Inadimplência em Salvador
Administradores sentem aumento de quase 9% de 2015 em relação a 2014
Número de ações judiciais contra inadimplentes cresce 45% em condomínios de Salvador
Em todo o ano de 2015, foram ajuizadas 7.746 mil ações judiciais, crescimento de 8,48% na comparação com 2014
A crise do emprego atingiu em cheio os condomínios de Salvador, que registram aumento na inadimplência. Segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), o número de ações judiciais de cobrança de despesas condominiais cresceu 45% na capital baiana em janeiro último em comparação com dezembro de 2015. Enquanto no mês de dezembro foram ajuizadas 408 ações, no mês passado o número pulou para 586.
Em todo o ano de 2015, foram ajuizadas 7.746 mil ações judiciais, crescimento de 8,48% na comparação com 2014 (ver dados no infográfico).
“O condomínio é a primeira coisa que se deixa de pagar (em momento de dificuldade) porque tem uma multa mais baixa e a punição só a longo prazo”, afirma o presidente Secovi-BA, Kelsor Fernandes.
Para os administradores, a situação é complexa. Por um lado, eles sofrem reclamações de condôminos que têm de pagar taxas mais altas para cobrir a fatia não quitada pelos moradores inadimplentes. Por outro, têm poucas ferramentas para punir quem deixar de pagas as taxas condominiais pois não podem cortar o acesso dos inadimplentes a serviços essenciais do prédio, como portaria 24 horas, fornecimento de água ou o uso de elevadores e de áreas comuns, por exemplo.
“O condomínio não pode tomar nenhuma ação no sentido de cortar ou suspender o serviço essencial. O único recurso que temos é negociar e aplicar taxas extras para poder compensar essa perda de receita”, diz Kelsor Fernandes.
Caixa
A empresária Stephanie Loureiro sentiu no bolso o ônus de arcar com vizinhos inadimplentes. “O prédio está sem caixa para implementar algumas coisas que são necessárias, mas o dinheiro da taxa não cobre por conta da inadimplência”, diz, citando que já foi avisada que no próximo mês terá de pagar uma taxa extra. “O que irrita é que tem vizinho que vai fazer a negociação da dívida para conseguir dar uma festa no salão, paga a primeira parcela e depois a dívida continua lá rolando”.
Stephanie paga mensalmente R$ 800 de taxa de condomínio. Caso faça isso até a data de vencimento, o valor cai para R$ 650. “(A administração do) O condomínio ainda não conseguiu respirar por causa da inadimplência e no final das contas todo mundo é atingido”.
Cobrança
Apesar das reclamações, as ações de cobrança das administradoras estão cada vez mais efetivas, como assegura o coordenador administrativo da Rane Administração de Condomínios, Luís Alexandre. A empresa é responsável por 90 condomínios em Salvador. Ele estima que, hoje, em um prédio com 25 apartamentos, pelo menos seis devem entre três e cinco mensalidades. “Na maioria das vezes muitos perderam os empregos. Tem gente que chega a ficar devendo 12 meses. Os que tentam negociar chegam a parcelar a dívida em até 10 vezes”, observa.
Em alguns condomínios administrados pela Rane, a inadimplência chega, atualmente, a 25% em comparação com o mesmo período do ano passado. “Quando alguém não paga a taxa de condomínio, outros moradores são penalizados. O impacto da inadimplência é no bolso de todos os vizinhos. Em média, a taxa de manutenção do condomínio chega a aumentar de 10% a 15% por conta de inadimplência”, contabiliza.
Para a síndica e gerente de atendimento da ACS Administração de Condomínios, Linda Carvalho, a inadimplência se agravou com a crise econômica. “Após o atraso da terceira taxa de condomínio, quando a cobrança administrativa já não resolve, só resta à administração do condomínio partir de imediato para cobrança judicial”, enfatiza ela. E usar a Justiça para fazer o inadimplente tornar a taxa condominial prioridade dá bons resultados. “Muitos condomínios estipulam data para quitação do débito sem juros e multa e a carta de cobrança já segue anexada a um novo boleto para facilitar o pagamento e regularizar o débito”, garante.
Assembleias
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário Daphnis Citti de Lauro, caso seja aprovado em assembleia, a administração do condomínio pode cortar do inadimplente o uso de serviços não essenciais, como piscina e o salão de festas. “Na convocação da assembleia precisa constar a restrição a serviços não essenciais para inadimplentes”, orienta.
Em débito há um mês com o condomínio e a taxa extra, o vendedor Rodrigo Assis confessa que atrasou o pagamento por conta de uma despesa não prevista.
“Tive despesas eventuais com o conserto do carro e me apertei para pagar o aluguel também”, relata. A dívida total é de R$ 160 sem os juros e as multas. “Mesmo sabendo que vou ter que pagar R$ 20 a mais por cada mês de atraso, achei melhor levar o carro no mecânico e isso pesou mais na balança”.
A falta de um tipo de punição mais enérgica e mais rápida divide opiniões no condomínio onde a assistente de faturamento Giselle Ferreira mora. No mês de janeiro, a taxa de condomínio do apartamento onde mora, no bairro da Vila Laura, passou de R$ 500 para R$ 540.
“A justificativa que deram para a gente é que a folha de pagamento precisava ser coberta. Ainda que cada um tenha seus motivos para dever, acho injusto quando o condomínio reajusta por conta da inadimplência”, reclama.
No prédio onde vive o publicitário Daniel Costa, alguns serviços não-essenciais são suspensos. “É chato, mas todo condomínio passa por isso. Como moro em um prédio só com 28 apartamentos, quando um deixa de pagar, o rateio dos custos fica mais caro. Por isso a gente acaba sentindo o peso de quem não paga”, reconhece.
O Secovi-BA está com um esquema de atendimento para orientar gratuitamente o síndico com dificuldades de fazer a cobrança de quem está inadimplente. O atendimento é das 9h às 17h30. Basta agendar pelo telefone (71) 3272-7272.
Saiba quais são os direitos do devedor e do condomínio
Em entrevista ao CORREIO, o advogado especialista em Direito Imobiliário Daphnis Citti de Lauro esclarece quais são os direitos do morador nesses casos.
Ainda que o morador não pague o condomínio há meses, ele pode continuar tendo o mesmo acesso aos serviços e à estrutura do prédio que os vizinhos com as contas em dia?
Apenas os serviços não essenciais podem ser interrompidos, desde que a norma seja aprovada em Assembleia Geral. Isso quer dizer que não pode interromper o fornecimento de água ou proibir o uso de elevador. Os serviços que podem ser suspensos são os não essenciais, como o uso do salão de festas e a academia, por exemplo.
O condomínio pode cobrar taxas extras ou aumentar o valor para compensar a inadimplência?
Como o consumo do condomínio tem despesas rateadas, muitas vezes a alternativa é reajustar o valor da taxa ou administrar uma taxa extra que segure a receita.
Recorrer à Justiça é uma alternativa para cobrar o débito?
A Justiça é o único jeito que o condomínio tem de forçar o acordo, e é o último recurso. Antes disso, o condomínio precisa ter uma ação mais rígida de cobrança, mandar cartas e só aí acionar o departamento jurídico.
Fonte: http://www.correio24horas.com.br/
