Como a inadimplência prejudica o condomínio

Se a falta de dinheiro atrapalha a nossa vida particular, os nossos projetos e sonhos, imagina quando se trata de um condomínio que precisa realizar manutenções, serviços urgentes e ainda promover benfeitorias.

Há muitos condomínios sofrendo com a falta de responsabilidade do síndico ou da omissão do jurídico.

Como o síndico pode ter paz de espírito se a conta não fecha? Imagina você, como síndico, olhar para uma conta astronômica de inadimplência e saber que não poderá cobrar metade daquele valor porque prescreveu.

Prescrição em taxas condominiais

Imagina você abrir o relatório dos inadimplentes e verificar que tem condôminos que não pagam a taxa condominial há mais de 6, 7 ou 10 anos.

Mas isso acontece?

Sim, quando o síndico e o jurídico não atuam como deveriam. Não dá para ficar inerte quando existe a possibilidade de a dívida prescrever e nunca mais voltar para os caixas do condomínio.

Talvez você não saiba, mas a taxa condominial é uma dívida que se aplica a prescrição quinquenal. Trazendo uma explicação sem juridiquês, o condomínio só tem o direito de cobrar os últimos 5 anos.

O condômino que não paga há mais de 10 anos e sua dívida está em R$ 100 mil será beneficiado pela prescrição quinquenal, aonde só poderá ser cobrado os últimos 5 anos. Se a dívida dos últimos 5 anos é de R$ 50 mil, este é o valor que o condomínio poderá cobrar. Isso dá um prejuízo de 50% do valor da dívida.

O entendimento jurídico é que a prescrição traz estabilidade e não deixa o litígio se arrastar de modo contínuo. Porém, creio que muitos se beneficiam da prescrição para arrastar suas dívidas condominiais.

Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de 5 anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.

Os ministros do STJ por unanimidade aprovaram a tese alvitrada pelo relator do caso, ministro Luís Felipe Salomão:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Para os ministros, o débito das taxas condominiais se caracteriza dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

E como resolver o problema?

Melhor que a cobrança é acertar na estratégia. Nem sempre o litígio se torna o caminho correto, um bom acordo é melhor que uma boa briga.

Eu aconselho o síndico a realizar um conhecimento prévio do que levou aquele condômino a deixar de pagar as taxas condominiais para propor um acordo que vai beneficiar tanto o condomínio como o condômino.

Muitas pessoas deixaram de pagar porque perderam o emprego, tiveram um momento difícil na vida ou até foram atingidas por um problema de saúde.

Estes são suscetíveis a um acordo em que se torna possível pagar a taxa mensal e o acordo. Não adianta querer impor um acordo cujo valor mensal equivale ao de uma taxa condominial. Se ele não paga uma cota, que dirá duas taxas condominiais.

Agora, é claro que sempre tem os que não querem pagar e vivem andando de carro novo e alugando o salão de festas para receber os amigos.

Estes devem ser convidados para celebrar o acordo, no entanto, caso não tenha uma resposta positiva, não demore para entrar com ação de cobrança porque estes são aqueles que esperam prescrever a dívida.

Quando eu posso cobrar o inadimplente?

A cobrança pode ser realizada logo após o primeiro mês de inadimplência com aplicação de 2% de multa e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 do CC, e correção monetária.

Lembrando que algumas convenções também podem reger a cobrança condominial. Normalmente os condomínios começam a cobrança extrajudicial e judicial após 3 taxas condominiais atrasadas.

A dica de milhões é: tenha um jurídico que atue diretamente com o síndico e a administradora para que o condomínio não sofra com a inadimplência.

E quem paga o prejuízo?

Podemos dizer que se a situação financeira foi afetada por um ato isolado do administrador ou do jurídico que deveria entrar em ação e não o fez, existe a possibilidade de cobrar este prejuízo do síndico.

Após a eleição, o síndico começa a ser responsável pelas ações a partir da data de posse do cargo.

É necessário realizar um bom levantamento para averiguar a situação do condomínio e, se for constatado desídia (ou desleixo), o síndico atual deve realizar uma assembleia para demonstrar a situação.

Quando o sindico é eleito, recai sobre ele a responsabilidade civil e criminal, conforme art. 1.348, II, Código Civil:

Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

O síndico possui responsabilidade civil diante das suas ações em defesa do patrimônio. A desídia no ato da cobrança da taxa condominial leva ao perigo de ser inquerido pelo prejuízo causado aos condôminos, por ele não agir pelos interesses financeiros do condomínio.

É claro que podemos entender que existe possibilidade de má administração, porém, será necessário provar que não houve dolo ou culpa no processo prescricional, sem esquecer que existe a possibilidade do síndico responder com seus próprios bens para reparar os danos financeiros causados ao condomínio.

Desta forma, termino dizendo que o síndico precisa ter um jurídico que trabalhe incansavelmente pela saúde financeiro do condomínio.

(*) Alexandre Farias Torres é advogado OAB 487.451, Bacharel em Direito, pós-graduado em Direito do Trabalho e Processo do trabalho, cursando MBA em Direito Condominial pela FSA/ Santo André. Síndico do Condomínio Morada dos Pássaros em SBC. Possui um escritório de advocacia, Alexandre Torres advocacia, que presta consultoria jurídica condominial, trabalhista e previdenciária. Contato (11) 94603 3349 e alexandretorres@adv.oabsp.org.br. Redes sociais: @alexandretorresadvocaciasbc