Lei 13.465/2017 trata sobre condomínios de lotes.

Em regra, quando o acesso a esse loteamento é controlado, se cria uma associação de moradores, as quais não são formalmente um condomínio.  

• Diferenças entre Loteamentos, Condomínios e Associações

Essa associação é criada e vinculada aos proprietários de todas as unidades. Em razão da necessidade de uma colaboração em comum, fazem sua adesão a associação e dividem as despesas para manter: 

• Serviços de manutenção, limpeza, e conservação das áreas comuns;
• Arruamento interno.

Além disso, criam-se regras de convivência para manter a tranquilidade de quem lá reside, sendo cunhado um estatuto em assembleia geral, que passa a  reger a vida interna desse local.  

Assim, uma associação é um vínculo “societário” entre pessoas, que por terem objetivos em comum, se unem para constituir essa agregação que não possui fins lucrativos, tendo a possibilidade de construírem seus imóveis as suas expensas. 

Já os condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e pela Lei Federal 4591/64. 

Quando o condomínio é incorporado, a empresa que o edificou deve entregar todas as construções prontas, já separadas por fração ideal e unidades autônomas. Neste caso, o imóvel é entregue acabado ao condômino.  

2. Gestão

Outro ponto relevante é o fato de que a associação é regida por um presidente e seus auxiliares nos termos do estatuto votado quando da sua fundação, ao passo que  o condomínio deve eleger um síndico e demais membros da gestão nos termos de sua convenção.  

3. Registro dos estatutos

Os condomínios têm registros de convenção realizado no cartório de registro de imóveis e as associação tem seus estatutos registrados em cartório de registro de pessoas, títulos e documentos. 

4. Direito pessoal x Direito de Propriedade

Pelo item citada acima, a associação se configura dentro das regras de direito pessoal, ao passo que o condomínio é regido pelas regras de direito de propriedade (direitos reais).

Afinal, quem deve pegar taxa de associação de moradores que está em atraso?

Essa diferença exposta no item 4 é extremamente relevante, quando se trata de cobrança de taxas associativas e cotas condominiais.  

Isso porque na associação quem deve pagar as taxas é quem se associa, por livre e espontânea vontade, já que o direito de se associar não é obrigatório. 

Ao passo que quem adquire uma unidade em um condomínio, passa a ser coproprietário daquele espaço, e o imóvel é o devedor das cotas condominiais, independentemente de quem for seu proprietário.  

Dessa forma, quando alguém vende um lote que pertence a uma associação, as taxas que eventualmente fiquem sem pagamento no passado não recaem sobre o lote, por serem consideradas taxas de caráter pessoal.

Diferentemente do condomínio, que por ter natureza propter rem, as dívidas são sempre do imóvel, independente de quem compre ou venda a unidade.  

• Propter Rem no Condomínio: dívidas e obrigações

Jurisprudência sobre cobrança de taxa associação de moradores atrasada

O STJ, ao ser instado a tratar sobre o tema, se posicionou dizendo que as dívidas anteriores de um associado não podem ser cobradas do novo associado que adquire o lote.  

O relator do RESP 1.941.005 - SP, Ministro Villas Bôas Cuevas, em sua decisão esclareceu que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais. 

Disse ainda que no julgamento de tema 882 dos recursos repetitivos, a segunda seção do STJ firmou entendimento de que:

“taxas instituídas por associação de moradores  ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que  instituiu o encargo.” 

Dessa forma, no caso de taxas associativas que tenham ficado em aberto, cabe à associação ingressar com ação judicial contra quem foi o associado no período dos débitos. 

De toda forma, não poderá impedir novos associados do lote de participarem de votações e exercerem plenamente seus direitos, inclusive de voto, salvo se no estatuto conste algo que os impeça e desde que tenham ficado cientes no momento em que aderiram a associação.  

Já no caso de condomínios, por ser a dívida de caráter real, a unidade com débitos, independente de quem esteja como proprietário, fica impedida de votar e exercer os direitos que contemplam os adimplentes.  

Assim, resta evidente que tais institutos não podem ser confundidos e os presidentes de associação, síndicos de condomínios, administradores e todos os que atuam nesse ramo de gestão devem atualizar-se sobre o tema para que as regras possam ser cumpridas sem que se dê ensejo a discussões judiciais desnecessárias.  

(*) Fernanda Macedo é Profa. Universitária; Mestre em Dir. Fundamentais; Advogada especialista em Condomínios e Consumidor e síndica profissional.